导读
探讨不同基本面下的县市住宅市场发展前景。
近年来，人口流动呈现出“跨省区人口流动趋缓、近域化流动趋势加强”的新趋势，作为“乡头城尾”的县域，在城镇化发展中的重要性快速提升。2022年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。中央自上而下的重视与政策扶持，有助于这一阶段人口流动的良性发展，并帮助其中经济发展基础扎实、财政实力较强的县市实现城镇化建设的跨越式发展，与之相关的住房需求变化也值得行业关注。
为此，我们对当前县域的经济发展、市政建设、人口变化等多方面进行了梳理，并选取了东部人口流入的浙江、中部西部户籍人口持续外流的湖南、四川等三个省份的县市作为典型案例，来探讨不同基本面下的县市住宅市场发展前景。
政策分析：促进人口流动格局优化
县域城镇化提至更重要位置
随着城市间产业格局的改变，人口流动格局出现了新的变化特征，在乡-城流动不变的情况下，人口流动范围从跨省向省内流动转变。在此背景下，作为城乡融合发展的重要载体，县城被提到更加重要的位置。但考虑到大部分县城仍存在产业发展落后、基础设施破旧等多项短板，综合承载能力和治理能力仍然较弱，对经济发展和农业转移人口就近城镇化的支撑作用不足。因此，加强县域建设迫在眉睫，其重要性也在近年来明显提升。
1、城镇化进入中后发展阶段，加强县域建设成为关键抓手
随着城镇化的推进，过去十年间，我国的城镇化水平加速提升。据国家统计局公布数据，至2021年底，我国城镇人口达9.1亿，占总人口的比例为64.7%，距离十四五预期目标65%不到0.3个百分点。这也意味着，当前我国城镇化已进入中后期发展阶段，未来城镇化水平提升速度势必会下降。在新的阶段，城镇化发展趋势也必然会有所改变，更高水平、更高质量的新型城镇化将成为未来发展趋势。
与此同时，从人口流动角度来看，过去十年间，我国跨省区人口流动趋缓而近域化流动趋势明显加强。相关数据显示，过去十年间，农村流动人口占总流动人口的比重高达76%，成为人口流动的主力。同时，从流向来看，省内乡—城流动成为流动主力，2010-2020年约有1.9亿农村人口流向省内城市，较过去十年增长了1.12亿人，规模和增幅均远超跨省乡城流动。
因此，城市与农村之间的重要载体——县城成为推进新型城镇化、促进城乡融和发展的关键一环。而当前，我国县城建设仍存在多重问题，如产业乏力、设施落后、人气不足等，难以满足周边农村人口发展需求，成为推进新型城镇化中的短板。
在此背景下，中共中央办公厅、国务院办公厅于2022年5月初印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，提出了以县域为重要载体的城镇化建设，立足于资源环境承载能力、区位条件、产业基础、功能定位，发展具有地方特色、不同功能、符合市场规律的县城，引导农业转移人口就近城镇化，完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。
2、2020年已先行推进示范县建设，120试点县市中东部占比近半（略）
3、信贷支持同步跟进，逾30城县城新型城镇化债券得到批复（略）
现状研究：大城市城镇化面临降速
县域成为重要载体
目前，我国地级市市辖区占县级行政区划的数量约为35%，但常住城镇人口已经达到了6.6亿人左右，市辖区常住人口占全国城镇人口的70%左右。剩余2.5亿的城镇人口，则分布在1700余个县城和县级市的城区中，与市辖区相比，市辖县的县城、县级市城镇化发展空间更大，城区的边界扩张推进难度更小。就目前中央和地方的最新五年发展规划表态来看，在“十四五”期间，县域城镇化率的上升速度也会明显快于地级市市辖区。
1、一、二线大城市城镇化率已达高位，城镇化发展面临降速（略）
2、县级市城区人口仅占三成左右，城镇化进程仍在快速发展期
