文／杨科伟、柏品慧、李思潼、赵汗青
纵向对比京津冀、粤港澳以及长三角3大城市群规划实际落地情况，不难发现执行层面都是一个先易后难、稳步推进的过程，一般先在部分城市搞试点工程，总结相关经验，随后再推广。具体而言，交通、环保和公共服务等领域皆有实质性动作，并已取得了一定的成效。科创领域协同合作陆续展开，但实际科技成果转化能力还是存在较大差别。反观，制度软环境的政策壁垒较高，仅限于部分城市在部分领域达成合作共识，距离真正落地执行仍需经历较长的时间周期。联系到《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》现已处于征求意见阶段，可以预见的是，在《规划纲要》正式发布后，长三角区域一体化发展必将掀开新的篇章。
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京津冀：交通互联成效显著
产业、环保协作、公共服务一体化正有序推进
1、交通一体化加速推进，首都环线公路、城际铁路等成效显著
《京津冀协同发展规划纲要》要求在交通领域进行率先突破。提出要提升区域一体化的运输服务水平，推进三地之间交通设施的共建共享，轨道交通、高速、港口等一系列设施的完备。在构建一体化现代交通网络的基础下，进一步压缩京津冀区域间的距离，大力提升交通的通达性。
京津冀协同发展交通建设三地齐头并进，公路和铁路成果尤为突出。高速公路建设正有序推进，首都环线全线通车，将河北承德、香河、廊坊等城市串联起来，缓解了首都巨大的交通压力；轨道交通的铺设取得重大进展，例如增开环形列车，将邯郸、衡水、秦皇岛等站与北京、天津、石家庄有效串联。除此之外，北京跨城公交、北京大兴机场以及津冀协同打造的世界级港口群也都开始陆续落地。随着未来更多交通设施的建设完善，京津冀生活圈中资源集散和人口流动将会愈发高速和便捷，地区的发展和人们的生活都将得到改善。
2、生态环境治理持续推进，水、大气污染联合治理初见成效（略）
3、河北、天津有序承接北京产业转移，科创合作成重要突破口（略）
4、要素市场政策壁垒较高，仅限于金融、信息领域先行先试（略）
5、教育、医疗领域合作积极落地，户籍制度改革成效显著（略）
6、雄安新区集中疏解北京非首都功能，探索制度性改革注定曲折（略）
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粤港澳：5大规划正有序推进
科创协作、交通互联、教育合作等成果显著
1、产学研深度融合，着力打造多个创新平台，科技成果转化能力明显提升（略）
2、城际快速交通网加速推进，机场、铁路、通道和口岸建设渐显成效（略）
3、多地加强产业分工协作，沪港通、深港通、债券通等跨境金融产品日益丰富
粤港澳大湾区产业规模庞大、结构较为完整，但存在分化和转型滞缓等问题，《规划》提出要深化供给侧结构性改革，支持传统产业改造升级，着力培育发展新产业、新业态、新模式。具体包括加快发展先进制造业，加快发展现代服务业，大力发展海洋经济以及培育壮大战略性新兴产业。
一方面多地加快产业结构调整，优化产业布局，加强产业分工协作，着重发展先进制造业，如惠州把建设现代产业体系作为高质量发展的重要抓手，正加快构建“2+2+N”现代产业体系，预计2020年将建成万亿产业集群；另一方面现代服务业发展范围更加广泛，旅游服务、文化创意等方面都有涉及，尤其是在金融领域开放程度进一步加深，譬如大湾区金融科技促进总会等组织的成立，“沪港通”、“深港通”、“债券通”等发行都有序推动了大湾区内基金、保险等金融产品跨境交易。此外部分城市在特色金融产业发展也初有尝试，比如江门市将金融引入产业园发展，让金融与农业经营主体紧密结合，推动“陈皮产业+文化”、“陈皮产业+旅游”三产融合。
4、绿色生产生活方式初步确立，多地协同治理珠江流域、淘汰落后产能等（略）
5、教育合作、人才引进加快落地，但跨区域社保等民生领域仍有政策壁垒（略）
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长三角：7大领域实际落地进度不一
