二手房年报(2023):改善占比增加,成交量高位回落,价格继续调整

市场报告 2024-01-10 09:33:16 来源:上海链家研究院

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-01-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:上海链家研究院

  摘 要

  在一系列政策的提振下,12月成交量再回荣枯线以上,环比增长9%。新政激发了部分刚改、改善群体入市,所以12月,中环以内成交占比增加,90平以上、400万以上成交占比显著增加。成交结构变化导致均价有所上涨。

  2023年,楼市成交呈现前高后低的态势,下半年成交量较为低迷,但依然保持了一定的韧性。此外,在政策的持续促进下,月均成交基本保持在1.4万套左右,虽较前两年高位回落,但仍有一定的活跃度。价格仍在持续调整的过程中,逐步回归理性,叠加政策的进一步优化,有望在来年吸引更多刚需和改善群体入市,促进市场的良性运行。

  从成交类型来看,2023年,50-140平的成交占比增加,其中,50-90平的占比51.1%,较去年同期增加了0.5个百分点。从总价段来看,300万以上的成交占比增加,其中,400-600万的占比12%,增加了0.9个百分点,600-800万的占比增加了0.5个百分点。

 正文:

  据上海链家研究院的监控数据显示,12月份全市共成交二手房1.53万套,环比增长9%,同比增长23%;成交金额546亿元,环比增长16%,同比增长26%;套均总价357万元/套,环比增长7%,同比增长2%;成交均价42634元/平,环比增长5%,同比增长2%。

  2023年,全市二手房累计成交金额6055亿,同比增长16%,成交套数18.01万套,同比增长13%,套均总价336万元/套,同比增长3%,成交均价40574元/平,同比增长3%。

  01

  二手房成交情况

  12月份楼市再出利好政策,调整普宅标准、降首付降利率。在一系列政策的提振下,12月成交量再回荣枯线以上,环比增长9%。

  从成交价格来看,虽然12月均价环比增长5%,但主要是结构性所致。新政激发了部分刚改、改善群体入市,所以12月,中环以内成交占比增加,90平以上、400万以上成交占比显著增加。成交结构变化导致均价有所上涨,但从链家门店的成交以及挂牌价格来看,随着成交量的高位回落,价格仍呈现下行态势。所以新政的出台改善了观望的情绪、活跃了楼市的成交,但市场依然理性,价格未出现过热的迹象。

  从链家近几周的带看量来看,周度带看保持稳健,市场需求依然比较充分,但并未在新政影响下出现大幅波动。周度成交较新政前有所增长,但周环比的增速有所收窄,同样说明当下市场较为理性。

  2023年,楼市成交呈现前高后低的态势,下半年成交量较为低迷,但依然保持了一定的韧性。此外,在政策的持续促进下,月均成交基本保持在1.4万套左右,虽较前两年高位回落,但仍有一定的活跃度。

  价格仍在持续调整的过程中,逐步回归理性,叠加政策的进一步优化,有望在来年吸引更多刚需和改善群体入市,促进市场的良性运行。

 02

  分环线、区域和板块情况

  从分环线的成交量来看,12月份中环以内成交4668套,占比31%,较11月份增加了1.7个百分点;外环以外占比49.6%,减少了1.7个百分点。2023年,中环以内的成交占比28.7%,较去年增加了2.1个百分点,外环以外成交占比52.9%,减少了2.1个百分点,外郊环间下降较多。

  从分环线的均价来看,12月份内环以内均价环比持平,其余环线上涨2%-3%。2023年,郊环以外均价同比下跌3%,内中环间下跌1%,外郊环间同比增长4%,其余环线持平。

  分区域来看,12月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看,静安、虹口、浦东增长较多,奉贤、金山、长宁、崇明环比下跌。2023年,成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从累计同比来看,增长较多的为徐汇、崇明、黄浦等,增长较少的为嘉定、青浦和奉贤。

  从成交均价来看,成交均价TOP3区域为黄浦、徐汇和长宁。从环比来看,崇明、长宁、黄浦、普陀、松江、杨浦环比下降,其余区域增长。2023年的累计同比来看,浦东和奉贤同比增长较多,杨浦、崇明、金山、静安、虹口、宝山、黄浦下跌。

  分板块来看,12月份板块销量TOP5为南桥新城、周康、顾村、泗泾和嘉定主城区。2023年,板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和三林。

 03

  成交结构

  从成交房源的面积段来看,12月份90平以上的改善成交占比增加,占比31.6%,较11月份增加了2.8个百分点。2023年,50-140平的成交占比增加,其中,50-90平的占比51.1%,较去年同期增加了0.5个百分点。200平以上的占比2%,减少了0.3个百分点。50平以下的占比17.9%,减少了0.4个百分点。

  从总价段来看,12月份400万以上的占比27.5%,较11月份增加了4.1个百分点。2023年,300万以上的成交占比增加,其中,400-600万的占比12%,增加了0.9个百分点,600-800万的占比增加了0.5个百分点。而300万以下的占比60.4%,减少了2.2个百分点。