“三道红线”后，涉房信贷的“两道红线”又来了
【热点聚焦】
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起执行。根据通知：
1. 银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
2. 人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理（具体分档及相应管理要求见附件），并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。
3. 人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。
4. 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
【热点评析】
“三道红线”“房地产贷款集中度管理”是建立健全房地产长效机制的重要探索
建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度是继“三道红线”之后，中央强化房地产金融监管、防范系统性风险的又一重大举措。“三道红线”核心在于将房企几项重要财务指标同融资规模直接挂钩，也就是说，尽管标准较高，但只要满足要求，房企仍可以获得一定的融资规模增长空间。而此次出台的房地产贷款集中度管理制度则主要是针对银行业金融机构，通过对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设置上限，控制银行业金融机构房地产贷款总体规模。
客观来说，受房地产贷款需求旺盛、房地产业投资稳定性和收益率较高等因素影响，房地产业仍然是当前银行业金融机构投资的重要选择，优质房企的信贷需求更是各类银行业金融机构争抢的业务。房地产贷款集中度管理制度的出台，将促使银行业金融机构资金投向趋于理性，避免房地产贷款过度集中，避免信贷资金过度流入房地产领域，防范潜在系统性金融风险。
“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，双向管控，将房地产金融监管工作进一步具体细化，是建立健全房地产基础性制度和长效机制的重要探索，有利于房地产业长期平稳健康发展。
差别化调控，确保各银行业金融机构房地产贷款业务平稳有序
新政一方面根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，另一方面对当前房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的银行业金融机构设置一定的业务过渡期，体现了以“稳”为主、差别化的调控思路。
具体来看，第一，根据房地产贷款集中度管理要求，以工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等银行为代表的大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，以招商银行、浦发银行、光大银行等银行为代表的中型银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%，以城市商业银行、民营银行等为代表的小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。将资产规模及机构类型与房地产贷款集中度挂钩，有助于银行业金融机构更好地控制房地产贷款规模、防范潜在风险。第二，第三档、第四档、第五档银行业金融机构以房地产贷款集中度管理要求为基础，保有增减2.5个百分点的浮动空间，而第一、二档没有相关规定。小型银行业金融机构可以依据自身情况，在浮动空间内制定合适的信贷政策，灵活性相对较高。
此外，值得关注的是，在中国人民银行、银保监会关于房地产贷款集中度管理制度答记者问中，明确住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，体现了中央支持住房租赁市场发展、加快建立租购并举住房制度的政策导向。
房地产贷款集中度制度短期内对银行业和房地产业影响有限
于银行业金融机构而言，虽然根据中国人民银行、银保监会调研，当前大部分银行业金融机构符合管理要求，但仍有部分超出管理要求，超出管理要求的银行业金融机构业务将面临调整。长期来看，在房地产贷款规模受限的情况下，银行业金融机构投资重点将进一步向优质区域、优质企业倾斜。但考虑到2-4年的调整过渡期，短期内，新政对银行业金融机构开展房地产贷款可能存在一定的负面影响，但影响有限。
于房地产行业而言，根据中信建设统计数据，调改按测算约7000-8000亿，而且是在2-4年内完成，时间相对宽裕。总的按揭贷款约33万亿，调整比例仅2%左右。而且新政并非对房企融资端的全面收紧，各银行业金融机构房地产贷款集中度要求不一，且大部分银行业金融机构符合管理要求。集中度比例上限，并不意味着锁死了房地产贷款及个人住房贷款的规模上限，随着我国整体经济及金融市场的发展，房地产信贷规模也会按比例增长，也就是说房地产贷款规模增长仍存空间。中短期内，房地产行业也将进入平稳缓释的发展阶段，新政对应的信贷增长与房地产业的发展也是互为影响，互为因果的关系，总体不会出现剧烈的市场波动。
（内容来源：中房研协测评研究中心）
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