[克而瑞]2021上半年中国房地产总结与展望 | 政策篇

2021-06-25 16:13:27

  导 读 

  加码调控与信贷严管落实“三稳”,租赁、税改等长效措施料将加快

上半年总结

  01

  中央继续坚持房住不炒、因城施策,约谈13城监督落实“三稳”

  上半年,在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下,中央从全局角度出发,全面、精准把控全国房地产市场,并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏,确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。

  上半年,中央就房地产市场密集发声,严格落实“房住不炒”的政策主基调。

  1月6日,住建部部长王蒙徽强调,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

  3月5日,全国两会召开,李克强总理作政府工作报告,提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  4月30日,中央政治局会议召开,会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,并首提防止以学区房等名义炒作房价。

  6月10日,银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市,称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

  与此同时,住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市,要求夯实城市政府主体责任,必要情况下采取针对性的调控政策措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  具体而言,1、2月,住建部副部长倪虹率队赴上海、北京、深圳调研。3月3日,住建部副部长赴杭州、无锡调研,要求城市政府充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,引导好预期,坚决遏制投机炒房。3月22日,住建部再赴成都、西安调研,要求落实房地产调控主体责任,建立“人、房、地、钱”联动机制,从源头上稳定预期,针对房地产市场存在的突出问题,及时采取措施。

  3月23日,住建部就变相放开限购问题约谈南昌市政府,并派出督导组赴南昌现场督导。4月8日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人,要求切实提高政治站位,扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  02

  土地出让金划转税务部门征收,长期利于控制并压降地方政府杠杆率

  ……略……

  03

  以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅,信贷资金管控全面趋紧

  上半年,房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现。银保监会数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,6家大型国有银行全部实现集中度下降。体现在城市层面,上半年核心一、二线城市以及热点三四线城市,纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。

  信贷资金用途合规性审查趋严,谨防资金违规流入房地产市场。3月26日,银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管,强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理,严防经营贷违规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查,监督检查力度有所加大,3月,北京自查发现违规流入房地产市场金额约3.4亿元,占自查业务量0.35%,4月,上海银保监局稽核发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场,6月,厦门房管局查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市,其中确认被“炒房”组织直接套取共计1.01亿元。

  此外,监管覆盖范围不断扩大,6月重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门,就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务,对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控,意味着监管对象扩展到非银行类金融机构。

  受信贷收紧影响,2月开始,全国房贷利率止跌回升,并趋势性上移。融360数据显示,2021年5月,全国首套房平均房贷利率5.33%,较2020年底上涨11BP,二套房贷款平均利率5.61%,较2020年底上涨8BP。

  热点城市房贷利率调整尤为频繁,5月,深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房贷款利率。深圳建行上调房贷利率,首套房贷款利率5.10%,二套房贷利率5.60%。广州房贷额度告急,四大行统一上调利率,首套房贷款利率从二月初的5.2%,普遍上调到5.3%-5.4%,二套房贷利率普遍从5.4%调到5.5%。苏州四大银行首套房贷利率全部上调至5.70%起,二套房贷利率6.00%起。宁波地区工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行将住房按揭贷款利率上调10BP,首套房调到5.45%,二套房调至5.7%。杭州多家银行上调首套、二套房贷利率,调整后,首套房利率5.4%,二套房5.5%。

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  04

  西安、合肥等24城升级调控并下沉到县市,上海连番7次加码

  (本节有删减)

  上半年,各地政府落实城市主体责任,因城施策、综合施治,促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控,主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。

  上半年地方调控政策还呈现三大特征:其一,调控下沉到县市,政策严苛程度甚至超过主城区;其二,上海俨然是本轮房地产调控的风向标,上半年政策连番7次加码;其三,成都、南通、衢州等政策力度相对温和,难以实质性扭转市场预期。

  其一,调控下沉到县市,义乌、江山、龙游等县市出台调控新政,政策严苛程度甚至超过主城区。典型如义乌,3月落地限售,新房自取得不动产权证2年内不得出让,而金华主城尚未实行限售。

  其二,上海仍然是近期房地产调控风向标,上半年政策连番7次加码。1月21日,上海率先出台“沪十条”,封堵假离婚购房漏洞,将增值税征免年限由2年上调至5年,加强个人住房贷款审慎管理。1月25日,上海又将法拍房纳入限购范围。2月6日,上海新房认购积分摇号制度正式施行。3月3日,“沪七条”发布,规定按照优先购房政策购买的商品房限售5年,商品住宅用地出让实行限价竞价。3月12日,上海市房管局发出公告,2021年上海将主要采取集中批量入市的方式供应新建商品房。5月28日,上海进一步理清购房条件,获得新房认购资格即认定为名下购房套数。

