[易居研究院]对上海房地产调控政策的点评

  2021年1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。

2021年1月22日

  研究院快评

  此次政策出台，直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时，也非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。此次政策有九条内容，其中有几条内容非常核心，值得后续积极关注。

  1、完善土地市场管理

  此次政策明确，完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。从此次政策内容看，强调了三点。第一、土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

  2、严格执行限购政策

  此次政策明确，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这个政策其实就是打击了假离婚的现象。过去通过此类假离婚，其实可以骗取购房资格。而现在即便是离婚了，那么最近3年购房也都还是有影响的。相对来说，上海政策更严。有部分城市规定是，如果离异2年内那么是要追溯过去家庭所有房产的，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

  3、调整增值税征免年限

  此次政策明确，调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这个政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行了管控。目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对于后续二手房交易影响较大。

  4、严格执行差别化住房信贷政策

  此次政策明确，严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。这里的政策中，最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

  5、严格商品住房销售管理

  此次政策明确，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。从这里的表述来看，最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。