政策要点
12月1日，西安市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（政策原文见附件）。政策明确调整了购买第二套住房商业贷款和公积金贷款首付比例。
2020年12月2日
研究院快评
此次政策最大的亮点在于细化了不同购房需求的贷款首付比例，即综合首套和二套户型，给予了差别化的首付比例规定，值得全国其他城市学习。而西安的政策调整，成为今年12月份全国首个购房政策收紧的城市，也是需要市场参与者积极关注的。
1、预售许可政策收紧
此次政策明确，加强商品房预售管理。政策规定，全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
从此类政策规定可以看出，此次突然提及预售管理的收紧内容，或说明此前预售方面存在一定的乱象。今年上半年，全国各地预售政策确实有放松的地方。但是放松的同时，也使得预售的相关工作出现很多新情况。所以严格此类预售工作，防范一些不符合工程要求的楼盘违规申请预售证，具有积极的意义，这有助于此类预售制度的更好推进。
2、落实差别化信贷政策
此次政策明确，调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。比如政策明确，在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。从此类政策可以看出，西安针对首套户型“小中大”类似的购房者，在二套购房方面，对应了不同的首付比例。总结起来就是三点。第一、小户型购房者要改善，二套首付比例分别为40%和50%。第二、中户型要改善，首付比例分别为50%和60%。第三、大户型要改善 ，首付比例分别为60%和70%。三种首付比例都以144平方米为分界线，同时若首套没有结清，首付比例最低为60%。另外公积金方面的改善型住房，首付比例分别为50%和55%，也是以144平方米为分界线。
西安此次信贷政策，有三个特点。第一、政策具有细化和分类调控的因素，针对首套不同的户型，对二套购房采取了不同的信贷首付比例，呈现了“逐级递进、和二套住房挂钩”的导向。其中“逐级递进”的含义是，首套户型为“小中大”户型的，二套购房将面临不同的首付比例。而“和二套住房挂钩”的含义是，以144平方米为分界线，不同的二套户型对应了不同的首付比例。第二、强调了信贷收紧的导向，尤其是部分购房者可能后续会面临70%的首付比例，自然也会从信贷的角度约束相关购房行为。第三、若是贷款没有偿付完毕，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向。
3、加强预售资金监管
此次政策明确，加快互联网＋监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户。
这点内容虽然看上去没有前面信贷政策具有“火药味”，但也是购房者值得关注的。因为过去对于此类预售资金的监管确实是一个黑洞，购房者本身也并不清楚。所以此次西安的政策，就是把这个问题做了改变，让购房者通过手机就可以查询自己的购房款的流向，这是具有积极意义的，有助于防范烂尾楼的出现和防范房企违规使用资金。
4、预留调控窗口
此次政策明确，未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。
这至少体现了两点。第一、政策继续强调了调控收紧和严管市场秩序的导向。第二、对于一些不限购的区域，尤其是类似西咸新区等热点区域，后续也需要继续观察市场动向，防范市场炒作。换句话说，此类区域后续若是房价继续上涨，调控的可能性也依然是比较大的。
附件
关于进一步加强房地产市场调控的通知
市建发〔2020〕143号
各区县人民政府，各开发区管委会，市级相关部门：
为深入贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，保障支持自住需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府审定同意，现将有关事项通知如下：
一、加强商品房预售管理
全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
二、发挥差别化信贷调节作用
（一）调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定：
1. 在我市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。
2. 在我市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。
3. 在我市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。
4. 在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。
（二）调整公积金贷款首付比例。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不 低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。
三、加强预售资金监管
（一）加快互联网＋监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户。
（二）负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户。
（三）各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在我市开展预售资金监管业务。
（四）辖区住建部门要根据商品房开发项目施工计划，区分主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等节点，严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。
四、加强房地产调控统筹管理
各区县、开发区（含西咸新区）要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态势的监测和房价调控，加强供需调节，完善住房供给体系，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。
本通知自发布之日起实施，我市原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
西安市住房和城乡建设局
西安市金融工作局
西安住房公积金管理中心
西安市自然资源和规划局
2020年11月30日
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