[中房研协]政策发力下，保障性租赁住房REITs试点加快推进

  【热点聚焦】

  近日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。同日，红土创新深圳人才安居障房租赁住房REITs项目和中金厦门安居保障性租赁住房REITs项目分别正式报送深交所和上交所，成为全国首批两单正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

  与此同时，近期国务院办公厅也发布了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，在优化完善存量资产盘活方式方面，明确提出要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

  【热点评析】

  全国首批两单保障性租赁住房REITs项目申报成功，标志性意义给市场传递积极信号

  全国首批两单保障性租赁住房REITs项目已报送证交所，标志着保障性租赁住房发行基础设施REITs产品已经取得突破性进展和阶段性成果。

  与此前租赁住房的私募REITs产品不同的是，本次两个保障性租赁住房REITs项目属于公募REITs，流动性更强。从租赁住房的角度看，发行保障性租赁住房REITs产品，可在一定程度上改变目前以传统债务融资方式满足保障性租赁住房融资需求的现状，扩宽直接融资渠道，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，降低政府或企业的债务负担；同时，公募REITs为企业提供的退出渠道，可以带动增量投资，形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的资金链条闭环，将极大地盘活保障性租赁住房行业的流动性。

  保障性租赁住房REITs工作得到大力推进，住房租赁市场迎来发展契机

  推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，对缓解住房租赁市场结构性供给不足、推动建立租购并举的住房制度、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

  目前来看，相关部门正积极推动保障性租赁住房REITs落地，保障性租赁住房REITs试点有望取得更大的进展，未来一段时间会有更多试点项目将落地。其中，上海证券交易所有关负责人近期表示要高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地10多家保障性租赁住房企业，统筹推动华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等优质项目开展试点工作，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目；深圳证券交易所对外表示将通过线上线下等多种方式对接深圳、北京、广州、重庆、厦门等城市的保障性住房租赁企业，力争推动保障性租赁住房REITs项目平稳落地。此外，据了解不少相关企业也在积极推进租赁住房REITs项目申报工作。同时，在相关制度设计方面，基础设施REITs扩募规则有望于近期出台。

  总体而言，保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs的要求较为契合。同时，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制。可以预见，通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，辅以一定的财税补贴政策，激励多元化市场主体参与，同时借助公募REITs这一金融创新工具，将是我国发展租赁住房市场的必由之路。