企业投资新格局及2023年集中供地解析与展望

  以下为精彩发言

  自2021年集中供地以来，市场持续低迷、企业资金承压下，土拍热度也一路下行。

  除城投不断的在各地“托底”外，头部的央企以及地方国企几乎“全年无休”。虽然受制于行业环境整体下行，投资力度较往年大幅下降，但央国企依旧是土地市场的主力军。相较之下，民企在这一波行业调整中受影响程度最大，高周转、高杠杆下自身经营出现问题，现金流的紧缺让大部分企业投资停滞。

  今年2月刚过去的土拍中，部分城市呈现热度回升的情况。本次直播将围绕企业投资新的格局变化、近期集中供地解析和后市土地展望进行分享。

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  集中供地以来投资新格局

  自集中供地以来投资格局发生了很大变化，其中有市场变化的原因，更有企业自身经营的原因。那么在企业投资端产生了哪些格局及变化呢？

  整体变化概览

  从集中供地的热度来看，从2020以来每一批次的集中供地整体热度一路下滑，从溢价率也可见一斑，整体溢价率在6.2%，2021年8.3%，2022年则降至3.6%。整体溢价率较高的城市如重庆、杭州、厦门、深圳、宁波、合肥等，溢价率在9%以上，其中也有不同，比如重庆、杭州、厦门的高溢价率源于第一批次的溢价率高，特别是重庆达到38.9%，毕竟第一轮没有限价。

  从企业的角度来看，2021年到2022年，几乎每种类型的企业在22城市的整体溢价率都有下滑，也说明市场整体热度走低，地方国企、央企整体溢价率高于城投及民企，尤其地方国企整体溢价率近10%，央企达到7.3%。在市场较差的时候几乎都是城投在托底，城投整体溢价率是1.6%，相对而言民企在个别城市有高溢价率，如深圳、厦门、宁波、上海、杭州等地，说明本土民企对于优质地块有一定拿地的能动性。从溢价率来看，各类型企业在杭州、合肥等城市拿地动能较充足。

  从企业拿地表现来看，央国企是主力，城投“托底”占比近五成，民企可谓暂别土地市场。从2021年第二批以来，央国企在每一轮集中供地都占有一定份额，而城投拿地金额占比维持在30%以上，可见城投一直都是托底主力军。不同的企业投资差异明显，央国企在三季度之前拿地力度相对强势，三季度之后鉴于补仓需求的完成拿地动作暂缓；地方国企波动较大，自2022年以来拿地占比一路下滑，一方面存在资金压力，另一方面市场转变地方国企对当地市场更为敏感。

  从企业拿地金额排行来看，投资高度集中在央国企，且内部极剧分化：拿地金额TOP5央企占据了集中供地以来60%的地，保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、中国铁建这五家企业连续两年锁定前五，只有排名的变化；地方国企也同样呈现投资高度集中的状态，其中绿城和建发拿地金额超过千亿，建发在福州、厦门拿了近17块，在上海、杭州也有10宗土地入账；拿地金额两年超过500亿的地方国企占整体地方国企拿地的56%。尽管央国企是土地市场主力，投资的集中度依然在少数几家企业。

  三种类型企业在集中供地中的变化

  从央国企投资策略及地块选择来看，央企2021年在7%、2022年在5%，地方国企2021年13%、2022年在6%，明显可见，央企投资更稳健，从盈利空间、拿地地价房价比也可看到央企更注重成本占总价的比例。此外央企聚焦一线投资，拿地TOP5房企拿地城市分布涵盖所有一线城市及南京；而地方国企则更注重“大本营”城市或深耕区域的城市，地方国企拿地城市排名第一的是杭州，且在区域深耕的加持下项目盈利空间逐步提升。

  民企在过去的集中供地中，投资几乎暂停，仅覆盖大本营区域，包括过去的拿地大户碧桂园在集中供地中也鲜有现身；从每一批次民企拿地金额TOP10统计可见，拿地金额逐轮递减，到2023年第三批已经不足250亿，能在土地市场持续出现，且能保持拿地连续性的也仅有龙湖、大华、滨江、伟星等少数财务状况相对较好的企业。第二个是民企会越来越多考虑市区地块，如滨江在南京、宁波拿地均在市区，龙湖进入16城且在杭州、重庆、合肥、苏州等地均选择了市区地块。可见在生存环境较差的情况下，能够拿地的民企会选择把钱花在刀刃上。