根据城市建设统计年鉴和第七次人口普查相关数据统计[1]，在280个地级市的市本级中，常住人口总量达到6.4亿人，其中居住在城区的人口3.5亿，城区人口占常住人口的比例达到了56%。反观在336个县级市，常住人口总量为2.1亿，城区人口占常住人口的比例只有32%，远远低于地级市的市辖区，城镇化发展空间巨大，县级市城区人口的增长，势必带来大量的刚性住房需求。正如发改委在解释推进县城发展的意义时所说，“在城镇化进程中，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍”。按照已公布相关统计数据的县级市统计，若这些地区的城区人口在“十四五”期间占比上升十个百分点达到四成，将带来2100万人的新增城区人口，再加上市辖县4.7亿常住人口城镇化率水平上升的推动，有望撬动超过2亿平方米的新增房屋居住需求。
[1]因部分城市数据缺失，故统计地级市和县级市数量少于实际行政区划总量
对比地级市与县级市城市都可以达到四成左右或更高。反观县级市方面，除了青岛胶州、延边首府延吉等少数城市之外，城区人口占常住人口比例鲜有达到六成以上的，即便是苏州昆山、金华义乌等经济强市，城区人口占比也都在三成以下，城建发展仍有较大的进步空间。
3、县市城建发展提速空间巨大，人均投资强度仅为市辖区四分之一（略）
4、特色产业发展助力人口集聚，部分县市人口增长超过市辖区（略）
典型省份县域城镇化
及房地产发展格局分析
为了进一步从区县尺度上对城镇化发展格局进行分析，本章将以浙江、湖南、四川三省为例，聚焦各省的新型城镇化示范发展县市进行研究，并结合人口总量较高的县市进行对比分析，以此从更加微观的尺度得到相关研究结论。
1、浙江：多数县市经济、人口指标优异，但居民购房压力同样突出（节选）
2017年以来开启的重点城市人才争夺战，使得人口流入大省迎来了新一轮的人口机械迁入，也同步带来了更多的居民生活消费和住房需求。但随着一二线大城市城镇化发展进入后期，外来人口的迁入成本不断增高，再加之近年来新冠疫情反复及生育率下降等因素的影响，不少人口流入大省的人口增速出现下降，浙江省即是其中典型，因此，本文将浙江省作为研究案例之一。
就浙江省主要县市经济与人口相关指标表现来看，主要指标均处于全国前列，如城镇人均可支配收入平均达到6.7万元，常住户籍人口比高达1.2，2021年GDP与收入均实现了9%以上的平均增速。在领先的经济水平支撑下，浙江省城镇化水平快速发展，2021年全省城镇化率已经达到了72.7%，人口吸纳能力也持续居于全国前列。2021年浙江新增人口规模达72万，虽仍居全国前列，但和往年相比，增量显著下滑。
接下来，为了进一步对浙江省典型县市发展格局进行研究，本节将选取浙江省七普常住人口TOP20及国家级示范县作为样本城市进行研究。
1.1 义乌、慈溪人口吸纳指标领跑，宁海、长兴等示范县增长潜力初现
就普查人口指标对比来看，浙江省义乌、慈溪、余姚、海宁、永康等市表现亮眼，近十年人口增长均超过20%，且常住户籍人口比均达到1.5以上，人口流入优势显著。结合所属地级市来看，这些县市集中在金华、宁波、嘉兴三市，发达的民营经济带来了大量的工作机会，使得这些县市拥有者极为优异的人口指标。并且值得注意的是，这些县市并非是靠市辖区的“提携”，而是走出了自身独立发展的优势之路，如义乌的小商品批发，慈溪的青瓷、家电生产，均已位于全国前列。
结合2021年最新披露人口数据动向来看，宁海、长兴等示范县常住人口增量则居于省内前列，甚至超过了常住户籍人口比高达2以上的义乌。在人口指标上，浙江省对于国家级示范县的创建迎来了较为显著的成效，即便是缙云县，在人口净流出（常住户籍人口比0.86）、户籍人口负增长（-0.4%）的情况下，紧抓工业强县方针，凭借锯床和特色机械装备等产业的快速发展，加大招商力度，持续引进肖特医药等优质项目、制造业人才，依旧在2021年实现了常住人口0.2%的持续上升，同时城镇化率较2020年增加了1个百分点至57.8%。
就城镇化率发展现状而言，余姚、义乌、慈溪、永嘉四地城镇化率已经达到80%以上，城镇化率进一步提升的空间相对较小，未来城镇常住人口的增长主要依赖外来人口的导入。大部分县市的城镇化率还是低于浙江省72.7%的平均水平，考虑到浙江省“十四五”城镇化率达到75%的发展目标，这些县市将是未来浙江省城镇化发展的重点，乐清、温岭、瑞安等经济基础较佳、人口基数较大的县市，未来城镇化发展空间尤为值得关注。
1.2 示范县经济、收入平均增速省内领先，诸暨、乐清高水平下保持高增长
