[克而瑞]专题 | 以史为鉴:“房票”重启棚旧改能否再激活楼市?

杨科伟 柏品慧、李诗昀 2022-08-12 09:51:39

  2022年以来,郑州、南京溧水、温州等22城重启房票安置。鉴于棚改货币化安置的成功经验深入人心,2015-2017年全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上,高峰期拉动全国21.5%的住房销售,致使城市周期性轮动。现阶段重启房票能否再度激活楼市?

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  行业艰难企稳但分化加剧

  22城重启“房票”旧改

  ……略……

  一、百城成交环比增42%,仅京沪杭开盘去化率超80%多数不足20%

  6月,全国楼市筑底回稳。100个典型城市商品住宅成交面积3250万平方米,环比增长42%,同比下跌32%,跌幅较上月收窄24个百分点,并创2022年以来单月新高。

  在成交总量企稳的同时,城市分化却在进一步加剧。环比来看,受益于疫情形势好转以及年中业绩冲刺期,多数城市新房成交明显放量,北京、杭州、济南等增幅超过7成,典型如杭州6月迎来开盘潮,楼市整体继续转暖,6月开盘平均去化率达到84%,较5月增长17个百分点,摇号楼盘中签率平均仅有25%,新世界·江明月朗园、滨江保利中豪·观翠揽月轩等中签率更是低至15%以下。沈阳、中山等成交环比翻番,但仍有2成以上城市成交环比继续下滑,尤其是盐城、淮安、三明等跌幅超过30%。

  同比来看,广州、深圳、佛山等成交已经基本与去年同期相持平,西安、成都等更是同比回正,楼市逐渐完成筑底。但反观重庆、福州等3成以上城市成交同比仍腰斩,比如盐城、石狮、平潭等同比跌幅更是超过80%。

  市场分化不仅限于城市间,还存在于城市内,核心区域与非核心区域复苏进度明显不一。譬如广州,主城区市场持续升温,黄埔区的万科城市之光、富颐华庭去化率都在50%附近,番禺区的越秀大学星汇城、保利领秀海去化率皆超30%。外围区域置业需求增长乏力,开盘去化继续承压,不少项目去化率都在10%左右。

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  6月,重点50城开盘去化率持续提升至39%,环比再增7个百分点。其中,7成以上城市开盘去化率环比提升,尤其是杭州、上海市场明显转暖,开盘去化率皆突破80%。

  但市场由点到面全面回暖仍需时间,即便去化率环比上升的城市,区域、项目分化也在加剧。例如广州,热点区域优质项目集中入市带动平均去化率升至25%,但外围区域去化未见改善迹象,去化率都在10%附近。并且,近3成城市开盘去化率环比继续下滑,佛山、湖州、常州等去化率均低于20%。例如常州,6月开盘去化率跌至13%,环比下降9个百分点,仅限于少数项目开盘当天认购量能达到30-40套,多数项目去化普遍承压。

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  二、百城狭义库存超6亿平,近2成城市去化周期突破36个月

  ……略……

  三、22城重启房票安置,意图去库存稳土地激活市场循环

  ……略……

 02

  知往:3年棚改攻坚货币安置促城市轮动全面上升

  ……略……

  一、创设PSL助力货币安置率跃升至60%,直接拉动21.5%住房销售

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  1、2014年后央行投放3.4万亿元PSL,国开行新增棚改专项贷3.7万亿元

  2014年,央行创设抵押补充贷款(PSL),PSL既是基础货币投放渠道,也为棚改等提供了长期稳定的资金来源。2014-2016年,PSL净投放量逐年递增,3年累计投放2万亿元,占国开行、农发行新增棚改专项贷款规模的86%。2017-2018年,PSL投放量回落至6-7千亿元区间,占政策性银行棚改专项贷款比重降至50%左右。2019年以后,PSL投放量骤减甚至转为净归还。

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  依托PSL,2014-2017年间,政策性银行棚改专项贷款规模快速增长。以占比更高的国开行为例,2014年新增棚改专项贷款4086亿元,2016、2017年,棚改贷款增量达到9000亿元左右,较2014年翻倍,而2018年以后,棚改专项贷款规模逐渐收缩。

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  棚改专项贷款是地方推进棚户区改造的最主要资金来源,占比一度达到8成。例如2016年,全国棚改完成投资1.48万亿元,其中国开行、农发行投放的棚改专项贷款共计1.18万亿元,占比达到80%,此外,公共财政支出占比约为12%。换言之,PSL支撑下的棚改专项贷款,是引导棚改向货币化安置转变、撬动居民杠杆和购房消费的关键所在。

