[克而瑞]全国预售资金监管规范化对行业、房企和购房者影响

2022-02-14 10:58:54

  利好政策的宗旨在于促进房地产业健康发展和良性循环,通过划定保交楼政策底线、完善行业长效机制等有效方式,逐渐恢复市场信心,有序引导房地产交易恢复正常化。

  ◎  作者 / 杨科伟 柏品慧

  近日媒体报道了全国性商品房预售资金监督管理办法已制定出台,引起市场广泛关注。据悉:明确指出预售资金监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定,能确保项目竣工所需的资金额度,当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。随着全国性预售资金监管出台,当前深陷泥沼的房地产行业能否迎来转机?对地方政府、开发企业和购房者三方主体到底意味着什么,将会产生什么影响?

  1 部分省市预售资金监管长期缺位
使烂尾问题突出补足预售制度短板更显重要

  早在1994年7月,全国人大常委会通过《城市房地产管理法》,对商品房预售制度作出原则性规定。同年11月,建设部发布《城市商品房预售管理办法》,进一步完善商品房预售监管细则。具体而言,商品房预售需要满足以下两项条件:其一,取得四证,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。其二,工程进度达标,即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。预售资金监管则并未作全国统一规定,而是由地方政府制定具体的监管细则。《城市商品房预售管理办法》明确指出:城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。事实上,不少省市预售资金监管长期缺位。例如焦作市,2016年7月方才出台了《焦作市商品房预售资金监管办法》,正式启动商品房预售资金监管工作。又如山东省,直至2017年1月,山东省住建厅才印发《山东省商品房预售资金监管办法》。更有甚者如新乡市,迟至2021年3月1日,《新乡市新建商品房预售资金监管办法》才正式落地。河南、陕西、安徽、河北、海南等省份烂尾楼问题依旧突出,这与预售资金监管长期缺位不无关系。截至目前,不少三、四线城市仍未建立商品房预售款监管的相关制度,或者实际执行浮于表面,存在一定的监管漏洞。有鉴于此,现阶段制定出台全国性的商品房预售资金监督管理办法更显重要,可以有效补足部分省市预售资金监管长期缺位的政策短板,最大程度保证在建项目都能顺利交付,避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。

  2 去年来37省市加码预售资金监管
“过度”监管加剧房企资金周转压力

  2021年,房企面临巨大危机,多家品牌房企相继出现债务违约,随之问题项目陆续出现停工,项目交付风险不断加剧。受此影响,西安、天津、石家庄等37省市相继加强预售资金监管,不难发现以下几方面的典型特征:

  第一,包括定金、首付款、按揭贷款等在内的全部购房款需直接存入专用监管账户,并实行全额、全程监管,严禁与企业其他账户混用。预售监管资金可分为重点监管资金和一般监管资金。

  第二,重点监管资金主要用于工程建设,其有两种计量方法:其一,预售资金比重,一般在10%-40%区间;其二,设定工程造价,或是固定的工程造价1500-5000元/平方米,或是基准工程造价的1.1-1.3倍。依据项目施工进度,房企分批次提取重点监管资金。石家庄、西安、泉州等政策力度相较严苛,主体结构封顶仅能提取50%的重点监管资金。

  第三,一般监管资金优先用于工程建设和偿还开发贷,各城市取用规则差别较大。山东、天津等相较宽松,房企可自行提取一般监管资金,重庆、厦门等则需向监管部门、监管银行申请支取。

  第四,银行保函可以部分抵顶预售监管资金,高信用评级企业替换比例相对较高,低信用评级企业替换比例则有所降低,甚至不能使用银行保函。

  而从我们调研情况来看,武汉、晋中等实际执行层面相较严苛。典型如晋中,着重强化重点监管资金的监管力度,重点监管资金由政府约定的项目总预售款的40%提升至100%,而在施工进度达到主体结构封顶后,可以提取的重点监管资金比例则由政府约定的90%调降至80%。

  嘉兴实际执行层面则相较宽松,预售监管资金的提取可以通过总包方办理,地方政府一般不设限制,只要项目施工进度达到一定的监管标准,便可以通过总包方申请提取预售监管资金。

  值得一提的是,受限于不少省市预售资金过度监管,预售制度俨然变成“准现房制度”,房企资金周转压力进一步加剧,无形之中成为“压死骆驼的最后一根稻草”,致使2021年下半年品牌房企债务违约频繁发生。

  3 规范监管给地方政府、购房者定心丸
无交楼之忧有利恢复市场信心和正常交易

  联系到此前针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。现阶段制定出台全国性的商品房预售资金监督管理办法,并实行重点额度监管,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。我们认为政策底线是保交楼,保证在建项目都能按期交付,最大程度维护住房消费者的合法权益。

  对于地方政府而言,全国预售资金将规范化监管,很好地填补了部分省市预售资金监管长期缺位的政策漏洞,真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。可以期许的是,随着房地产行业长效机制逐步完善化,将有助于实现房地产业健康发展和良性循环。

  对于购房者而言,在划定保交楼政策底线之后,市场信心或将逐渐恢复,居民自住以及改善性购房消费或将稳步释放,房地产交易有望恢复正常化。预计2022年下半年市场或将出现转机,核心一、二线城市市场相对坚挺,成交有望率先企稳回升,多数三、四线城市在下半年最迟年底,市场同样能真正稳住。

  4 房企有据可依提取超额资金
强化预期管理促销售
现金流适度改善有利良性循环

  对于不同城市而言,预售资金监管究竟是收是放尚未可知,房企同样需要结合城市布局情况作进一步观察:

  其一,对于此前预售资金过度监管的城市而言,尤其是那些监管政策“一刀切”、预售资金全面“卡死”的城市,短期内预售资金监管势必将有所放松,企业有望正常提取使用超额资金,在一定程度上将缓解房企所面临的现金流周转压力。

  其二,对于此前尚未建立商品房预售款监管的相关制度的城市而言,随着全国性的商品房预售资金监督管理办法正式落地,各城市预售资金监管将逐步规范化、常态化,企业首先要保证重点监管资金始终处于充盈的状态,那些成交去化不甚理想的楼盘或将面临更大的销售回款压力。

  长期来看,房企将强化预期管理,全面管控各城市项目销售回款节奏,尽早让项目预售款达到相应的监管额度,企业便有据可依正常提取超额资金,尽快实现项目现金流回正。受此影响,企业现金流有望适度改善,尤其是那些营销能力较强、回款节奏较快的房企,现金流改善情况或将更为可期。

  综上所述,近期房地产政策暖风频吹,涉及并购贷款不计入“三道红线”,保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”,商品房预售监管资金规范化调整等。我们认为利好政策的宗旨在于促进房地产业健康发展和良性循环,通过划定保交楼政策底线、完善行业长效机制等有效方式,逐渐恢复市场信心,有序引导房地产交易恢复正常化。

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