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[克而瑞]集中供地新政快评③|对22城市场供求预期有哪些影响？
导 读
虽然本次土拍新政尚未落地，但供给侧的变革会加速行业新一轮的洗牌。
◎ 作者 / 谢杨春 吴嘉茗
近日，有网传消息表示，土地市场政策将迎来重大改革，22个重点城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。细则虽未出，但落地后势必将对市场造成深远影响，企业也会迎来新一轮洗牌。
22城供地“两集中”之下，将会对企业投资布局产生巨大影响。第一，投资策略、流程、审核节点需要重新调整。投资节奏固定后，房企博弈性增大，即使有钱也不一定能拍到地，精选城市的同时还需考虑竞争激烈程度。因此过往的投资策略、投资流程均需要调整。投研和投决工作需要前置，注重对城市周期的研究，并在资金有限的情况下使得效益最大化；第二，聚焦收敛、合作开发成为常态。城市选择上，广撒网的模式在22城中难实现，因此聚焦、深耕仍是投资的主旋律。一旦明确了限制企业在集中供地中参拍次数，合作开发比例会大幅提升；第三，收并购将成为纳储的重要手段。考虑到保证金提交、退回需一周左右，现金流无法同时满足多处拍地，实际可参拍地块减少，核心城市收并购将是快速增储的机会点，甚至不排除部分小企业断粮后出现“大鱼吃小鱼”局面。第四，能级选择或将下沉。由于22个核心城市拍地难度加大，部分重仓一二线的房企会选择下沉三四线，但押注三四线房企回归一二线难度较大。
投资转变可谓“牵一发则动全身”，房企经营端节奏和模式必须动态调整以匹配投资。强调现金流管理之下倒逼供需回节点重新铺排，运营要根据城市供地节奏调整项目，提升资金的统筹能力，强调投融营一体化。
如此影响下，又有哪些房企会从中受益？
01
龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多
标准化管理以及良好的信用背书将最为受益
按照目前网传的集中供地出让的招拍挂规则，我们认为首先利好龙头房企，但需要分不同情况考虑。
第一是，按照现有的初步规则来看，并没有限制企业在某次集中供地中的参拍次数，此举无疑将更为利好龙头房企，中小型房企在这22个核心城市拿地将更加困难。
首先，龙头房企资金量大、资金渠道优势明显，投资节奏统一安排后，弹药可以更加集中，拿地的次数和成功概率将大幅提升，规模效应将进一步放大。尤其是保利、中海等国企、央企优势更加明显。
其次，龙头房企标准化管理在行业内领先。集中供地后更考验企业投融营一体化管理，“供销回”节奏的调整都需要组织在流程方面给予快速响应。
最后，多数龙头房企基本已经实现全国化布局，在22城中多数已组建了相对完备且富有经验的团队，集团在投资标准化体系和投决研究方面积累较多，给予支持大，一旦集中供地出让，先发优势明显。
此外，从数次土拍政策变革来看，对土地出让中对于企业资质要求会越发严苛，“价高者得”的背后或将有诸多门槛限制，因此在政府良好的信用背书、“不会烂尾”、社会影响力等优势下，部分地块拍卖中龙头房企优势显著。
第二是，考虑到未来若出台细则，规定限制企业在集中供地中参拍次数，龙头房企遭遇限制，唯有合作开发才能共赢，届时行业洗牌的剧烈程度大打折扣。但对于中小房企而言，宝贵的“资格”将成为合作开发的重要筹码，当然也会出现中小企业“抱团取暖”现象。
02
已提前重仓一二线城市的房企
拥有更大的定价权和灵活的投资策略
已在一二线城市重仓布局、土储丰厚的房企利好更大，未来在22个核心城市土拍难度加大毫无疑问，手握丰厚土储，相当于赢在了起跑线上。
一方面，房企即使在22城公开市场上以较高的价格拿地，仍能通过原有的土地储备来分摊风险、降低成本。土地储备充足的情况下，此类房企投资、销售灵活操作的空间和时间都较大。如此循环之下，未来一二线城市的市场集中度仍将走高。
另一方面，对于重仓一二线的房企开发节奏掌控在企业手中。对于中小企业而言，土地集中出让也意味着将几乎同步开工、开售，产品上市时面临着较多的竞品和竞争压力，如何做到差异化、占领细分领域市场将更为关键。但是对于已有大量土储的房企来说，可以比统一土拍提前2-3个月开工、开售，与土地供应潮的项目形成时间差，这样在入市时既能够降低竞争压力，又能够具备一定的定价权。
此外，三四线城市土地市场并未受到这次政策的波及，未来唯一可能面临的影响是在22城拿不到地的房企是否会集中进入三四线优质土地争夺，但考虑到已有市占率和市场口碑，对碧桂园、新城这类三四线之王影响不大。