  2018年下半年以后,为了遏制地方政府隐性债务增量,决策层有意推动棚改专项债替代棚改专项贷款。比如财政部印发28号文,支持地方政府发行棚改专项债,并要求试点发行项目有稳定预期偿债资金来源、实现项目收益和融资的平衡。国开行也将棚改项目专项贷款合同审查权限由分行上收至总行,收紧新项目审批,并强调将持续严控库存不足地区货币化安置比例。

  但棚改专项债发行使用受到诸多限制,比如财政部曾明确表示,棚改专项债资金只能用于项目建设,不得用于货币化安置。至此,由央行PSL到棚改专项贷款,再到地方棚改货币化和居民购房消费的扩张路径被切断,全国棚改和楼市高热开始退潮。

  2、2014年后货币化安置撬动7.5亿平住宅销售,撬动系数峰值21.5%

  全国棚改货币化安置高歌猛进,究竟撬动了多大规模的住房销售?为了测算棚改货币化对住房销售的贡献度,我们先做如下假定:(1)每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房;(2)棚改货币化去库存面积=棚改实际开工量*货币化安置比例*85;(3)棚改销售贡献率=棚改货币化去库存面积/全国商品住宅销售面积。值得说明的是,2018下半年后货币化安置政策逐渐收紧,全国和各省市不再披露货币化安置比例,因此我们主要测算了2014-2017年的棚改去库存情况。

  2014-2017年,棚改货币化安置累计带动7.5亿平方米住房销售。2014年,尽管全国棚户区改造开工470万套,但受制于货币化安置率仅为9%,全年只带动了0.4亿平方米的住宅销售。2015年,货币化安置率升至29.9%,全年约180万套棚改实行货币化安置,带动住宅销售1.5亿平方米,同比增长275%。2016年,万亿增量PSL支撑下,全国货币化安置比例进一步升至48.5%,去库存面积2.5亿平方米。2017年,棚改实际开工量和此前2年一样保持在600万套,但由于货币化安置比例升至60%,全国大约有365万套棚改房获得货币化补偿,撬动3.1亿平方米的住宅销售。

  棚改销售贡献率逐年递增,2017年棚改货币化安置撬动约21.5%住房销售。2014年,棚改对住宅销售的撬动效应还不明显,全年棚改销售贡献率低至3.4%。随着货币化安置推进,棚改销售贡献率快速提升,2015年达到13.6%,2017年更是突破2成,达到21.5%。

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  二、棚改大省山东、湖北、湖南销售贡献率约3成,贵州占比过半

  ……略……

  1、山东:棚改第一大省,3年52万套货币安置拉动销售7800万平

  山东堪称国内第一棚改大省,2015-2017年间,山东棚改年均开工60.4万套,规模长期稳居全国首位。2015-2017年,山东棚户区改造货币化安置去库存面积由1180万平方米增至4100万平方米,累计增长247%,销售贡献率由14%升至37%。

  2015年,山东棚改货币化安置比例达到29.3%,略低于全国平均水平,但受益于可观的棚改开工规模,全年货币化安置去库存面积达到1180万平方米,占全省商品住宅销售面积的14%。

  2016年,山东加速推进货币化安置工作,通过提高货币补偿标准等激励手段,全省平均货币安置比例提高至55.9%,受此带动,去化住宅库存超2500万平方米,销售贡献率升至24%。

  2017年,山东超额完成全年棚改开工任务,规模创历史新高,实际开工规模达到80.4万套,完成率105%,叠加货币安置比例进一步提升,全年助力住宅去库存约4000万平方米,拉动住宅销售的比率提升至37%。

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        2、河南:棚改去库存面积3年翻番,销售占比由14%升至21%

  河南棚改规模仅次于山东,2015-2017年,河南棚改累计开工137.7万套,棚改货币化安置去库存面积由1066万平方米增至2501万平方米,实现翻番,销售贡献率由14%升至21%。

2015年,河南棚改开工41.9万套,按照全国平均货币化安置比例,约带动12.5万套、1066万平方米住宅去库存,占当年商品住宅销售面积比重的14%。
2016年,河南大力推进货币化安置去库存,各地出台针对购房安置户的公积金、税费优惠、购房补贴等支持性政策,货币化安置比例升至33%,但由于棚改开工量不及上年,去库存面积也较2015年小幅走低,销售贡献率降至10%。
2017年,河南棚户区改造再发力,全年完成棚改开工58.9万套,货币化安置比例突破50%,带动约2500万平方米住房销售,贡献率升至21%。值得一提的是商丘,2017年棚户区改造项目达36个,开工11.9万套,比重近乎达到全省的1/5,惠及34.8万居民。

