京蓉新政微调堵漏、呵护刚需，力度温和楼市难言转向，未来调控更趋精细化、高频化。
◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀
8月4日，北京出台新规，围堵假离婚购房漏洞。无独有偶，8月5日，成都加强赠与管理并优化购房资格顺位管理。联系到北京上半年限竞房大卖、首轮土拍房企竞拍积极、楼市持续转暖，成都市场整体高热与区域分化并存，首轮集中土拍异常火爆、溢价率创新高。政策出台后影响如何？我们又能从中窥见哪些调控的趋势？
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北京前7月成交创新高
源于限竞房收官大卖、地市热度传导
2021年以来，北京房地产市场转暖，成交明显放量，前七月成交规模创近年同期新高。2021年1-7月，北京商品住宅成交面积达到569万平方米，同比增长104%，较2019年增长37%。并呈现阶段性供不应求局面，各月住宅供求比皆小于1，6月、7月供不应求形势加剧，供求比分别跌至0.4和0.5。
究其原因，主要在于两点：
第一，限竞房供应接近尾声，稀缺性迫使市场由买方向卖方转变，去化明显提速。在过去较长一段时间里，限竞房供应井喷，同质竞争下购房者持币观望，因此限竞房去化整体偏慢，尤其是区位不佳、性价比偏低的项目库存长期积压。而随着限竞房退潮，不少刚需购房者都想搭上限竞时代“末班车”，观望情绪明显消散，去化提速、库存消化。
据CRIC统计，2021年上半年，北京限竞房供应不足5千套，同比降幅超过七成。但成交量却不降反增，超过1.5万套，同比增长四成以上。截至6月末，限竞房库存仅剩2.4万套，库存规模较2020年末收缩万套以上。
第二，地市热度向楼市传导，首轮集中供地后楼市进一步升温。5月11日，北京首轮集中供地落幕，共揽金1109.7亿元，平均溢价率7.4%。看似溢价率偏低，实则是由于严控溢价率且出让条件苛刻，实际房企参拍热情依然高涨，22宗地块触及地价合理上限，其中6宗转入竞报政府持有产权份额，海淀区海淀镇树村等4宗宅地竞至20%份额上限。总计10宗地块转入竞高标准商品住宅建设方案环节。
集中供地后楼市加速升温，6月，北京商品住宅成交面积达到110万平方米，创2021年以来新高，环比增长92%，同比翻番。7月尽管是楼市传统淡季，购房者置业热情不减，成交面积高达92万平方米，同比增长42%。
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成都前7月成交同比增三成
22%项目“日光”
首轮供地七成触限价、平均自持20%
2021年，成都房地产市场整体保持较高热度，供应缩量不改成交走高趋势。1-7月，成都商品住宅供应仅647万平方米，同比下跌14%，但成交面积却达到1006万平方米，同比增长33%，较2019年增长32%。
聚焦项目层面，2021年上半年，大成都范围内“日光盘”数量占比达到22%，较去年提升1个百分点，开盘去化率高于五成的项目占比达到47%，较2020年、2019年分别提升11个百分点、36个百分点，仅三成项目开盘去化率低于50%。
与此同时，区域间市场冷热分化依然突出。核心区域供不应求，市场不断升温，开盘去化率大多在八成以上，天府新区热度领跑，上半年21个开盘项目中有7个当日售罄，仅3个项目去化率不足五成，成华、高新等高热延续，锦江红盘集中入市，亦有亮眼表现，金牛加速去库存。近郊区域中，新都是供求主力区域，入市项目性价比较高，平均去化率维持在64%，郫都、龙泉驿等供过于求，竞争激烈，且以推售改善项目为主，整体销售表现平平，开盘平均去化率仅为五成上下。远郊区市楼市总体保持平稳，并无明显升温表现，仅邛崃成交迎来阶段性放量，源于高价地成交推升市场预期。
成都首轮集中土拍同样竞争激烈，超七成地块触及最高限价，平均自持比例近20%。6月11日，成都首轮集中供地结束，40宗涉宅用地全部成功出让，揽金354.9亿元，平均溢价率7%，平均自持比例接近20%，8宗地块自持比例高于30%，高新区中河街道观东社区地块自持比例更是高达59%。高新、成华、青羊、金牛房地比超过0.8。
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京蓉新政微调堵漏、呵护刚需
力度温和楼市难言转向
未来调控更趋精细化、高频化
8月4日，北京出台新规，作为近期被住建部点名表扬调控“模范生”，此番不仅未放松调控，还在查漏补缺，封堵“假离婚”购房漏洞。无独有偶，早在北京之前，深圳、上海、合肥都出台过类似政策，禁止通过“假离婚”套取购房资格。譬如上海规定离婚3年内拥有的住房套数按离婚前总套数计算。而杭州则在无房家庭认定上做限制，离异未满3年且有购房记录的，不作为无房家庭享受优先权。
8月5日，成都也出台了房地产新政，加强赠与管理并优化购房资格顺位管理。一方面，限购堵漏，防止通过“赠与”腾挪购房资格规避限购，此前成都规定，赠与人出赠房屋后，名下房产即减少一套，随即获得一张新“房票”，而在新规则下，如果受赠人不具备购房资格的，赠与人名下房屋不减少、不新增“房票”。另一方面，成都“网红盘”购房顺位调整，保护在本区就业、落户的真刚需购房者，规则是认购率超300%的项目按四个顺位复核购房资格，12个月以上社保+落户>12个月社保>12个月落户>仅有购房资格。
总的来看，无论是北京还是成都的新政，都是执行层面的微调，旨在完善房地产交易规则、封堵投机漏洞，对普通购房者而言保护多于限制。且政策力度较为温和，楼市大不会因此而发生根本转向，如果调控不进一步加码，平稳甚至稳中有升仍将是下半年京蓉两市楼市运行主基调。
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热点城市调控精细化、高频化
更多三四线纳入监控问责体系
宁汉等或将继续加码
从近期出台的地方调控政策来看，不难发现调控日趋精细：
其一，规则的具体化，靶向施治、动态调节，如果政策效果不及预期，也可及时追加，这也使得调控趋于高频化，2021年至今，成都已经出台了6次新政，上海更是连番9次加码；
其二，区域的细化，譬如此次成都新政，也不失为一剂良药，适度为高新、天府新区等过热区域降温，又如此前房价上涨压力大的金华、衢州等地区已将调控下沉到县市，“一城一策”演变为“一县一策”。
展望未来，我们有以下三点预判：
第一，住建部问责机制将不断强化，重点监测城市名单持续扩容，更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系，其调控政策也将由住建部和省级政府共同督办。
第二，被约谈城市调控加码是大概率事件，涉及泉州、惠州、徐州、银川4个城市。我们前期调研情况了解到，泉州房地产市场已然全面火爆、一房难求，东海等热点板块频频上演万人摇号，出台新政稳定房地产市场预期已是刻不容缓。
第三，基于调控政策趋于精细化、高频化的判断，前期已经出台过调控新政城市，诸如南京、武汉等，如果实施后效果未达目标，或出现新情况、新问题，进一步加大调控和监管力度也不无可能。
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