综合对比浙江省重点区县2021年经济基本面指标来看，义乌市综合表现最优，不仅经济总量位跻第二，高达11.6的GDP增速也处于全省领跑的位置，仅次于近年受益于石化产业引入的岱山。居民收入水平方面，高达8.7万的城镇人均可支配收入在样本市县中高居首位，并且保持了8.1%的较高增速，居民收入指标明显优于宁波慈溪。
综合十个示范县市表现来看，增长指标明显优于省内平均水平。示范县平均GDP增速高达10.5%，明显高于其他样本城市（8.6%）和省平均增速（9.2%）；示范县平均城镇人均可支配收入增长9.5%，较其他样本城市高出0.7个百分点。其中诸暨、乐清经济指标表现较优，不仅经济总量均超过1000亿，人均可支配收入均超过7万元，经济和收入的增速也均高于9%，在较高的经济发展水平下继续保持快速发展。
1.3 义乌、海宁城建投资快速发展，诸暨、乐清仍有较大完善空间
城建发展方面，义乌、海宁两个经济基本面较佳城市的城建规模亦居于县级市的前两位，建成区面积分别达到了109.4和86平方公里，其中义乌高达7185亿的城建投资规模更是远远超过同能级的其他县市，与浙江省地级市市本级相比也可排在第七，高于湖州、丽水、衢州等五市。海宁4143亿元的城建投资在县级市中排在第二，对沙泗浜等老旧小区的改造，以及硖许公路的新建改造，大大推进了海宁市的城建发展水平。
综合最新城市建设统计年鉴披露的路网密度和人均绿地指标来看，兰溪、海宁、平湖表现较优，人均绿地面积均超过15平方米，远高于13.6平方米的浙江省平均水平。示范县中的诸暨、乐清则表现相对一般，与省平均水平相比仅仅是持平或更低。为改善城建风貌，诸暨市在新一轮五年计划中开展“人居环境优化提升行动”，计划改造6个老旧小区，完成城区拆改100万平方米以上。并启动二环线快速化改造、水库扩容、水质治理等行动。系列行动的推进，无疑将大大提升诸暨的宜居性，而城区拆改的进行，也势必为住房市场带来更多新的居住需求和发展空间。
1.4 慈溪、诸暨规模指标优异，义乌高房价下库存压力持续积累
联系到房地产市场方面，浙江省发达的县市经济和人口流入，为义乌、慈溪、余姚等市带来了充沛的住房需求，近年来土地市场投资规模和热度也居高不下，但是在行业“零增长”周期下，部分城市的中长期库存压力不可忽视，高企的房价也在一定程度上影响着部分经济发达县市的人才吸纳能力。
联系2021年市场规模来看，重点县市的土地与住房成交规模之比为1.25，大多数城市房地产一二级市场规模相对平衡。其中慈溪、义乌住宅成交规模领先，成交规模分别达到了277和206万平方米，发达的经济水平、以及充沛的外来人口，为这两座城市带来了更为充沛的住房需求，2021年末的住宅去化周期分别为7个月和12个月，短期库存压力也处于低位。但就中长期库存压力来看，慈溪中长期去化压力相对较轻，2021年末广义库存为500万平方米，按慈溪市近三年住宅成交均值计算只需1.4年即可去化完毕，即便按照成交规模大幅下滑的2021年也只需1.8年即可去化完毕；义乌则中长期库存风险持续积累，虽然义乌年均住宅成交规模达170万平方米左右，但因近年土地成交规模攀升影响，连续4年住宅类用地成交建面超过了400万平方米，远高于住宅成交量，因而长期去化风险较高。与义乌类似，平阳、温岭、嵊州、永康亦存在库存压力升高，中长期去化承压的风险。
示范县方面，诸暨、海盐2021年住宅成交规模均超过150万平方米，市场规模在县市中处于前列，且近三年土地成交建面总和均小于住宅成交之和，市场库存压力正在持续下降。相对而言，示范县中的桐庐、武义、缙云、岱山等地，市场规模相对较小，住宅年成交规模均小于50万平方米，且土地成交规模明显高于住宅成交，中长期库存压力仍在攀升。对于房地产企业而言深耕意义不大，在目前的市场背景下还是建议审慎进入。
居民购房压力方面，虽然浙江省居民平均收入水平居于全国前列，但是与快速增长的房价水平相比，重点县市的居民购房压力依然高居不下，样本县市的平均房价收入高达11.2年，较全国平均水平[2]高出50%，用以衡量首付能力的人均储蓄可购房面积仅为5.6平方米，较全国平均水平少了38%。
