导 读
加码调控与信贷严管落实“三稳”，租赁、税改等长效措施料将加快
上半年总结
01
中央继续坚持房住不炒、因城施策，约谈13城监督落实“三稳”
上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。
上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调。
1月6日，住建部部长王蒙徽强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。
6月10日，银保监会主席郭树清既发表“房地产是最大灰犀牛”言论后再次预警楼市，称押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。
与此同时，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
具体而言，1、2月，住建部副部长倪虹率队赴上海、北京、深圳调研。3月3日，住建部副部长赴杭州、无锡调研，要求城市政府充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，引导好预期，坚决遏制投机炒房。3月22日，住建部再赴成都、西安调研，要求落实房地产调控主体责任，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期，针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施。
3月23日，住建部就变相放开限购问题约谈南昌市政府，并派出督导组赴南昌现场督导。4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
02
土地出让金划转税务部门征收，长期利于控制并压降地方政府杠杆率
……略……
03
以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全面趋紧
上半年，房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现。银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，6家大型国有银行全部实现集中度下降。体现在城市层面，上半年核心一、二线城市以及热点三四线城市，纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。
信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。3月26日，银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查，监督检查力度有所加大，3月，北京自查发现违规流入房地产市场金额约3.4亿元，占自查业务量0.35%，4月，上海银保监局稽核发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，6月，厦门房管局查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市，其中确认被“炒房”组织直接套取共计1.01亿元。
此外，监管覆盖范围不断扩大，6月重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务，对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控，意味着监管对象扩展到非银行类金融机构。
受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。
热点城市房贷利率调整尤为频繁，5月，深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房贷款利率。深圳建行上调房贷利率，首套房贷款利率5.10%，二套房贷利率5.60%。广州房贷额度告急，四大行统一上调利率，首套房贷款利率从二月初的5.2%，普遍上调到5.3%-5.4%，二套房贷利率普遍从5.4%调到5.5%。苏州四大银行首套房贷利率全部上调至5.70%起，二套房贷利率6.00%起。宁波地区工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行将住房按揭贷款利率上调10BP，首套房调到5.45%，二套房调至5.7%。杭州多家银行上调首套、二套房贷利率，调整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。
04
西安、合肥等24城升级调控并下沉到县市，上海连番7次加码
（本节有删减）
上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。
上半年地方调控政策还呈现三大特征：其一，调控下沉到县市，政策严苛程度甚至超过主城区；其二，上海俨然是本轮房地产调控的风向标，上半年政策连番7次加码；其三，成都、南通、衢州等政策力度相对温和，难以实质性扭转市场预期。
其一，调控下沉到县市，义乌、江山、龙游等县市出台调控新政，政策严苛程度甚至超过主城区。典型如义乌，3月落地限售，新房自取得不动产权证2年内不得出让，而金华主城尚未实行限售。
其二，上海仍然是近期房地产调控风向标，上半年政策连番7次加码。1月21日，上海率先出台“沪十条”，封堵假离婚购房漏洞，将增值税征免年限由2年上调至5年，加强个人住房贷款审慎管理。1月25日，上海又将法拍房纳入限购范围。2月6日，上海新房认购积分摇号制度正式施行。3月3日，“沪七条”发布，规定按照优先购房政策购买的商品房限售5年，商品住宅用地出让实行限价竞价。3月12日，上海市房管局发出公告，2021年上海将主要采取集中批量入市的方式供应新建商品房。5月28日，上海进一步理清购房条件，获得新房认购资格即认定为名下购房套数。
