七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间，总量上已经进入了“不缺房”的时代，但是受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间，中国居民住房的结构性需求仍在。另一方面，刚需购房向二手房市场的偏移，以及高资产高收入家庭对于美好生活的不断追求，也使得新房市场进一步偏向于改善型产品，因此对于房地产行业而言，为厘清各阶层潜在需求总量，了解中高资产家庭的规模占比也尤为重要。为此，本文将利用七普相关数据，结合住房年代、住房面积、住房来源等指标，对中国居民的住房现状差异进行分析，就产权、住房面积、不同家庭代际等指标对人群进行分类，从住房条件差异的角度，分析各阶层居民潜在的住房需求总量；并结合省市指标维度，对需求规模和结构性差异进行对比分析，以此为企业相关决策提供参考。
01
近十年住房总量快速上涨
从全面缺房转向结构性不足
在21世纪的第二个十年，中国房地产市场销售规模经历了一波巨幅的放量上涨，期间全国商品住宅销售面积超过120亿平方米，人均住房建筑面积增长超过9平方米，从城镇住房和家庭规模总量对比来看，目前住房存量规模似乎已经足够。但考虑到城乡差异和各阶层人群的平均资产差异，目前城镇人口居住的结构性差异依旧巨大，仍有较多城镇人口租房居住，城镇“刚需”基数依旧庞大，其中购买二手房的刚需，也会在资金传导下为大户型新房带来更多的潜在客群。一、近十年全国存量房规模增长三成，但城市住房总量依旧供不应求（节选）据七普统计数据，2020年全国家庭户居住住房总面积为517.2亿平方米，家庭户住房总量较六普增长了34.3%，约132.1亿平方米。并且值得注意的是，这一增长主要来自于城镇部分。期间城镇家庭住房面积由179亿平方米增长至295亿平方米，增量达到115.6亿平方米，贡献了期间全国增量的87.5%，也与期间全国商品住宅销售面积相若。
但是就城乡差异来看，由于大量人口从乡村进入城镇，导致城乡居民住房改善速度出现明显差异。城镇方面，在流动人口大量迁入的背景之下，十年间家庭户人数增加了1.7亿人，在加上原有城镇居民的自身住房和改善需求，大大推高了城镇房地产市场的需求规模，也是期间房价上升的最大“底气”。高企的房价水平，再加上人口基数的快速增长，导致了城镇家庭居住现状和改善速度慢于全国平均，2020年城镇家庭人均住房面积为39平方米，较六普增长了27%，比全国平均慢了7个百分点；住房间数为1.06间，比全国平均低了0.14间，其中城市家庭户居民人均住房间数更是只有0.99间，住房存量仍有进一步上升空间，考虑到人群住房条件的差异，仍有较多居民住房条件亟待改善。
反观乡村方面，由于大量人口向城镇流动，再加上社会主义新农村建设的快速推进，使得农村家庭住房条件在十年间实现了跨越式的增长，2020年乡村家庭人均住房面积高达47平方米，较10年前增长了47%，人均住房间数更是高达1.43间，“两人住三室”已成为普遍现象。
目前，中国已经进入了城镇化发展的中后阶段，其中北京、上海、杭州等一二线城市城镇化率更是已经达到了发达国家的发展水平，城镇化发展本就处在降速、并向中小城市下沉的阶段。而在城乡居住差距进一步拉大之下，居住条件的变化不可避免地会降低人口的乡-城流动速度，与之相关的增量需求在房地产发展中的地位也会进一步降低，对于扎根城镇的房地产行业而言，对结构性机会的研究也愈发重要。
二、住房来源中自建房占比显著下降，租赁户数量增加四成（略）
三、城市人均住房超70㎡家庭增长近2倍，仍有一成家庭住房相对逼仄（略）
02
全国篇 “不缺房但缺好房”
潜在改善需求规模庞大