综合来看，未来一二线、三四线城市逐渐形成两个市场阵营的情况也可能发生。相较而言，重仓一二线城市企业向下渗透难度较小，但需要对三四线城市精准投资，而重仓三四线的企业想要回归一二线则逐步加码，博弈难度加大。
但这种拍地模式下，热点地块的竞拍热度仍会居高不下。虽然集中供地会造成企业现金流紧张进而降低整体市场土拍热度。但正是由于集中拍地，保证金无法在多轮次土拍中“重复进场”，房企无法将分散资金和精力，只能优先将关注度放在已有意向的重点地块上，这也就要求企业在投资时更青睐选择盈利风险较低、或自认为竞争风险不高的优质地块。从这一层面来看热点地块的竞拍热度仍然难以回落。
03
三道红线下红、橙房企
迎来时间换空间的“喘息期”
去年8月“三道红线”政策一出，被划分成了红、橙房企成为了融资难、财务风险高的类型，两类房企的拿地积极性大幅衰减。以9月前后的房企平均月度投资金额作为对比，红色、橙色两档房企投资金额均有较大力度回落，其中橙色房企降幅最大，达到58%，其次红色房企也有40%的大幅下降。
一旦土拍新政落地，从某种意义上来看给了红、橙档房企在重点城市“时间换空间”的“喘息期”：按1月份的土地市场情况来看，由于原本的供地相对分散，大量红、橙档位房企只能通过捡漏的方式获取一些底价成交的地块，在土拍市场上的竞争力较弱；但本次新政后，重点城市土地供应一年3次，供地的频率下降，反而给了红色档位房企更多的时间来修复自身的负债指标，增厚现金流实力，提升参拍竞争力。相较之下，原本绿色房企的投资节奏的优势也被“抹平”，集中供地虽不能将所有重新拉回同一起跑线，但至少给予了大量时间去缓解三道红线下的差距。
04
投资渠道多元化、擅长旧改
及收并购的企业占优
本次新政影响最大的是公开市场土拍，且主要集中在22个核心城市。对于投资渠道较为多元的且优势明显的房企而言，通过旧改、产业拿地以及收并购或将快人一步。
例如粤系房企中，很多房企通过与政府合作的方式拿下大片旧改用地、或者签订协议发展TOD物业，而旧改、TOD率先发展起来的城市主要正是广州、深圳等一二线城市。其他房企还在公开市场上激烈竞争的时候，这些房企已经通过其他方式，大幅增加了土地储备。此外收并购也是另一重要渠道，去年世茂收购福晟、今年旭辉收购彰泰，对企业最直观的影响就是土地储备的大幅增加。
不过无论是走旧改、产业的道路，还是大幅收并购的道路，对房企的运营能力要求都很高。旧改项目的战线往往拉得很长，房企需要很强的资金管理能力，收并购则要求房企具备高度专业的收并购团队，处理收并购后复杂的债务问题。很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但实际上仍然是以公开市场招拍挂为主，其他渠道为辅，这一次的新政再度敲响了警钟，多渠道拿地的重要性不言而喻。
05
高周转房企有利有弊
数字化投决研判强的房企将“快人一步”
随着杠杆红利的消失，向管理要效益，精益化管理是房企提质增效的关键，而本次土地新政的出台，也从侧面则证明了管理能力、管理机制、管理思维对企业发展和应对突然问题的重要性。
首先，重点城市土地挂牌统一意味着房企将在同一时间面临多宗地块的筛选工作，集团投资中心难以同时兼顾所有城市的土地竞拍，那么就对一线人员的专业能力提出了更高的要求，精总部、强一线将是房企投资线条的组织持续优化的方向。
由于每个重点城市每年仅有三次统一出让的时间，那么在该城市没有土地挂牌的空档期中，该城市的投资团队如何运作、能否兼顾其他城市的土地投资、增强投资团队的机动性也成为房企需要考虑的问题。
其次，多宗地块需要同时进行前期可研，对房企内部设计、营销、财务和投资的协调能力提出了较高的要求，是对房企运营能力的重要考验。投资流程标准化、信息化和筛选动作的数据化将成为房企提升效率的关键。相比之下，部分已经开始了数字化决策的房企的将拥有先发优势。根据CIOC数据显示，TOP50房企中近八成房企布局单领域数字化，仅有小部分打通全业务流程数据，如万科、龙湖、越秀等。
对于高周转房企而言，本次新政的出台成为一把“双刃剑”，3次集中挂牌将强制企业的现金周转速度变慢，与高周转房企的运作模式相悖；而在获取地块之后，高周转又成为了房企的优势，在同时竞得土地后，高周转房企拥有更快的开发节奏，开盘速度得以提前，能够抢收客户。
综合而言，虽然本次土拍新政尚未落地，但供给侧的变革会加速行业新一轮的洗牌。龙头、规模房企的优势将进一步放大，有着更高专业能力的房企或将在这样的政策调控之下反而将迎来新的机遇。
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