过半小区房价环比上涨，高频交易小区数量创新高，议价空间创新低

  ◎  文 / 马千里

  在本周的国新办经济数据发布会上，对于当下房地产市场的走势，国民经济综合统计司司长付凌晖表示，4月份房地产市场交易和价格基本稳定，部分一、二线城市交易活跃度有所提升。70个大中城市中，一、二、三线二手住宅销售价格同比收窄0.9、0.5和0.4个百分点。CRIC监测重点城市4月份平均去化率37%，较上年同期高出13个百分点。

  与我们上月判断一致，在3月份短暂调整之后，4月重点城市房价上涨的小区占比达到51.9%，再度超过半数。与信心企稳同步，议价空间进一步收窄，高端小区房价延续领涨。随着挂牌价与成交价差距的持续收缩，二手房正在释放出更多企稳新信号：

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  过半小区房价环比上行

  高频交易小区数量再创新高

  为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。

  从统计结果来看，4月有51.9%的小区成交价格环比上升，较上月增加3个百分点，高频交易小区数量环比增长62%，创下年内新高，更多小区迎来成交“解冻”。正如我们上月所预计，在低价房源被逐步扫清之后，与4月份高频交易小区数量增长同步，房价上涨的小区数量占比再度过半。

  买方出价走高的另一面，是卖方心理预期更加务实。2025年4月，有35.2%的小区挂牌价格上涨，较上月回落3.7个百分点，延续了2025以来逐月下滑的趋势，同比大致持平。更多卖方下调价格，而更多小区成交价环比上行，意味着供求双方对于价格的判断正在进一步趋于一致。

  进一步结合成交数据来看，4月份核心城市二手房交易量环比下降10%，其原因不难理解，随着积压低价房源逐步售出之后，不少观望已久的买方和卖方已经完成交易，当前二手房市场买卖双方的急迫性有所下降，因此各小区的平均成交频次下滑，从而导致本月二手房市场出现了成交量小幅收缩、房价进一步企稳的趋势。典型如上海、广州、成都本月二手房价均实现环比止跌。而短暂的量缩价稳，也是二手房市场在筑底周期中，从积压交易需求释放，走向新增挂牌和增量需求动态平衡的必经之路。

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  武汉、苏州八成小区房价环比上涨

  深杭连续两个月过半小区房价上涨

  从城市表现来看，武汉有83%的小区房价环比上涨，继续高居首位。苏州也有79%的小区实现房价环比上涨，在3月份短暂回调之后，4月份再度有60%以上的小区房价环比上涨，延续了2025年以来的积极表现，4月苏州二手房成交超过7500套，环比增加16%。此外深圳、杭州连续两个月均有过半小区房价环比上涨，重庆、北京房价上涨的小区占比也在本月超过半数。至于房价上涨小区占比较低的城市，则更多的是在前期上涨之后的阶段性调整，如南京在连续两个月过半小区房价上涨之后，本月仅有30%的小区延续整体上涨趋势。

  就同比数据来看，房价上涨小区较2024年4月高出了10个百分点。除南京外，所有城市均不低于2024年同期数值，当前行业回暖势头明显优于上年同期。尤其是2025年以来大部分时间均有更多小区房价上涨的杭州和苏州，买方预期持续向好，二手房市场信心加速修复。

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  挂牌价进一步接近成交价

  平均议价空间创新低

  2025年4月，典型城市二手房平均议价空间为15.5%，环比下降2.2个百分点，创2024年以来新低。正如我们上月所预计，得益于市场筑底预期的向好，以及卖方价格的进一步下调，在积压低价房源出清之后，目前二手房市场议价空间正在进一步缩小。未来随着保障房收储、城中村改造推进、专项债回购土地、闲置土地回收等优化库存举措的深入落实，随着供求关系的进一步改善，预计2025年二手房平均议价空间将延续低位运行。

  分城市表现来看，苏州、南京、武汉等7个城市本月平均议价空间低于15%，其中苏州、南京、西安、武汉更是连续六个月低于10%，挂牌价中的“水分”相对较小。而苏州更是连续4个月议价空间处于负值，意味着部分小区成交房源的平均价格已超过挂牌价，小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，买方信心持续恢复。

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  高端小区房价延续领涨

  各档次小区议价空间同步收窄

  从小区类型来看，本月58%高端小区房价环比上涨，是各类小区中房价上涨占比最高的，并延续了3月份的领涨态势。与上月预计一致，与买方逐步消化当前的低价挂牌房源同步，刚需、改善类房源也开启了新一轮的上涨周期，本月都有过半的小区房价上涨。不过正如国新办发布会所言，“当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，部分地区房地产去化压力较大，促进房地产回稳仍需要继续努力。”预计未来各类小区的房价涨跌占比仍将在50%上下波动。并且由于如今新房市场大力发展“好房子”和保障性住房，在住宅产品更新换代之下，刚需和首改类二手房成交必然会面临更多来自增量市场的挑战，其房价相关指标的企稳进程也会稍慢于高端小区。

  议价空间方面，各类小区4月同步收窄了2个百分点。横向比较来看，高档小区仍是各类小区中议价空间最低的，仅为12%。改善类小区平均议价空间13%，排在第二。刚需类小区平均议价空间18%，仍在相对较高的位置，一方面对购房者来说，若不想“吃亏”还需狠狠压价，另一方面也说明目前刚需类小区仍存在部分积压的低价待售房源，只有那些低价房源才能完成去化。

  综上，4月份二手房市场延续企稳态势，释放出多重积极信号：

  1.价格整体趋稳，交易活跃度提升：4月重点城市超半数小区（51.9%）房价环比上涨，高频交易小区数量环比增长 62% 至年内新高，表明积压低价房源逐步出清后，市场供需博弈趋于理性。尽管成交量环比小幅下降 10%，但价格企稳特征显著，上海、广州、成都等核心城市实现环比止跌，印证市场正在走向“量缩价稳”的筑底新阶段。 

  2.城市回暖进度不一，整体向好预期不变：武汉、苏州均有八成左右小区房价上涨，深圳、杭州连续两月过半小区上涨，绝大多数城市房价上涨小区占比高于上年，市场回暖势头显著强于上年同期，买方预期与信心加速修复。 

  3.各档次小区表现趋同，议价空间均现收窄：4月典型城市二手房平均议价空间降至 15.5%，2024 年以来新低，苏州、南京等7城低于 15%，反映卖方预期务实化与买方出价上探的双向调整。高端小区延续领涨态势，改善与刚需房源也在同步企稳。

  随着政策端对优化库存的持续推进，叠加新房需求端稳市场政策对二手房市场带来的传导效应，预计接下来二手房价将逐步追随一手房市场步伐，呈现更多积极信号：一方面，核心城市及改善板块有望延续领涨态势，高端房源将持续引领价格预期修复；另一方面，刚需市场虽面临保障房分流和待售房源高企压力，但随着低价房源的逐步消化，以及稳经济稳发展对于居民收入水平的改善，在房价水平和议价空间方面也有望紧跟高端产品，在购房需求的链条传导效应之下，在稳房价之路同向前行。 

  尽管部分地区仍面临去化压力，刚需房源需更长时间消化存量，但在稳市场政策持续发力与市场内生动力增强的双重作用下，随着二手房逐步迎来量价趋稳的新阶段，未来将与一手房市场形成良性互动，共同推动房地产发展新模式更快到来。