[中房研协]政府交易平台难以取代中介核心价值（2021年第103期）

  【热点回放】

  8月18日，杭州市住房保障和房产管理局宣布正式在“杭州市二手房交易监管服务平台”上线“个人自主挂牌房源”功能。个人售房者可以选择不经过房产中介，在政府平台网站上自主挂牌房源，而购房者也能在该平台挑选房源，同房东取得联系，进而达成交易。

  政府平台“个人自主挂牌房源”功能成为市场化中介机构之外，消费者可以选择的另一种二手房销售服务模式，引发市场关注。不少评论认为“房东直售”做法解决了中介售房的痛点：一是所有房源都经过房管部门核验，杜绝假房源；二是房源信息仅向个人实名认证用户开放，防止商业类机构人员骚扰；三是可以解决信息不对称问题，并省出了一大笔中介费。市场上有不少唱衰中介之声，甚至认为“二手房交易应去中介化”。那么，“房东直售”模式对于中介机构发展究竟带来怎样的挑战？“去地产中介化”在实践中是否成立？如何定位房产中介的作用与价值？本期内参带来分析。

  【各方观点】

  易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，官方二手房交易平台看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式，事实上主要还是起到加强市场监管的功效，重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象，其对二手房交易市场影响有限。展望未来，政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构，主要目标还是加强二手房市场监管。而对二手房市场而言，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”，难免将延长二手房交易周期，二手房成交活跃度下降甚至将波及新房市场。在调控政策层层加码后，热点城市一、二手房市场或将明显降温，成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性走稳。

  杭州贝壳研究院院长上官剑认为，“杭州市二手房交易监管服务平台”建立于2016年，平台上的个人自主挂牌也并非新物种，从平台诞生就有，这次是有优化，业主确实多了一个渠道展示房源。对于房产交易来说除了房产本身的信息透明，其实房产交易涉及到很多环节，比如带看、达成意向交付定金、谈判签约、首付款、过户、贷款、交房等等过程，这其中交易的安全性，风险防范管理和风险化解能力，这些都是中介机构所能提供的核心价值之一。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为，房地产交易低频、非标、重资产的特点决定了其完全通过买卖双方“手拉手”自主交易是不现实的，二手房交易双方绝大多数也都没有相关经验，过往房地产中介的确是存在通过信息不对称来获利的情况，但随着各地政府上线二手房信息平台，房源信息的透明度显著提升。而由于房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖是必不可少的，房产中介行业应该越来越规范发展，而非取消。

  空·白研究院创始人杨现领博士认为，国内不太可能存在真正的房东直售。第一，业主自挂房源不等于唯一渠道独家房源，业主仍然可以选择中介，多家挂牌，全网展示，杭州做法可以理解为一项政府的便民措施，让业主多了一个选择。第二，房东直售在国内没有市场空间，核心是它不符合客户利益，业主的期望永远是卖高。第三，互联网日益发达，信息对称程度不断提升的情况下，中介渗透率不仅不会下降，反而会上升。第四，业主和客户通过中介交易，不仅仅需要经纪人的专业服务，更要是经纪公司的风险承诺。

  平安证券研究所地产团队认为，杭州二手房交易平台上线“个人自主挂牌房源”功能，旨在打击中介“假房源”、高昂费用等问题，但考虑购房总额高、流程复杂、需求个性化强等特点，购房者仍需房地产中介提供咨询服务，同时自主挂牌流程繁复、暴露个人信息等亦影响业主挂牌意愿，短期该功能对中介行业冲击有限，长期影响仍需关注后续配套措施。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，政府搭建的平台成交量不足二手房交易市场的5%，市场影响甚微。二手房交易监管平台的个人直挂房源在一定程度上确实有调节市场的功能，但后续需要政府继续对此进行升级服务，就涉及很多无形的投入。

  杭州市房产市场综合管理服务中心科长胡萍莉认为，政府搭建的“二手房交易监管服务平台” 主要目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道，也能做到打破信息不对称与高佣金壁垒，理论上可以满足购房中的需求，加强二手房市场监管。

  清华大学建设管理系长聘副教授吴璟认为，在我国二手房市场发展的起步初期，双边代理模式被首先引入了，一直延续到现在。双边代理模式，就是经纪机构或者经纪人，同时既代表买方，也代表卖方，它的好处是能更高效地撮合。但是这种“一手托两家”的做法，其实和买卖双方固有的利益冲突之间，是存在着天然的矛盾的。往后“单边代理”交易模式也可能引入国内，买卖双方会分别委托经纪人，代表各自利益进行交易。

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