[中房研协]上海发布保障性租赁住房新规，落实租购并举

  【热点聚焦】

  日前，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》及《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》对外发布。

  《管理办法》在供应条件、准入条件、配租规则、供应标准、资格审核、租期、租金及使用管理等方面做了明确指引；《认定办法》对既有租赁住房项目（分一般类项目/改建类项目）、新实施项目、相关财税水电支持政策均给出明确认定程序和指引，同时也对保租房的认定做了相关界定。试行期两年，自2022年1月至2023年12月。

  【热点评析】

  发展模式进一步完善，对其他城市有较强的示范作用及参考意义

  2021年8月底，住建部在“住有所居”新闻发布会上提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并明确“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点。2021年8月，《上海市住房发展“十四五”规划》明确，“十四五”期间将形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40％。随后，在2021年11月，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，进一步对保障性租赁住房基础制度及政策体系予以明确。此次上海新规的出台，是对前期政策的延伸和衔接，指明了保障性租赁住房的发展路径，从多个维度进行指导和规范，便于市场主体参与。

  1月以来，相继有江苏、安徽、湖南、浙江等省份以及上海、深圳、福州、南京、合肥、长沙等城市公布了保障性租赁住房实施办法和保障性租赁住房计划。上海此次进一步完善住房保障政策体系，实现从政策端到市场端的良性循环，对全国其他大中城市均有较强的示范作用及参考意义。

  准入与分配规则更加注重公平公正

  从准入门槛来看，此次政策详细规定了准入条件，并对保障对象、配租方案等方面作出明确，体现了保障性租赁住房优先分配给住房困难群体的导向。具体而言，保租房的供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女，一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房，在结构上按户内人口数量划分供应标准，充分体现了精准投放的原则。

  从轮换周期来看，以一到三年为周期，按户型、面积等指标实行轮候分配制度，有助于提高分配效率，可以实现保租房的最大化利用，加速房源流转，让尽可能多的申请者去享受保障房带来的福利，最大限度发挥保障房的效应。另一方面，也可以加速筛选不再具备承租资格的租房者，维护保租房分配的公平公正。

  多角度保障租房者资金权益与租住需求

  对出租单位而言，新规要求其不得对符合条件的申请对象挑客、拒租，保护申请者得到公平对待。同时，要求产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工，租赁价格可适度降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则，保障职住平衡。

  对租房者而言，此次新规更加注重保护租房者权益，从租金的角度来看，“管理办法”中明确不得预收一个季度以上租金，租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。另外，承租人可以按规定提取住房公积金支付租金，突出了保障属性，减轻租客支付压力的同时，也降低了租房者资金风险。

  从产品的角度来看，《认定办法》还对新实施保租房项目的户型标准进行了明确，规定70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例应不低于70%，预计未来可以有效缓解保租房市场结构性供给不足的问题。