[克而瑞]北京、成都新政堵漏,调控更趋精细化、高频化

2021-08-09 10:29:12

  京蓉新政微调堵漏、呵护刚需,力度温和楼市难言转向,未来调控更趋精细化、高频化。

  ◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

  8月4日,北京出台新规,围堵假离婚购房漏洞。无独有偶,8月5日,成都加强赠与管理并优化购房资格顺位管理。联系到北京上半年限竞房大卖、首轮土拍房企竞拍积极、楼市持续转暖,成都市场整体高热与区域分化并存,首轮集中土拍异常火爆、溢价率创新高。政策出台后影响如何?我们又能从中窥见哪些调控的趋势? 

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  北京前7月成交创新高
源于限竞房收官大卖、地市热度传导

  2021年以来,北京房地产市场转暖,成交明显放量,前七月成交规模创近年同期新高。2021年1-7月,北京商品住宅成交面积达到569万平方米,同比增长104%,较2019年增长37%。并呈现阶段性供不应求局面,各月住宅供求比皆小于1,6月、7月供不应求形势加剧,供求比分别跌至0.4和0.5。

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  究其原因,主要在于两点:

  第一,限竞房供应接近尾声,稀缺性迫使市场由买方向卖方转变,去化明显提速。在过去较长一段时间里,限竞房供应井喷,同质竞争下购房者持币观望,因此限竞房去化整体偏慢,尤其是区位不佳、性价比偏低的项目库存长期积压。而随着限竞房退潮,不少刚需购房者都想搭上限竞时代“末班车”,观望情绪明显消散,去化提速、库存消化。

  据CRIC统计,2021年上半年,北京限竞房供应不足5千套,同比降幅超过七成。但成交量却不降反增,超过1.5万套,同比增长四成以上。截至6月末,限竞房库存仅剩2.4万套,库存规模较2020年末收缩万套以上。

  第二,地市热度向楼市传导,首轮集中供地后楼市进一步升温。5月11日,北京首轮集中供地落幕,共揽金1109.7亿元,平均溢价率7.4%。看似溢价率偏低,实则是由于严控溢价率且出让条件苛刻,实际房企参拍热情依然高涨,22宗地块触及地价合理上限,其中6宗转入竞报政府持有产权份额,海淀区海淀镇树村等4宗宅地竞至20%份额上限。总计10宗地块转入竞高标准商品住宅建设方案环节。

集中供地后楼市加速升温,6月,北京商品住宅成交面积达到110万平方米,创2021年以来新高,环比增长92%,同比翻番。7月尽管是楼市传统淡季,购房者置业热情不减,成交面积高达92万平方米,同比增长42%。

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  成都前7月成交同比增三成
22%项目“日光”
首轮供地七成触限价、平均自持20%

  2021年,成都房地产市场整体保持较高热度,供应缩量不改成交走高趋势。1-7月,成都商品住宅供应仅647万平方米,同比下跌14%,但成交面积却达到1006万平方米,同比增长33%,较2019年增长32%。

  聚焦项目层面,2021年上半年,大成都范围内“日光盘”数量占比达到22%,较去年提升1个百分点,开盘去化率高于五成的项目占比达到47%,较2020年、2019年分别提升11个百分点、36个百分点,仅三成项目开盘去化率低于50%。

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  与此同时,区域间市场冷热分化依然突出。核心区域供不应求,市场不断升温,开盘去化率大多在八成以上,天府新区热度领跑,上半年21个开盘项目中有7个当日售罄,仅3个项目去化率不足五成,成华、高新等高热延续,锦江红盘集中入市,亦有亮眼表现,金牛加速去库存。近郊区域中,新都是供求主力区域,入市项目性价比较高,平均去化率维持在64%,郫都、龙泉驿等供过于求,竞争激烈,且以推售改善项目为主,整体销售表现平平,开盘平均去化率仅为五成上下。远郊区市楼市总体保持平稳,并无明显升温表现,仅邛崃成交迎来阶段性放量,源于高价地成交推升市场预期。

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  成都首轮集中土拍同样竞争激烈,超七成地块触及最高限价,平均自持比例近20%。6月11日,成都首轮集中供地结束,40宗涉宅用地全部成功出让,揽金354.9亿元,平均溢价率7%,平均自持比例接近20%,8宗地块自持比例高于30%,高新区中河街道观东社区地块自持比例更是高达59%。高新、成华、青羊、金牛房地比超过0.8。

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  京蓉新政微调堵漏、呵护刚需
力度温和楼市难言转向
未来调控更趋精细化、高频化

  8月4日,北京出台新规,作为近期被住建部点名表扬调控“模范生”,此番不仅未放松调控,还在查漏补缺,封堵“假离婚”购房漏洞。无独有偶,早在北京之前,深圳、上海、合肥都出台过类似政策,禁止通过“假离婚”套取购房资格。譬如上海规定离婚3年内拥有的住房套数按离婚前总套数计算。而杭州则在无房家庭认定上做限制,离异未满3年且有购房记录的,不作为无房家庭享受优先权。

  8月5日,成都也出台了房地产新政,加强赠与管理并优化购房资格顺位管理。一方面,限购堵漏,防止通过“赠与”腾挪购房资格规避限购,此前成都规定,赠与人出赠房屋后,名下房产即减少一套,随即获得一张新“房票”,而在新规则下,如果受赠人不具备购房资格的,赠与人名下房屋不减少、不新增“房票”。另一方面,成都“网红盘”购房顺位调整,保护在本区就业、落户的真刚需购房者,规则是认购率超300%的项目按四个顺位复核购房资格,12个月以上社保+落户>12个月社保>12个月落户>仅有购房资格。

  总的来看,无论是北京还是成都的新政,都是执行层面的微调,旨在完善房地产交易规则、封堵投机漏洞,对普通购房者而言保护多于限制。且政策力度较为温和,楼市大不会因此而发生根本转向,如果调控不进一步加码,平稳甚至稳中有升仍将是下半年京蓉两市楼市运行主基调。

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  热点城市调控精细化、高频化
更多三四线纳入监控问责体系
宁汉等或将继续加码

  从近期出台的地方调控政策来看,不难发现调控日趋精细:

  其一,规则的具体化,靶向施治、动态调节,如果政策效果不及预期,也可及时追加,这也使得调控趋于高频化,2021年至今,成都已经出台了6次新政,上海更是连番9次加码;

  其二,区域的细化,譬如此次成都新政,也不失为一剂良药,适度为高新、天府新区等过热区域降温,又如此前房价上涨压力大的金华、衢州等地区已将调控下沉到县市,“一城一策”演变为“一县一策”。

  展望未来,我们有以下三点预判:

  第一,住建部问责机制将不断强化,重点监测城市名单持续扩容,更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入监管体系,其调控政策也将由住建部和省级政府共同督办。

  第二,被约谈城市调控加码是大概率事件,涉及泉州、惠州、徐州、银川4个城市。我们前期调研情况了解到,泉州房地产市场已然全面火爆、一房难求,东海等热点板块频频上演万人摇号,出台新政稳定房地产市场预期已是刻不容缓。

  第三,基于调控政策趋于精细化、高频化的判断,前期已经出台过调控新政城市,诸如南京、武汉等,如果实施后效果未达目标,或出现新情况、新问题,进一步加大调控和监管力度也不无可能。

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