近期重点城市整体房贷利率继续下降，创2019年以来新低，同时个人住房贷款审批效率和投放速度有所提升，房地产贷款新增规模也连续环比多增。房贷利率的持续下行，最主要的原因是与新发放的房贷利率紧密挂钩的五年期以上贷款市场报价利率，即5年期LPR不断调降，同时自5月份监管部门将首套房贷款利率下限从“不低于5年期以上LPR”进一步降为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，带动存量房贷利率下行。
房贷利率持续下行，有利于降低房贷付息成本，提升居民购房需求。6月金融数据显示居民信贷大有改善，扭转今年前五个月失速下滑趋势并与去年同期持平，可以与6月30个大中城市地产销售面积和销售额走稳的情况相互印证。
从房地产销售角度来看，在调控集中放松叠加总量层面房贷利率下调的积极因素作用下，6月住宅和商品房销售均出现了阶段性的积压需求释放、跌幅收窄、环比上升。值得注意的是，在房企冲刺年中业绩、推盘热情较高等因素作用下，历年6月商品房和住宅单月销售面积环比增速均相对较高。不过7月份30个大中城市成交和百强房企实现销售操盘金额都有所走软，说明销售的阶段性改善仍需要夯实基础，尤其需要警惕市场信心和情绪波动打断了边际复苏态势。
预计将有更多政策措施出台落地，支持刚性需求和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，避免居民中长期贷款需求走弱，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险。
由于目前房贷利率仍然高于一般贷款利率，同时5年期以上LPR的下调变动幅度与1年期LPR下调幅度相比仍然较小，预计如果5年期以上LPR报价继续下调，房贷利率还有望受到拉动保持一定的调整空间。
历史数据显示，居民部门预期转弱时，居民部门新增存贷款的同比增量之差会大幅下滑，伴随着的是房地产销售收入负增长。2022年和2008、2012年类似，是居民部门存款强、贷款弱、新增存贷款、同比增量之差下滑加上房地产销售下滑，体现了居民部门加强储蓄、减少贷款、对未来的预期暂时仍然不够强劲。
居民部门储蓄意向加强的趋势如果不能得到有效逆转，会拖慢消费复苏、内需修复、经济回到合理区间的节奏和速度。长期来看，只有居民部门愿意减少储蓄、加强消费，才能有效推动中国向内循环转型、倚靠消费拉动而非投资驱动的增长范式改变。
近期居民购房行为模式的变化，一定程度上是居民购房决策函数变化以及资产负债表变化、信心意愿变化的反映。可以说，影响居民购房决策和商品房销售的主要变量，已经从疫情前的房地产调控政策、房贷利率等因素，变成疫情后的居民可支配收入预期、房价预期、房贷还款稳健性和可持续性等因素。而且，居民购房行为模式的变化，有可能进一步加剧房地产销售结构在短期内的分化，二手房销售将好于新房、现房将好于期房，这也对居民资产负债表和现金流分期造成影响。
我国仍处在城镇化发展阶段，居民家庭刚性和改善性住房需求潜力、租购并举发展模式发展空间均较大。总的来说，应当在坚持“房住不炒”的思路与基调、逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下，探索新发展模式，继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策，应当以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整，尽量减少对市场的冲击和影响，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。
在需求侧，应继续调整限购、限贷、限售、限价等措施，考虑通过放松限购、取消限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、缩短按揭贷款放款周期等方式适度松绑政策，更好地提振居民住房消费的信心，更好地支持和满足居民刚性和改善性住房需求。在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率加点等措施以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新市民、多孩家庭等群体的住房消费需求。
在供给侧，应继续稳妥实施房地产金融审慎管理制度、继续稳步推进房地产开发企业降杠杆、继续防范化解房企资金链风险和有序化解房企信用风险。与此同时，在“三线四档”基本原则不变的前提下可以适度优化监管要求和阶段性调整房地产企业融资要求，支持银行依法合规、稳妥有序地推动和支持房地产企业融资，合理发放房地产开发贷款和并购贷款，重点支持优质房地产企业兼并收购业务和优质项目，畅通“销售-拿地-新开工”链条，在确保房地产企业资金不被挪用的前提下进一步规范和优化对商品房预售资金的监督与管理，优先支付工程款、严格按照工程节点拨付资金、确保按期竣工交付，更好地满足房地产企业的正常融资需求。（庞溟，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监）
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