1月份住宅成交并不差，高能级城市复苏动力最强
本报告对2023年1月份全国重点70个城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好了解房地产交易市场的运行情况，同时据此预判市场走势。需要说明的是，本报告提及的70个城市，有别于国家统计局70城房价指数所指的城市。本次研究发现，1月份数据其实并不差，而2月份监测的日度数据显示，市场回暖趋势依然明显。此类数据背后也体现了购房者入市信心明显增强。
一、成交情况：与去年春节月份总体相当
2023年1月份，全国70个重点城市新建商品住宅成交面积为1506万平方米，环比减少37%，同比减少32%。此次数据看似出现大幅度下滑，但实际上不能准确概况各地成交的真实状况。由于今年1月份是春节月份，所以成交规模本身不会太大。我们基于最近5年春节所在月份的交易情况进行分析。
数据显示，最近5年中，每年春节所在的月份分别为2019年2月、2020年1月、2021年2月、2022年2月和2023年1月。这5个月份的住宅成交面积分别为1801、2349、2695、1581和1506万平方米。对比来看，今年1月份全国70城成交数据总体上和去年2月份相当，销售同比降速为5%。该指标比预期的好很多，各地售楼处反馈的情况也基本上印证了这一点。
二、城市结构：高能级城市销售数据较好
我们对全国70个城市分一二三四线进行分析，我们采取了两种对比方法。1）今年1月份市场成交数据对比去年1月份数据。数据显示，四类城市同比增速分别为-31%、-31%、-34%和-44%。这说明四类城市成交量缩水了约3成的水平。2）今年1月份市场成交数据对比去年2月份数据。数据显示，四类城市同比增速分别为9%、-4%、-11%和-4%。这说明四类城市成交量缩水了约1成的水平，其中一线城市保持正增长。从这里可以看出，高能级的城市，其楼市复苏的动力越强。另外需要说明的是，本报告监测的四线城市主要是百强县，包括常熟、建德、江阴、晋江、昆山、启东、嵊州、太仓、桐乡、宜兴、张家港和桐庐等，其同比增速要好于三线城市。
三、市场趋势：2月份有望继续回暖
1、重点10城节后交易情况
基于“高能级城市复苏动力越强”的判断，我们挑选了10个重点城市，监测了节后住宅的日度交易数据。这10个城市包括上海、南京、杭州、长沙、合肥、青岛、宁波、温州、东莞和肇庆。数据显示，1月28日即大年初七开始，全国各地陆续开工，房地产交易市场也明显活跃起来。其中1月28日这10个城市的成交套数为627套，而到了2月6-8日，该指标为1703、1768和1852套。总体上说明，楼市交易数据不错，市场复苏动力充足。
2、市场趋势判断
全国住宅交易市场的复苏迎来了最好的机遇期，即“确定性”的环境。去年全国各地购房刺激政策很多，但由于疫情防控的不确定性，营销工作明显受冲击。最典型的例子是，去年各地也有各种房交会或房展会，但此类活动开展的效果并不好，因为有太多“不确定性”。而今年各地也密集推出了此类活动，线下促销的效果较明显。我们认为，贯穿市场交易回暖行情的背后，实际上是购房者购房信心在逐渐恢复。一些高能级的城市，基于购房需求规模优势，其在2月份将扮演复苏的领头羊角色。
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