近年来，在城镇化的加速推进下，城镇居民住房条件也明显改善。根据七普年鉴，2020年全国人均住房建筑面积由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。不过，从住房结构来看，房地产市场仍存在一定的结构性需求。在本章中，我们将从住房来源、家庭住房面积、代际住房间数及现有住房年代分布等方面多层次、多角度来进一步深挖住房市场中存在的结构需求。
一、七成以上居民拥有自有住房，但城市中无房刚需规模仍较为可观
根据七普年鉴，截止2020年，全国家庭中自有住房的比例已经超过七成以上，其中接近五成左右为共有产权、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成。不过，也有约18.8%的家庭需要租房来解决居住需求。
不过，分城镇及乡村来看，城乡居民住房来源结构分布差异明显：城市居民家庭主要依靠购买商品住房来解决居住需求，但在乡镇，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要来源，尤其是在乡村，非商品住房的比例高达九成。此外，虽然城市中购买商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高达31%，尤其是在房价高昂、外来人口较多的一线城市，租房家庭的占比可高达四成以上。
从需求角度来看，无产权住房家庭一般被视为刚性需求，在当地有自有产权住房的家庭置业需求则多为改善需求。值得注意的是，由于当前城镇化水平已达高位，城镇新增人口规模也将逐步放缓，导致接下来乡村-城镇流动而带来的购房需求量也十分有限，因而我们在下文中将深挖城镇居民家庭的购房需求结构。
具体来看，无自有住房家庭集中在外来人口较多的大中城市，以青年群体为主，因居住地的购房政策、房价等因素限制下，这些群体选择租房来解决当下的居住需求，比如在限购政策最为严格的北京，居住在非自有住房的比例高达43%。从租房渠道来看，尽管近年来我国大力发展保障性租赁住房，但相比于庞大的需求总量而言，保租房的供应量仍旧“杯水车薪”，并且如廉租、公租等价格相对较低的租赁住房也有一定的资格门槛。因此，仅有极少数比例的人群可以租住此类保障性住房，占比仅有3.4%。更多外来人口选择市场化租房，在本地无自有住房的群体中占比接近七成。由于国内租赁市场发展仍不完善，租房群体往往是弱势一方，尤其在外来人口较多的大城市，不少租房群体多需“一年一换”。居住场所的不稳定及日益上涨的租金也会促使其中一部分人群在满足相应的购房资格后选择在当地购房，因此这类人群是当地楼市中刚需客群的主要来源。
不过，从住房来源分布来看，自有房的家庭占比仍然显著超过无房家庭，因此潜在的改善需求规模远超刚需总量，未来或将逐步成为市场需求主力。
对于在本地自有房屋的人群来说，这部分人的购房目的则以改善当前居住条件为主。刚改客群主要来源于居住于老公房、经适房等群体。相比于商品住宅而言，老公房、经适房的居住环境较差，尤其是老公房，房龄久、面积小、物业管理一般，如上海市区中存在不少一室或两室、房龄超过20年以上的住宅，但由于这类房子总价较低，尤其是在一线城市，成为刚需群体上车的主要选择之一。但随着家庭人口增加，居住环境也更加逼仄，因此这类群体中存在较高比例的刚改置业需求。
再改置业需求则多来自居住自有住宅为商品住宅的人群。尤其是中小城市，在“不缺房”的背景下，置换更大面积、更好地段的住宅成为当地改善客群购房的主要目的。不过，需要注意的是，再改需求的转化对购房客户购买力的要求更高，因此相比于首购及首改等刚需客群的转化，此类客群的需求转化比例较低。
二、约五成家庭居住面积不及全国均值，城市居民住房条件改善空间大（略）
三、约4%家庭户住宅户型难以满足居住需求，三室户型潜在需求量最高（略）