具体来看，义乌、永康、永嘉三地购房压力最高，房价收入比均高于15年，首付能力也在样本县市中处于末位。譬如义乌8.6万元的人均可支配收入虽在样本县市中居于首位，但是面对高企的房价水平，城镇人口依然面临各县市最高的购房压力。在示范县中，缙云、乐清亦面临类似问题，尤其是缙云县，在人均收入5万元、处于省内偏后位置的情况下，高企的购房压力将大大限制房地产市场发展的稳定性，市场抗风险能力也会明显降低。
在购房压力较轻的市县中，示范县海盐、长兴尤为值得关注，这两座城市供求规模指标同样表现较佳，2021年住宅成交面积均高于100万平方米，且城镇化率均在65%左右，未来发展空间较大。在更高的城镇化发展利好预期、良好的楼市供求基本面以及较低的购房压力水平下，新增城镇人口住房需求增长值得关注。
值得一提的是，诸暨、慈溪的购房压力虽然同样高于全国平均，但在省内购房压力仍处于中等偏低的位置，再加之房地产市场供求规模指标较好，且城市经济基本面及人口指标居于省内前列，在更高的需求基数支持下，市场发展前景同样值得关注。
[2] 中国城市房地产发展前景排行榜
1.5 小结：慈溪、义乌各有短板，诸暨、宁海等示范县发展值得关注
就城市人口、经济等基本面发展情况来看，义乌、慈溪经济发展水平大幅领先，但各自的短板也较为突出：两地共通的问题是房价水平较高，使得居民购房压力高企，不同的是慈溪市经济增速出现放缓，2021年GDP增长8.4%，居民收入增长6%均在样本县市中处于相对靠后位置。而义乌的问题则更为突出，近年来土地供应面积达到了住房成交的2倍以上，中长期库存压力不容小觑。
综合对比来看，除慈溪市外，外来人口较多的海宁、桐乡，以及经济规模总量较高的余姚均较为值得关注。这三地住宅市场成交规模均达到了百万平方米左右或更多，且城市财政实力较强，房地产一二级市场规模较为均衡，中长期市场发展值得关注。
国家级示范县中，诸暨、长兴、宁海等示范县值得关注，其中诸暨市各项指标综合表现更优，经济总量达到1500亿，居民收入接近8万元，相对适中的房价水平，再加之较大的城建发展空间和120万的常住人口基数，随着国家级示范县利好的持续释放，未来有望迎来更多的城镇住房需求。
2、湖南：城镇化发展对冲人口流出，财政收入偏低与供地高位并行（略）
3、四川：城镇化率攀升促人口增长，低房价水平下需求持续释放（略）
人口外流下多数县域面临发展挑战
环中心城市周边经济强县持续看好（节选）
在县城成为新型城镇化重要载体的背景下，作为城乡二元结构融合的中间载体，县城将承担疏解超大、特大城市的压力，吸引人员返乡、入乡创业发展，同时成为吸纳农业转移人口的重要空间。正因此，国务院于22年5月印发的新政从各个方面为不同类型的县城指引了日后的发展方向。
1、城市群扩张推动卫星城建设，人口持续流入的嘉善、桐乡等县市前景仍旧较佳
在诸多县市中，结合人口、经济等基本面指标及当前市场发展情况来看，我们认为，环一线周边卫星县市的市场发展前景仍旧最佳，如上海周边的海门、嘉善，环杭州的桐庐等等。
一方面，这些县市产业基础深厚，如海门工业制造强、桐庐快递物流业发达，与周边一线城市形成了产业互补，能够受到核心城市辐射带动，进一步助推当地经济持续高速发展。也因此，当地财政收入情况良好，对市政配套等建设的投资力度也比较强。同时，居民收入水平也比较高，购买力也较为强劲。
更值得关注的是，由于这些县市的产业多为劳动密集型行业，对外来人口的吸纳力也比较强。以浙江的嘉善为例，2021年虽然户籍人口自然增长率为负，但机械增长率高达20.2‰，带动户籍人口较上年强势增长1.5个百分点。由于短中期内这些县市与多数县城的发展仍有较大的差距，并且还享有与高能级城市融合发展而带来的规划利好，因而这些县市对人口的吸纳能力将会继续提升。
对于房地产市场而言，虽然当前因整体市场热度下滑影响导致楼市成交不振，但对于人口规模持续增加的县市而言，长期来看，需求侧支撑仍然是比较稳固的，尤其是外来人口流入较多的县市。对于这些县市，未来市场也会先于多数县市复苏，商品住宅成交规模维稳甚至上涨。
2、人口净流出难掩城镇化发展利好，浏阳、金堂等地迎来人口城乡结构变化机遇（略）
3、新政扶持下县域竞争进一步加剧，苏北等地县域或面临更大挑战（略）
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