[克而瑞]6月云端分享月|行业新阶段下集中供地的特征变化

2022-06-10 15:51:29

  克而瑞研究中心,6月云端分享月今日开启。

  云端交流,知识共享,线上研讨,自6月7日到29日,克而瑞研究中心开启八场线上直播分享。

  作为克而瑞的专业研究平台,研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动,致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

  “6月云端分享”的第二场,聚焦土地市场,由克而瑞研究中心资深研究员吴嘉茗带来《行业新阶段下集中供地的特征变化》主题分享。

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  以下为精彩发言:

  2021年集中供地:上半年房企蜂拥而入 下半年“国家队”无奈托底

  供应方面,第一轮、第二轮供应量持平,第三轮供应相较前两轮下降三成,减少了2000万平方米;

  成交方面,第二轮比第一轮成交大幅度下降,降幅达36%,第三轮相较前两轮继续下探;

  流拍率方面,第一轮流拍率6%,第二轮流拍率飙升至31%;第三轮因为供应量调低原因,流拍率有一定好转,但还是在20%左右;

而溢价率方面也是下降更为明显,总体来看三轮集中供地呈现土地市场供应、成交逐轮走低,溢价率大幅下降的情况。

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  实际上,土地市场走势的变化,与政策息息相关。

  2021年至今,集中供地政策呈现 “松紧松”走势,首轮土拍最为宽松,以原本既定城市规则为主,由此也出现了部分城市土拍的过热现象。

为了抑制地市过热的情况,第二轮土拍,很多城市收紧土拍规则,也把部分中小房企拦在门外,效果很显著。

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  第三轮土拍,原因是为保证土地市场平稳运行,恢复企业拿地的信心,不少城市进行土拍规则的微调。

  除了政策的调整出现了分化,城市土拍表现方面,也呈现土拍热度分化,特别是第二轮和第三轮过程中,厦门、福州、长春、天津出现转冷的现象,杭州、宁波、成都在第三轮土拍中呈现明显回暖。 

  从企业表现来看,百强房企拿地呈现三大特征:

  1、每轮百强房企拿地数量都在减少,并且百强房企参与拍地的数量在不断的减少。

  2、每轮拿地金额在骤降,首轮百强房企投资拿地在9000多亿,第二轮则在3400多亿,到了第三轮下降到了2000多亿。

  3、在整体市场都受到影响的情况下,民企受到冲击更大。第一轮国企民企拿地旗鼓相当,第二轮、第三轮民企拿地相较国企下降更为显著。

  2022年集中供地:首五个月地市政策利好出台较多,效果非常有限,民企投资几乎停滞

  前5月土拍成交面积同比降幅超五成,仅四成百强房企拿地,300城经营性用地成交总建面同比下降57%,成交金额同比下降61%,整体土地市场大环境不及往年。百强房企表现“冷静”,截止到5月末,以往拿地销售比在0.3-0.4状态比较理想,今年前五月百强整体拿地销售比0.15,很多房企销售比不到0.1。

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  1-5月城市表现延续了分化趋势,天津等地市场热度下探,深圳、杭州逆势翻盘,楼市的表现也一定程度上影响到企业拿地。如天津开拍前三日,29宗涉宅地中有15宗停牌,土拍当日仅成交5宗地,流拍率高达83%。

  总体而言,今年前5个月集中供地和去年相比有五大变化:

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  第一,“三变四”从三批次增加为四批次。目前,七城(厦门、济南、青岛、重庆、武汉、成都、苏州)已明确今年分四批次供地,供地批次多,可以分散拿地的资金压力,增加了房企拿地的灵活性。

  第二,今年大多数城市土拍门槛仍在下调。配建/自持比例、保证金比例、付款期限等要求大多有所放松,出让门槛明显降低,以减轻房企拿地压力,刺激房企拿地信心。

  第三、地价回调,让利开发商。今年很多城市下调溢价,控制拿地成本,商品房销售指导价没有大的变化,基本保持之前水准,给房企盈利空间就比较大。如北京今年首轮土拍不少地块是去年流拍或延期出让的,再次挂牌都下调了出让底价,也下降了土地限价。

  第四,城市分化进一步加剧。这个趋势从去年第三轮到今年首轮表现明显。从流拍率看,天津、济南、福州流拍率仍没得到明显改善。

  第五,企业拿地方面,依旧老面孔比较多。国企央企“全年无休”,民企持续隐身,地方平台托底意愿减弱。

  针对2022年下半年的土拍市场,我们有以下三点判断:

  第一,集中供地超八成项目2022年可上市,供应高峰或将在三季度显现。

  据统计,去年首轮地块开工比例已接近四成,而去年第三轮集中供地成交项目目前仅有3%的项目开工。按中位数水平计算,约仅5%的项目不能够在2022年上市,按75分位值水平计算则约22%的项目在2022年无法上市。

  第二,2022年三季度土地成交量周期性回升,疫情阴霾下各地冷热分化加剧,整体土拍热度延续低位运行。

  随着各城市供地计划逐渐提上日程,我们预判三季度成交规模将迎来周期性回升。但受疫情散发反复等因素影响,销售端恢复不及预期,下半年企业拿地仍将保持谨慎。

  同时,结合近期地市表现来看,回暖预期仅限于楼市韧性较强的一二线及强三线城市。购房需求萎缩、楼市成交疲软的城市土地市场热度仍将维持在低位。

  第三,核心城市是房企补仓的主战场。

  在业绩发布会上,很多房企明确表态今后将继续聚焦一二线城市。例如万科表示,未来投资聚焦市场更为稳定、发展潜力更大、团队操盘能力更强的区域;绿城的区域布局仍以长三角、环渤海、大湾区为主,80%资源集中一二线。此外,像碧桂园也表示会向确定性更强、相对高能级的市场去调节。

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