地铁企业亟待向新发展模式过渡

市场报告 2023-06-06 15:23:18 来源:易居研究院

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-06-06
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

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  摘要:近日,27 城地铁企业公布了 2022 年年度报告。通过年报数据发现地铁企业当前存在着收入结构单一、运营成本高企、利润持续下降、项目推进艰难等问题。这些问题的背后,折射出地铁企业过去“高度依赖财政补贴、重建设轻运营”的旧发展模式难以为继,地铁企业亟待向新发展模式过渡,才能实现可持续发展。本文提出以公共交通为导向的综合物业开发(即 TOD 模式,TransitOriented Developmeng 的缩写)是地铁企业向新发展模式过渡的核心,并建议从建设地铁向运营地铁转型、从粗放模式向精细模式转型、从交通服务向城市服务转型以及产业链纵向延伸和横向拓展。

  近 20 年来,中国城市轨道交通建设高速增长,无论是建设里程还是开通城市数均大幅增加。中国城市轨道交通协会 2022 年年报显示,中国大陆地区共有55 个城市开通城市轨道交通运营线路 308 条,运营线路总长度达到 10287 公里。然而,城市轨道交通建设投资巨大,运营收费低廉,对已开通的城市来说,市政府均承受着巨大的资金压力,单纯依靠售票和传统的车站及车厢广告既不能补贴运营亏损,更不能反哺轨道交通建设。因此,部分一、二线城市积极探索“地铁+物业”模式,希望能够实现综合开发收益反哺轨道交通运营。但是随着房地产行业进入深度调整期,这些城市的地铁企业同样面临着运营成本高企、TOD 项目推进艰难等问题,亟需向新发展模式过渡。因此,研究地铁企业如何向新发展模式过渡,不仅有利于改善行业困境,更有利于缓解财政压力,从而实现城市轨道交通的可持续发展。

  一、地铁企业当前生存现状

  本节以 27 城地铁企业 2022 年年度报告为基础,分析地铁企业当前生存现状。

  1、收入结构单一,开发收入占比高

  从营业总收入来看,5 家地铁公司营业收入超过 100 亿元,12 家营业收入在10-100 亿元,10 家在 10 亿元以内。其中深圳地铁 2022 年实现营业收入 239.76亿元,位居地铁公司营收榜榜首;北京地铁实现营业收入 150.85 亿元,位居营收榜第二位;其次是广州地铁、成都地铁、武汉地铁,营收分别是 122.85 亿元、117.99 亿元、101.50 亿元。

  从收入结构来看,这 5 家地铁公司除广州地铁外,房地产开发收入与营业收入的比值均超过 40%,其中深圳高达 67%,成都和武汉占到 53%,北京地铁占到42%,而广州地铁仅占到 14%。深圳地铁是内地地铁公司中最早学习中国香港“地铁+物业开发”模式的企业,2022 年站城一体化开发收入达到 160.48 亿元,占到总营收的 67%。基于此,深圳地铁旗下的深铁置业已连续 6 年获深圳市房地产开发行业综合实力前三甲。