其三，成都、南通、衢州等政策力度相对温和，难以实质性扭转市场预期。典型如南通，4月8日被住建部约谈，4月20日紧急出台十条调控举措，但仅限于供应端有所收紧，并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节，实难根本性扭转市场预期。
22城集中供地以期平抑地价，上海、武汉试行新房集中供应以稳预期
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下半年展望
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06
租赁、房产税改等调控长效措施出台料将提速，供需两端落实“三稳”
我们认为房地产长效机制改革将步入“深水区”，尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，速度和力度都要高于市场预期，通过在供需两端持续发力，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标。
供应端主要涉及以下三点：其一，土地出让金划转税务部门征收，并非代表土地财政制度的终结，土地财政仍是地方政府重要的财政收入来源，而是出于防范并化解地方财政风险的考量，在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为，控制并压降地方政府杠杆率。
其二，房企融资的“三道红线”将持续发力，并将由12家试点房企扩大到所有企业，严控房企有息负债规模，引导融资激进房企降杠杆。受此影响，房企融资能力将备受考验，融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。与此同时，房企的投资经营战略也将发生质的改变，房地产行业或将对标制造业，秉持有质量增长的基本原则，适当土储规模、高周转开发运营或将成为下一阶段的行业主旋律。
其三，集中供地城市名单有望进一步扩容，利于市场形成土地供应充足的一致预期，进而降低重点城市土拍热度，严防地价上涨推升房价上涨预期。受此影响，企业投资策略需重新调整，龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多最为受益，中小房企或将被迫向非重点城市下沉，行业内的优胜劣汰、企业间的兼并重组或将成为市场常态。
需求端主要涉及以下三点：其一，热点城市调控政策常态化，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，夯实城市政府主体责任，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。强化住房的居住功能，积极支持居民自住及改善性购房需求，弱化住房的投资属性，热点城市仍需出手重拳，严堵政策监管漏洞，全面打压投资、投机性需求。
其二，狠抓落实房贷管理的“两道红线”，确保居民杠杆率不再继续上升。以房贷管理的“两道红线”为监管准绳，商业银行将严控个人住房贷款投放节奏，房贷利率仍将趋势性上移，并进一步强化信贷资金用途管理，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。
其三，基于税收法定原则，只有完成房地产税立法，才能全面免征收房地产税，理论上，距离房地产税全面征收似乎有较长时间周期。但我们认为，在目前形势下，房地产税或将分别推进，扩大试点城市范围，并体现一定的政策力度，而这一举措出台的速度和力度或将远超市场预期。随着住房持有成本的大幅增加，势必在京沪深杭等资本聚集的主要城市抑制市场投机投资炒作氛围，引导潜在购房群体理性购房，逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期，让资金弃虚入实，投入到其他实体产业的研发生产和技术升级中，推动经济良性增长。
07
热点城市坚持调控力度不松劲，压力城市积极去库存为市场减压
房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，夯实城市政府主体责任，切实将稳地价、稳房价、稳预期落到实处。
热点城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，维稳房地产市场，主要涉及以下三点：
其一，调控政策难言松绑，仍需结合市场实际变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。而从我们实际调研情况来看，厦门、泉州、盐城等热点城市楼、地市持续火热，房价犹存一定的上涨压力，不排除加码调控的可能性。
其二，进一步规范房地产交易秩序，具体涉及新房实行摇号销售，并在配售房源比例、优先选房等环节向刚需、人才适当倾斜。建立二手房参考价格，尤其是学区房，价格更需严控。并加强市场监管，各经纪结构及从业人员不得渲染、炒作房屋成交信息，制造市场恐慌情绪，严惩虚假销售、恶意炒作、哄抬房价等市场乱象。
其三，强化市场预期管控，具体涉及加大供地力度，调升居住用地供地比重，缓解市场供不应求的现状。土地出让环节采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等竞价方式，进而给土拍市场降温，防止地价上涨助推房价上涨预期。
压力城市仍需积极去库存，为市场减压，主要涉及以下三点：
其一，土地供应要有供有限，根据各区域、板块市场的供求关系，针对性地调节供地计划，热点板块适度增加土地供应，压力板块则少供地乃至阶段性不供地，项目体量更应严格控制，给予市场喘息的良机。
其二，支持居民自住以及改善性购房消费，那些需求羸弱的压力城市更要在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免均是可以操作的选项，其对市场拉动力或将更为直接有效。
其三，棚改仍是迅速激活市场热度的催化剂，棚改货币化安置既能创造不菲的增量购房需求，又能提供较强购买力支撑，利于加快楼市成交去化，缓解市场去库存压力。
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