[克而瑞]政策月报|央地积极落实“保交楼”,49省市救市并下沉县市(7月)

克而瑞研究中心 2022-08-03 13:32:38 来源:克而瑞

  保交付将成为未来一段时间内的监管重点,地方多措并举保交楼修复市场信心,并落地更大力度组合拳稳预期。

  7月,“保交楼”首次被写入政治局会议文件,银保监会表态千方百计推动保交楼,郑州、宁波、咸阳等城市召开房企座谈会,“一楼一策一专班”落实保交付。49省市出台52次放松政策,并下沉到嘉善等县级,西安、成都等13城二手房参考价制度实质性取消。

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  政治局定调地方救市加码并严守保交楼底线

  多城落实“一楼一策一专班”

  7月28日中央政治局会议定调,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  其一,“用足用好政策工具箱”,表述较4月更加积极,因城施策空间进一步打开;其二,受限于项目停工、断贷风险不断发酵,“保交楼”上升至政治局会议高度。近日,银保监会也明确表态:支持地方做好“保交楼”工作,促进房地产市场平稳健康发展。

  郑州、宁波、咸阳、平顶山等召开房企座谈会,全面落实“保交楼”。例如平顶山,坚持做到“一楼一策一专班”,结合每个问题楼盘实际,扎实推进问题楼盘化解处置工作。又如咸阳,建立一对一帮扶政策,即一个科室帮扶一家企业,促进项目停工、断贷问题尽早解决。再如遂宁,县级领导“一对一”挂联房地产项目,化解房企难题。据悉,全市共有83个在建和待建房地产项目纳入挂联范围。另外,郑州召开重点房企项目情况汇报会议,针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业项目,将提供予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁等模式支持房企自愿退出项目。

  值得关注的是,西安率先发布强化预售资金监管新规,涉及资金全额监管、夯实银行责任等。具体而言,商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监,商业银行未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金应当负责追回。

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  49省市52次放松政策

  嘉善、开化、进贤等县级市救市政策力度加码

  7月,49省市出台52次放松政策,并下沉到嘉兴市嘉善县、驻马店市西平县及新安县、衢州市开化县、南昌市进贤县这类县级市,政策力度普遍强于所在地级市,直观反映低能级城市房地产市场下行压力依旧不容小觑,而在因城施策的政策大环境下,精准化救市将是未来政策所向,更多县级市有望加码救市。

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  聚集7月放松政策,主要涉及以下九方面内容:

  其一,成都、东莞2城升级放松限购。例如成都,居民将自有住房用于保障性租赁住房,即可在所在区域新增一套购房资格。

  其二,长春、黄冈等12城放松限贷。例如长春,首套刚需住房首付比例由30%恢复至20%,二套改善性住房首付比例由40%恢复至30%,首套房贷利率下限调整为五年期以上LPR减20个基点。

  其三,西安放松限价,住建局明确表示将暂停发布二手房参考价。

  其四,青岛放松限售,新房限售时限由取得不动产权证书满5年,变为合同网签备案满5年,二手住房则由取得不动产权证书满5年变为满2年即可上市交易。

  其五,深圳、长沙等37省市放松公积金贷款,包括上调可贷额度、下调首付比例、放宽异地贷款、家庭代际互助等。例如深圳调整公积金共同申请人的范围,配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。

  其六,哈尔滨、南通等8城减免房地产交易税费。例如南通,在主城区范围内购买首套或二套住房的,按契税计税金额的0.75%给予奖补。

  其七,石家庄、济南等23城实行购房补贴。例如济南,A类-E类人才享受不同额度购房补贴,其中E类中符合条件的博士、硕士可分别享受15万元、10万元的一次性购房补贴。

  其八,信阳、衡阳等9城放松预售资金监管,涉及增加拨付频次、提高支取比例、允许保函抵顶。例如衡阳,预售资金支取比例可在原规定基础上提高5个百分点。

  其九,衡阳、焦作等5城放松土拍,包括降低竞拍保证金比例、允许分期缴纳土地出让金、容缺办理土地不动产权证等手续。例如三门峡,住宅用地竞买保证金比例最低降至20%,允许分期缴纳出让金,在首次缴纳比例不低于出让价款的50%的前提下,剩余价款可在一年内缴清。

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  西安、成都等13城二手房参考价实质性取消

  上海评估价悄然上调

  2021年,深圳、上海、成都等15城相继落地二手房参考价,尤以上海最为严苛,二手房贷款执行“三价就低”原则,即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最底。受此影响,首套二手房首付比例普遍上调至50%附近,二套二手房首付比例更是上调至80%附近。

  2022年7月4日,西安暂停发布二手房参考价,中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。据我们调研,仅限于上海、深圳仍在执行二手房参考价,且上海二手房评估价也悄然上调,由实际成交价的6成上调至8成左右,其他13个城市二手房指导价制度基本都已实质性取消。

  例如成都、宁波等,一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌,银行放款也不再严格遵照指导价。又比如广州、东莞,尽管还是只有低于指导价的房源才能挂牌显示,但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。而北京、无锡,指导价定得偏高,尤其是无锡,不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米,温州、合肥等没出台过实施细则,这两类城市二手房指导价早已“名存实亡”。

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  展望:地方多措并举保交楼修复市场信心

  并落地更大力度组合拳稳预期

  展望未来,保交楼是保民生、保稳定的前提,可以想见,保交付将成为未来一段时间内的监管重点。开发商要落实企业主体责任,将保交楼作为首要目标,积极盘活问题项目,推进停工项目复工续建,力争按期保质交房。地方政府要全面摸排属地项目停工缓建情况,“一楼一策”妥善化解问题楼盘风险。银行等金融机构要夯实监管责任,确保项目预售资金及时足额入账,严格依照工程进度拨付重点监管资金,谨防因监管缺位导致的资金挪用和项目烂尾风险,同时积极配合地方推进保交楼。

  地方调控政策方面,联系到政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”,限购、限贷等四限政策有望继续放松,购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。市场下行压力更大的弱二线和三四线城市进一步打好救市组合拳,核心一二线城市调控政策亦有松绑空间。

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