  民企在政策宽松下市区高性价比地块更关注。从建面及拿地金额分布可见民企过去两年拿地更集中在郊区，2021年民企在市区拿地金额占比48%、2022年达到53%，一方面反映出民企越来越关注优质的、安全性更高、风险更小的地块，另一方面从侧面印证自2022年开始部分城市供地结构，增加市区的供地量。大部分民企能保持一定的盈利空间，特别是在上海、深圳、北京、厦门等地民企拿地的盈利空间更为充足。

  城投在集中供地中是托底主力，半数的地块被城投所得，从2021年起城投拿地金额均保持在30%以上，其中第五、第六批次参拍城市较少，而城投依然是托底角色，第五批拿地金额占比53%，第六批46%。2022年城投拿地金额、建面等占比46%、58%，比2021年增加了15、20个百分点，可见即使在政策不断宽松下市场依然较冷，需要城投托底。城投拿地几乎没有溢价，在大部分城市均以底价拿地。从拿地企业分布可见，地方轨交与传统城投拿地力度较大，此二类占整个城投拿地20%-30%。

  城投拿地以郊区为主，2022年城投郊区建面53%，在部分城市如合肥、苏州、郑州、沈阳等城投在市区拿地占比较高，主要因为这些城市供地结构更偏向市区导致。从溢价情况和盈利空间情况来看，城投仍有一定盈利空间，可实现“薄利多销”，但开工率低，2021年城投开工率38%，2022年只有8%，薄利易被蚕食，从开工能力和开工意愿看城投都不高，且大大低于整体的开工率。

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  2023年集中供地解析与展望

  2023年以来，已有四、五个城市完成了首批土拍。集中供地在政策有变化：其一，提前三个月公布拟出让地块信息，给房企留足投资研判时间以及合理分配投资金额、完善投资策略；其二，公开拟出让地块详细清单，促进土地市场进一步走向公开化、透明化。在供应地块上也诚意满满，比如重庆在今年第一轮供地前公开的供地情况“近郊板块占比68%”，长沙计划“核心主城区供地大幅增加，远郊占比偏小”，合肥则计划“首轮不限价、精装”，因此今年在政策端，地块本身的政策附加条件及优质性都有提升，希望企业能够进入土地市场，稳住土地市场。

  从开拍城市来看，城市间热度存在分化，北京比较平稳，而杭州、苏州则呈现非常火热的态势，引来诸多房企参拍，三地土地溢价率均超过7%，相较之前可谓大幅提升，是土地市场逐步回暖的一个信号。

  城市间热度分化，城市内部板块之间分化，企业拿地也存在分化，规模民企呈现弱复苏，比如杭州土拍本土民企如滨江、兴耀等有一定占比，但在北京、苏州依然是国央企的天下。从2月拿地金额各类企业表现可见，尽管民企拿地金额占比达到30%，但大部分集中在新创建或本土规模较小的企业，主要受到现金流及整体市场回暖的限制。

  2023年2月土拍呈现一定热度，京苏杭等多宗地块触顶成交，主要还是因为城市推出的地块足够优质，因此优质地块依然是今天土地市场吸引企业参拍重要的推手。

  整体而言，今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力，包括资金穿越周期的能力，以及开发进度及成本管控上远远领先于其他房企，且对优质地块的投资意愿也更高，在核心城市因为地块总价较高，也只有央国企能够参与到土拍之中，同时这些企业信用背书较高，对今后销售也起到正向作用。城投托底压力较大，将逐渐推出核心城市土地市场，近两年已拿了近五成的地，且开工意愿低，开发能力弱，负债压力不比房企小。民企虽有拿地意愿，但受制于资金、保交付等压力，大部分爆雷民企丧失拿地能力，部分如滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵，受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。

  而市场是否能延续热度，仍要看未来当城市减少优质地块供给，普通地块是否能激起房企投资积极性，当然这也与市场回暖程度积极相关。