行业透视|预计6月新房供应环增9%

市场报告杨科伟、李诗昀 2023-06-09 11:02:56 来源:中房网

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-06-09
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  通过调研盘点全国27个重点城市预入市项目情况,我们发现,6月新房供应规模预计将保持低位运行,环比仅微增9%,与去年同期和今年3月相比降幅都接近4成,结构上主城区供货占比过半,仍是绝对主力,刚需、改善类产品占比均接近45%。基于供应规模约束和对市场信心不足的判断,我们推测,在没有重大政策利好刺激的情况下,6月市场行情或将延续平淡,成交亦难有大幅放量空间。

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  规模:止跌回升9%、同比仍降36%

  广深长等反弹、沪杭等继续走低

  CRIC调研数据显示,6月全国27个重点城市商品住宅新增供应面积预计为1214万平方米,环比增长9%,同比下跌36%,较前6月平均仅微增1.6%。受迫于年中业绩冲刺压力,房企供货量有所增加,供应环比止跌回升,但增幅仍非常有限,规模仍处在相对低位,无论和去年同期值比,还是与今年3、4月高峰值比都相差甚远,显示市场复苏动能转弱后房企推货信心不足。

  一线城市供应整体低位回升,广深明显反弹、京沪继续低迷。广州、深圳供应反弹明显,特别是深圳,预期将有13个项目推售,金地环湾城、拾悦城楠园等单盘供应可达10万平,或将带动整体供应规模创年内新高。北京在上月低基数的衬托下,供应环比增74%,但同比仍跌53%,据CRIC调研,6月北京预计仅有京投发展•北熙区二期、北京城建·国誉朝华等4个项目入市。而上海供应不增反降,5月三四批次项目集中入市后,供应进入阶段性休整期。

  二线城市供应环比涨跌参半,同比多数城市负增。18个二线城市预计供应937万平方米,环比微增8%,同比跌32%。环比来看,重点城市涨跌参半,长沙、昆明、郑州转增,而济南、长春、南宁等下滑明显。同比来看,除武汉、长沙、重庆外,多数城市供应规模均低于去年同期,杭州、长春等腰斩。

  三四线供应继续缩量。5个城市供应49万平方米,同、环比分别下降71%和27%。泉州供应探底回升,万科城市之光、建发养云等3个刚需项目都将于6月集中入市。除泉州之外,无锡、徐州等其余4个城市供应均延续回落走势,徐州回调尤为明显,预期供应规模跌破10万平,仅为2023年月均值的1/5左右。

  02

  结构:主城供应占比过半

  刚需、改善平分近半,高端继续发力

  6月房企推货聚焦核心区域,主城区供应占比多达52%,近郊占比30%,而去化相对困难的远郊占比仅为18%。分类来看:第一,昆明、福州等主城区供应占比超过8成,例如昆明本月预计将推售的信达万科京江隐翠、中交碧桂园映象美庐等7个项目均位于盘龙、官渡等区域,主城5区供应占比达到100%。第二,上海、青岛、厦门等供货集中在近郊。以厦门为例,6月将入市的4个盘,仅有1个位于岛内五缘湾核心板块,其余3盘都在岛外,分布在同安环东海域、同安老城和翔安东部会展板块。第三,广州、天津、杭州等近远郊区域为供货主力。譬如杭州5月一圈层结构性断供,6月核心区域供货压力依然较大,所推37个项目也仅有11个位于主城区。

  从产品档次来看,刚需、改善平分秋色,供货分占45%、43%,高端占比13%。分类来看:泉州、济南等纯刚需产品为6月供应绝对主力。长沙、郑州等城市刚需、刚改产品供应同步发力,适应当地偏刚性的需求结构。京沪蓉等改善产品依然占据主导地位,占比普遍在5成以上。而苏州、徐州等则迎合改善及豪宅市场需求,增加中高端盘推货占比,反观刚需盘占比不足2成。

 03

  展望:6月成交环增但幅度有限

  北上广难有强势增长、蓉长宁等有望回升

  由供给端来推测需求端,一方面,偏低的供应量势必会制约成交放量空间,6月27城供应量同比跌36%,仅为今年3月的6成左右,基本与前6月平均相当,低位运行的供应预示着成交也难有大幅放量空间。另一方面,由供给端推货积极性不高也能窥见市场信心和预期的不足。因此我们认为,在没有重大政策利好刺激的情况下,预计6月楼市整体延续平淡行情,成交或较5月有所好转,但改善程度有限。

  具体到城市,成都、长沙、南京等城市,6月供应规模增长且结构合理,或将带动成交回涨。长沙6月供应规模料将达到年内新高,预加推项目中刚需、刚改货源增加,契合目前主流市场需求,预计成交有望企稳回升。

  北京、上海等供应不济拖累成交。京沪新房市场不缺需求也不乏购买力,供应是成交最主要的影响因素,6月北京、上海预入市项目质量不差,主城加近郊占比都在7成以上,但受限于较低的供给规模,成交也难有强势增长表现。

  广州等6月供应体量增加而质量欠佳,对成交驱动力偏弱。广州5月开盘项目平均去化率为18%,海珠、天河等核心区域高总价江景房去化表现较好,去化率大多超过3成,外围区域项目则普遍遇冷、去化迟缓,而6月推售项目有7成以上位于郊区,如果营销力度不见加码,去化表现或许同样不容乐观。

  济南、长春、天津等供给缩量叠加供需错配,市场行情或将继续转淡。济南全月供应预计缩量至10万平方米以下,加上供需结构存在明显错配,即目前高品质改善项目保持较高热度,而刚需尤其外围区域项目降温明显,但6月预入市项目中,刚需产品占比高达92%,且大多位于近郊,两相叠加成交或将继续走弱。