四、超三成家庭住房房龄超过20年，旧改提速下部分家庭置业需求将延后释放（略）
五、高学历客户更倾向购买商品住房，对住房条件要求也更高（略）
03
省市篇 广东改善空间巨大
江浙闽结构性需求规模可观
目前中国城镇人均住房面积虽然已经达到了1间以上，但是从省市角度来看，广东、上海、北京等地区仍在普遍存在“缺房”的现象。与这些地区大量的流动人口相对应，仍有较多人口租房居住、或住在城中村中，相关潜在住房需求规模极为庞大。另一方面，浙江、福建、江苏、山东等地人均住房面面积与全国平均水平相差不大，但在人均住房面积、住房建成年代等角度，这些地区的结构性潜在需求规模依旧可观，仍可在下一个十年中为房地产市场发展提供坚实的需求侧支撑。
一、广东、上海、北京人均住房面积不足35平方米，仍有较大发展空间（节选）
对比各省市城镇人均住房面积，可见各地家庭户住房的平均水平差异极大，31个省市人均住房面积的极差达到了17平方米，其中最高值达到了最低值的1.6倍。其中广东省城镇人均住房面积最小，只有30.9平方米，甚至低于北京和上海。广东省人均住房面积的低位，一方面是由于广州、深圳两座一线城市集聚了大量外来人口，在高房价、地价水平之下，人口的流入速度与城市的住房建设速度之比，明显会高于其他城市，导致城镇人均住房面积现状和提升水平均相对较慢，但另一方面更重要的，还是由于劳动力密集型产业的领先发展，为大湾区的三线城市吸引了大量外来务工人群，大大推高了广东省住房需求总量，拉低了广东省的城镇人均住房面积，但是受工作的收入水平和流动性影响，这部分人群本地购房意愿相对较低，对于住房大多是“够住”即可，使得广东省的城镇人均住房面积增速相对较慢。
北京和上海排在第二、三位，大量的外来人口和高企的房价水平，使得两市城镇住房规模一直较为紧张，而大量高收入岗位和优质的城市教育、医疗配套，尤其是相对于广深更加丰富的高等教育资源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落户上有着更加明显的优势。就目前人均35平方米以下的居住水平来看，北京和上海仍有极大的住房改善空间。另外值得注意的是，上海、北京虽然人均住房面积不高，户均住房建筑面积也只有75和78平方米，排在全国倒数前三，但是从套型大小来看，平均每间住房面积分别为37.4和36.6平方米，均达到了36.5平方米的全国均线之上。
二、广东租赁+城中村住户潜在需求14亿平方米，超过近十年全省新房成交总和（略）
三、浙江、福建家庭住房面积分布两极分化，湖南仅6%家庭人均小于20平方米（略）
四、北京、上海超9%家庭“多代同住一室”，潜在需求增量超新房年成交规模
与七普住房条件的相关统计口径中，“多代同住”是住房改善需求最为迫切的一类。据七普披露数据，全国共有4%的家庭仍存在“多代人住在一间卧室”的情况，共有1179.5万户，其中最为常见的即为两代人居所为一室，或三代人居所为二室。虽然目前中国城镇家庭户已经达到了人均1.06间住房的水平，但是这些家庭还没有达到“一代人一间房”的水平。
分省市角度来看，上海市共有10.7%的城镇家庭存在多代同住一室的现象，按增加一间房整套建筑面积增加20平方米计算，相关潜在需求增量高达1800万平方米，达到了上海新房年成交量的1.3倍。此外天津、北京这一类型家庭占比也超过了9%，相关潜在住房需求增量分别达到了各自新房年成交量的0.6倍和1.9倍。
虑到现代住房兼具的学习、办公、娱乐、客卧等功能，出于功能性需求，住房间数为 “代际数+1”的套型更适合目前的城镇家庭（如两代人住三房、三代人住四房等）。对应到七普数据，目前全国有31%的城镇家庭代际与住房间数相同，如一代户家庭住房间数为一间，二代户家庭住房间数为二间等。