  其三,成都、南通、衢州等政策力度相对温和,难以实质性扭转市场预期。典型如南通,4月8日被住建部约谈,4月20日紧急出台十条调控举措,但仅限于供应端有所收紧,并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节,实难根本性扭转市场预期。

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  22城集中供地以期平抑地价,上海、武汉试行新房集中供应以稳预期

  ……略……

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  下半年展望

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  06

  租赁、房产税改等调控长效措施出台料将提速,供需两端落实“三稳”

  我们认为房地产长效机制改革将步入“深水区”,尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速,速度和力度都要高于市场预期,通过在供需两端持续发力,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标。

  供应端主要涉及以下三点:其一,土地出让金划转税务部门征收,并非代表土地财政制度的终结,土地财政仍是地方政府重要的财政收入来源,而是出于防范并化解地方财政风险的考量,在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为,控制并压降地方政府杠杆率。

  其二,房企融资的“三道红线”将持续发力,并将由12家试点房企扩大到所有企业,严控房企有息负债规模,引导融资激进房企降杠杆。受此影响,房企融资能力将备受考验,融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。与此同时,房企的投资经营战略也将发生质的改变,房地产行业或将对标制造业,秉持有质量增长的基本原则,适当土储规模、高周转开发运营或将成为下一阶段的行业主旋律。

  其三,集中供地城市名单有望进一步扩容,利于市场形成土地供应充足的一致预期,进而降低重点城市土拍热度,严防地价上涨推升房价上涨预期。受此影响,企业投资策略需重新调整,龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多最为受益,中小房企或将被迫向非重点城市下沉,行业内的优胜劣汰、企业间的兼并重组或将成为市场常态。

  需求端主要涉及以下三点:其一,热点城市调控政策常态化,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,夯实城市政府主体责任,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。强化住房的居住功能,积极支持居民自住及改善性购房需求,弱化住房的投资属性,热点城市仍需出手重拳,严堵政策监管漏洞,全面打压投资、投机性需求。

  其二,狠抓落实房贷管理的“两道红线”,确保居民杠杆率不再继续上升。以房贷管理的“两道红线”为监管准绳,商业银行将严控个人住房贷款投放节奏,房贷利率仍将趋势性上移,并进一步强化信贷资金用途管理,通过商业银行全面自查、监管部门排查问责,严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。

  其三,基于税收法定原则,只有完成房地产税立法,才能全面免征收房地产税,理论上,距离房地产税全面征收似乎有较长时间周期。但我们认为,在目前形势下,房地产税或将分别推进,扩大试点城市范围,并体现一定的政策力度,而这一举措出台的速度和力度或将远超市场预期。随着住房持有成本的大幅增加,势必在京沪深杭等资本聚集的主要城市抑制市场投机投资炒作氛围,引导潜在购房群体理性购房,逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期,让资金弃虚入实,投入到其他实体产业的研发生产和技术升级中,推动经济良性增长。

  07

  热点城市坚持调控力度不松劲,压力城市积极去库存为市场减压

  房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,夯实城市政府主体责任,切实将稳地价、稳房价、稳预期落到实处。

  热点城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲,维稳房地产市场,主要涉及以下三点:

  其一,调控政策难言松绑,仍需结合市场实际变化情况,及时采取针对性的调控政策措施。而从我们实际调研情况来看,厦门、泉州、盐城等热点城市楼、地市持续火热,房价犹存一定的上涨压力,不排除加码调控的可能性。

  其二,进一步规范房地产交易秩序,具体涉及新房实行摇号销售,并在配售房源比例、优先选房等环节向刚需、人才适当倾斜。建立二手房参考价格,尤其是学区房,价格更需严控。并加强市场监管,各经纪结构及从业人员不得渲染、炒作房屋成交信息,制造市场恐慌情绪,严惩虚假销售、恶意炒作、哄抬房价等市场乱象。

  其三,强化市场预期管控,具体涉及加大供地力度,调升居住用地供地比重,缓解市场供不应求的现状。土地出让环节采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等竞价方式,进而给土拍市场降温,防止地价上涨助推房价上涨预期。

  压力城市仍需积极去库存,为市场减压,主要涉及以下三点:

  其一,土地供应要有供有限,根据各区域、板块市场的供求关系,针对性地调节供地计划,热点板块适度增加土地供应,压力板块则少供地乃至阶段性不供地,项目体量更应严格控制,给予市场喘息的良机。

  其二,支持居民自住以及改善性购房消费,那些需求羸弱的压力城市更要在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免均是可以操作的选项,其对市场拉动力或将更为直接有效。

  其三,棚改仍是迅速激活市场热度的催化剂,棚改货币化安置既能创造不菲的增量购房需求,又能提供较强购买力支撑,利于加快楼市成交去化,缓解市场去库存压力。

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