一体化规划或将复制京津冀、粤港澳模式
1、长三角一体化有序推进，并上升为国家战略，《规划纲要》发布时间渐进（略）
2、7大领域规划落地进度不一，交通一体化、工业互联、环境协同治理成效显著
2.1长三角一体化交通先行，跨省公交、城际铁路、省际高速等均有实际进展
长三角一体化发展的基础在于共建互联互通综合交通体系，建设畅达便捷长三角。纵观《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》，对于铁路、航运、公路、航空等交通运输领域均提出了明确的发展任务。具体而言，加快轨道交通网建设，持续推进区域港航协同发展，全面提升省际公路运输能力，协力打造长三角世界级机场群，强化交通运输联合执法，完善公交服务一体化。
而在实际执行层面，长三角一体化交通建设正有序推进，尤其是跨省公交、城际铁路、省际高速等领域整体建设进度更快。具体而言：
其一，为了方便市民跨省交通出游，早在2002年，上海与无锡率先实现了交通卡城际互通，截止目前上海与20个长三角主要城市现已实现了两两互通。与此同时，地铁互联互通也有实质性进展，2018年12月上海、杭州和宁波3城实现二维码乘车互联互通，解决了跨省市乘地铁购票不统一的问题。另外，沪苏浙跨省零换乘公交开通，2019年3月江苏吴江至上海青浦、江苏吴江至浙江嘉善两条跨省公交专线开通，可以实现零换乘直达毗邻地区。
其二，城际铁路建设正如火如荼地进行，规划显示2019年长三角地区计划开通6条、开建4条铁路新线。譬如，2019年4月南沿江城际铁路南京段正式开工建设，沿线城市句容、江阴、张家港、常熟、太仓等将一举进入高铁时代，全面融入沪宁1小时高铁圈。另外，杭临城际铁路现已进入开通试运行倒计时，预计于2019年底开通运营，届时临安将融入杭州1小时交通圈。
其三，高速公路建设正有序推进，典型如杭州湾跨海大桥北沿线（二期）工程于2016年6月正式开工建设，预计于2019年底竣工，届时将打通省际高速大动脉，宁波至苏州的车程有望缩短至2小时。另外，申嘉湖高速西延工程于2016年7月全线开工，预计于2019年6月底通车，既实现湖州至安吉半小时交通圈，又将实现上海至安徽黄山高速直达。值得一提的是，三省一市取消高速省界收费站现已提上议程，譬如江苏于2018年底率先取消高速江苏-山东省界主线收费站，并同步取消江阴大桥、苏通大桥等5座省内跨江大桥主线收费站，预计最快2019年11月底江苏省将全面取消剩余17个省界高速主线收费站，届时将成为全国首个高速公路无障碍出省。
2.2部分城市在电网、液化天然气等尝试合作共联，但能源互济互保目标任重而道远（略）
2.3创新基地、产业联盟、创投基金等先行先试，创新驱动战略仍需经历较长孵化期（略）
2.4数字智慧长三角首推工业互联网建设卓有成效，民生领域实际落地进度偏慢（略）
2.5环境治理协同内容逐步扩大，涉及淘汰落后产能、污染协同治理、环保信用奖惩等（略）
2.6上海与周边城市在教育、医疗领域展开深度合作，行政通办、消费维权也有序推进（略）
2.7制度软环境合作需决策层授意，推进进度整体偏慢，仅知识产权领域有所进展（略）
3、长三角将效仿打造多核心、多节点的空间布局，合作示范区将是一体化改革试验田
3.1中央层面无重大改革制度红利，长三角一体化发展仍靠城市群内部驱动（略）
3.2参考雄安新区，长三角合作示范区或将是新一轮一体化改革试验田
参考雄安新区，长三角合作示范区有望成为进一步扩大对内开放的重要平台，更是新一轮长三角一体化改革试验田，将努力打造贯穿新发展理念的新标杆、一体化体制机制的试验田、引进长三角更高质量一体化发展的新引擎。具体而言，长三角合作示范区可以将长三角地区一系列改革任务进行探索实践，实现集中落地、率先突破、系统集成，尤其是在涉及规划管理、土地管理、投资管理、要素流动、财税风险、公共服务等方面先行先试、重点突破，将长三角合作示范区打造成跨区域制度创新和政策突破的“样本间”。长期来看，上海将构建“两翼齐飞”的发展新格局，长三角合作示范区将是对内开放的重要平台，自贸区则是对外开放的重要载体。