具体到地区来看，上海、广东、北京不出意外排在前三，均有超过四成的家庭具有“代数+1”的住房改善需求，若转化为潜在住房需求增量，分别高达7700万平方米、2.7亿平方米和6000万平方米，分别达到了各自新房成交量的5.5倍、2.2倍和8.3倍。就此来看，在大量此类住房改善需求增量的支持下，未来北京、上海仍住宅市场更有望保持稳定，持续走出独立于行业的市场行情。此外，广东、浙江此类家庭数量也较为可观，可为省内热点城市的住宅市场提供充足的需求支持。
五、江浙等十省市仍有超三成住房在上世纪建成，潜在旧改规模较大（略）
04
未来十年需求增长仍可超90亿㎡
广东增量空间断层领先
综合前文所述，目前中国城镇人均住房已经超过一间，已经基本达成了人均“不缺房”的需求，但与国外发达国家平均水平或国内发达省份相比，全国城镇人均住房面积仍有进一步上升的空间和需求。另一方面，大量与城市发展规划不匹配的老旧“城中村”存在，也使得城镇中依旧存在这大量旧改需求。保守估算，未来十年住房改善和旧改将为中国带来61亿平方米的新增住房需求，若七普后一个十年仍可保持年均1000万左右的城镇家庭户人口增加，十年间需求增长仍可超过90亿平方米。
一、已有三成家庭人均住房超发达国家水平，但刚需、首改群体依旧庞大（节选）
自1998年以来，中国“房改”已经度过了20个年头，期间建成了大量的大户型住宅，城镇住房已经达成了人均1间，从总量来说已经不缺房，并且相当一部分家庭已经率先实现了“住房富裕”。但是在城镇化快速发展背景之下，家庭户住房条件不免出现较大的结构性差异，为改善居住条件，仍有大量家庭存在着较为迫切的置业需求。
4%家庭依旧存在“多代人同住一间房”
从住房间数角度来看，虽然城镇家庭户已经达成了人均1间住房，但仍然至少有4%的家庭存在“多代同住一间房”的情况，如两代人住在一室，三代人住在二室等，若将这部分人群住房改善目标定为“每代人一间房”，那么相关潜在住房需求增量将达到2.8亿平方米。
15%家庭人均住房面积不及全国平均一半
从住房面积角度来看，七普统计数据显示，有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半，潜在需求增量约为8.7亿平方米，就面积角度而言这部分家庭对于住房改善的需求最为迫切，但是考虑到与人均住房面积高相关的经济收入水平，这部分家庭的住房改善更多地会由保租房完成，对商品住宅需求增长的贡献相对有限。
39%城镇家庭住所来源租赁房或城中村自住
在住房来源角度，有21%的家庭户住房来源为租赁住房，扣除廉租房、公租房户也有18%。就目前买房自住的传统观念来看，租赁户家庭数量超过5000万户，潜在置业需求高达52亿平方米。虽然目前保租房建设规模快速发展，“十四五”期间40城目标建设650万套，但对比5000万户的租房户数量来看，在相当长一段时间内保租房供给仍将是供不应求。因此，对于大多数完成人生“第一桶金”资本积累的租房户家庭而言，为了子女教育和自身户口、保险等生活保障需求，其置业需求大概率还是会流向商品房的一二级市场。
另一方面，自建房自住户占比也达到了21%，数量超过6000万户。考虑到“城中村”住宅建设在多数情况下与城建规划不匹配，在人均绿地、医疗、商业、教育等供地指标上存在明显短板，建筑形态、交通出行也缺乏统一规划，为提高城市建设用地的使用效率，长远来看大多需要拆改。就此类家庭户数量推算，“城中村”潜在需求总量可达61.8亿平方米。
二、各地人均住房面积“见顶”前，广东、山东、河北增长空间高居前三（略）
三、“不患寡而患不均”，浙江、福建等省份结构性需求不可小觑（略）
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