库存拐点已来，51个月来住宅库存首次同比下降

  本报告对全国百城的库存指标和去化指标进行分析，以更好了解重点城市库存去化状况和市场压力。本报告研究发现，当前库存指标出现了积极的信号，即51个月来库存规模首次出现同比下降态势。我们认为，百城库存的最大压力期已经过去，充分体现了各购房政策是积极有效的。当然在后续去库存工作中，也要密切关注过去两年房地产市场的新问题，尤其是房企拿地和开工数据表现不佳，其有可能会影响今年的库存指标和房源情况。

  一、库存规模

  1、百城库存：51个月来首次下降

  截至2023年2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。在过去连续50个月库存规模同比正增长的情况下，当前库存数据首次出现同比下降态势。出现该走势有很多原因，包括2月份的新盘供应相对不多、市场交易数据好于预期等。总体上说，库存数据首次出现同比下降，具有非常强的信号意义。

  2、同比增速：体现了近期销售行情的积极效应

  观察百城住宅库存面积同比增速指标。2018年12月，全国百城库存开始步入同比正增长的通道，其和三四线城市棚改货币化逐渐退出的因素有关。随后在2019年9月-2020年3月、2020年10月-2021年9月出现过两波增速放缓的情况，和当时市场交易有所改善等因素有关。而在2021年10月-2022年6月，库存规模同比增速明显拉升，和市场交易下滑有重要关系。到了2022年7月-2022年12月，库存规模同比增速放缓，当时市场交易数据总体疲软，所以和当时房企推盘节奏明显放缓有更大关系。到了2023年，库存规模同比增速继续放缓，2月份首次由正转负，和市场交易复苏的因素有重要关系。总结来说，库存规模同比增速的走势，客观反映了各大城市住房房源供求的变化情况。

  二、去化周期

  1、百城存销比：或正式进入下行通道

  2023年2月，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为18.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要18.9个月时间，即超过1.5年。单纯看这个数据，其实还是略偏高，和2011年、2014年有相似之处。但数据其实不悲观。鉴于销售市场数据有进一步改善的可能，所以目前2月份的数据有持续转好的空间，或者说去化周期数据将逐渐走出最大压力期。

  2、城市结构：三线城市压力最大

  2023年2月，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为13.2、17.9和21.5个月。横向对比看，一线城市去化周期相对好，二线居中，三四线城市最大。纵向对比看，一线城市反而近期压力略有增加，而二线、三四线城市略有缓和。一个很重要的原因是，此类城市过去有一波积压的购房需求，当前购房政策到位、购房需求积极释放，进而利于去化周期指标的改善。

  三、结论与趋势

  1、当前总结：政策到位促使库存压力释放

  鉴于1-2月份销售市场数据，总体上可以认为，库存去化迎来了新的机遇期，或者说正逐渐走出最大的压力期。出现此类现象，表面上和2月份新增供应量或推盘量较少有关，但本质上还是和2月份交易数据有明显拉升有关。此类数据拉升，进一步说明去年以来的各类购房政策是积极有效的，也说明房地产去库存的动力依然是存在的，即购房需求依然充裕。库存和库存去化周期等多个指标走势，进一步增强了后续去库存的信心。

  2、趋势展望：3月份将继续改善

  观察3月份的新房交易数据，总体上继续处于复苏的状态，其为房地产市场去库存增加了动力。从这个角度看，对于3月份的去库存工作依然要抱有信心。当然在实际过程中，还需要考虑几个新的问题。第一、虽然去库存工作正逐渐走出最大压力期，但各地实际反馈来看，压力还是略大。近期部分城市放松限购，就说明了这一点。第二、虽然目前还在讨论库存去化的问题，但鉴于过去两年投资拿地指标不景气，所以要关注后续新房供应不足等潜在的问题。只有把此类问题充分解决好，那么去库存工作才会更加有序和健康。

  附注：

  1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  2、本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

  3、本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。