3.3参照粤港澳，长三角有望打造多核心驱动、多节点带动的城市空间布局
参考粤港澳大湾区，长三角将效仿打造成多核心驱动、多节点带动的城市空间布局，参照长三角地区“单核”与“多核”并存的现有城市空间布局，发挥核心城市之间以及卫星城市强强联合的引领带动作用，并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工合作，助推长三角地区更高质量地一体化发展。具体而言，“单核”是指上海都市核心，通过发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动整个长三角城市群的发展。“多核”是指以南京、杭州、苏州、合肥、宁波等5个二线城市形成多个“小核心”，主要辐射周边三、四线城市。譬如，南京城市圈是以南京为中心打造区域经济带，成员城市包括南京、扬州、镇江、句容等市，通过宁扬城际、宁句城际、宁滁城际等城际轨道交通线形成发达的交通网络，并将城市圈紧密连接起来。
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长三角房地产市场长期看好
核心城市、卫星城市建议房企重点深耕
1、三大城市群在交通、环保、公共服务等领域皆有落地，制度软环境的政策壁垒较高（略）
2、核心城市、卫星城市市场前景长期看好，不在核心城市圈的三四线城市谨慎乐观
可以预见的是，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》落地后长三角地区将进入新一轮一体化建设高峰期，未来长三角地区城市之间的交通、产业、人口、信息等各发展要素将加速流动，并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工协作，助推长三角更高质量地一体化发展。受此影响，长三角地区房地产市场前景长期看好，建议房企重点深耕。具体而言：
核心城市市场需求依旧坚挺，房地产市场可高看一线。受惠于产业不断转型升级，核心城市人口持续净流入，有望带动不菲的增量购房需求。与此同时，居民收入水平稳步提升，普遍有着较强购买力，改善性购房需求将持续释放，房地产市场前景长期看好，成交量、价有望维持在较高水平。以上海为代表的核心城市土地供应长期受限，主城区热门宅地更是资源稀缺品，短期内供不应求的市场格局难以逆转，长期来看房价依旧面临着一定的上涨压力。
核心城市周边的卫星城市房地产市场前景依旧看好。得益于长三角区域一体化加速推进，核心城市与卫星城市在交通、产业、信息、公共服务等领域协同合作将更为紧密，卫星城市将明显受益。一方面，在长三角产业一体化的大背景下，卫星城市有望分享产业链上固有的一杯羹，助推城市经济更好、更快发展，进而吸引大批外来人口不断涌入，并陆续转化为增量购房需求。另一方面，随着核心城市与卫星城市之间的交通出行日益便捷，公共服务渐趋一体化，卫星城市有望吸纳更多核心城市外溢购房需求，房地产市场前景着实可期。典型如沪通铁路，有效串联起南通、张家港、常熟、太仓、上海等沿线城市，大幅缩短核心城市与卫星城市之间的时空距离。又如长三角合作示范区，嘉兴与上海已在教育、医疗等公共服务领域开展一体化试点工程，卫星城市市场价值明显提升。
不在核心城市辐射范围的三四线城市短期利好程度有限，市场需求仍以本地购房需求为主，房地产市场前景谨慎乐观。而从实际执行层面来看，长三角区域一体化仍是一个先易后难、稳步推进的过程，一般先在卫星城市搞试点工程，总结相关工作经验，随后再推广至不在核心城市圈的三四线城市。对于不在核心城市辐射范围的三四线城市而言，长三角区域一体化属长期规划利好，短期利好程度着实有限，房地产市场前景仍需结合市场供求关系、人口规模及增量、市场购买力等多方面因素做具体分析。典型如盐城，受困于市场购买力透支，叠加棚改货币化安置退场，短期内房地产市场依旧面临一定的调整压力。
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