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  3、贵州:货币安置去库存成效显著,17年57%购房需求源自棚改

  ……略……

  4、湖北:专项贷规模居全国之首,3年棚改拉动成交0.5亿平

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  5、湖南:货币化安置率远超全国均值,销售贡献率由14%升至29%

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  三、2019年棚改退潮,棚改大省、大市开工量较峰值缩水超8成

  ……略……

  1、2019年棚改大省开工量同比骤降73%,2021年湘鄂黔均低于5万套

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  2、棚改急停致山东楼市速冻,2022年15城开工量不足万套

  ……略……

  四、2021年京沪旧改提速激活楼市,预估拉动8%-11%住房销售

  ……略……

  1、上海:成片旧改3年攻坚激活楼市,共计拉动成交近1千万平占比11%

  2019-2021年,上海成片旧改进入攻坚阶段,拆迁规模年均增速达到20%以上。尤其是2021年,上海完成成片二级旧里以下房屋改造面积90.1万平方米,受益居民4.5万户,双创历史新高。

  2022年,上海成片旧改步入收尾阶段,全年计划完成仅剩的成片二级旧里以下房屋改造面积20万平方米,主要分布在虹口和黄浦两区,受益居民1.1万户。截至6月底,上海已完成成片二级旧里以下房屋改造面积13.6万平方米,受益居民0.68万户。其中,虹口区已经全面完成,黄浦区还剩6.4万平方米,预计7月底将全部完成,届时上海将全面完成持续30年的成片二级旧里以下房屋改造工作。

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  受惠于成片旧改加速推进,上海房地产市场被迅速激活,一、二手房成交连续3年放量。2019-2021年,上海成片旧改3年攻坚共计受益居民约11万户,假设不考虑需求损益,受益居民转而购买一、二手房,并按照套均住房面积85平方米测算,成片旧改共计拉动住房销售面积约935万平方米,占同期一、二手房成交总面积的比重达到11.4%。

  受此影响,2019年上海房地产市场明显转暖,一、二手房成交总面积升至2614万平方米,同比增长34%。2020、2021年,上海市场延续高热度,一、二手房成交总面积均超3300万平方米,创2017年以来新高。

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  2、北京:2021年旧改提速但拆迁约束20%,拉动成交超200万平占比8%

  ……略……

  03

  鉴今:规模及资金约束

 房票安置难以重振楼市成交

  ……略……

  一、宜宾:受制于棚改收尾、政府财力转弱,房票舆论效应大于实际效果

  ……略……

  1、房票落地滞后且范围局限,迟至6月三江新区仅两盘试点房票安置

  宜宾房票政策实际落地进度明显滞后。1月16日,宜宾发文建立房票安置制度,成为今年首个重启房票安置的城市。而在实际执行层面,迟至6月,宜宾才开始在三江新区试点房票制度,首批试点项目仅金科城、龙栖湾两盘入选。

  多项优惠叠加,房票接受度较高。对于真正需要购房的拆迁户而言,使用房票享有一定的购房优惠:其一,享受房票安置奖励,房票票面金额明显高于货币化补偿款。其二,购房可享受政府商定的价格优惠,一般在5%左右。

  首批试点两盘热销,但示范效应大于实际效果。例如首批试点项目金科城,200余套房源在2天内被房票持有者选购完毕,龙栖湾同样出现踊跃选购的情况。

  2、2020年棚改计划开工量不足万套,未来或将持续走低甚至归零

  2019年,宜宾棚改进入收尾阶段,棚改计划开工量降至9272套,同比下降46%。2020年,棚改计划开工量进一步回落至6736套,同比再降27%。2021年以来,宜宾不再公布棚改开工计划,但可以预见的是,棚改计划开工量大概率将持续走低甚至归零。

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  3、财政自给率常年低于50%,2021年综合财力转弱债务率升至143%

  宜宾财政长期处于入不敷出的状态,财政自给率常年低于50%。2021年,宜宾一般公共预算收入251亿元,同比增长26%,一般公共预算支出564亿元,同比增长2%,财政自给率升至45%,同比增加8个百分点,但整体依旧维持在较低水平。

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宜宾政府债务率日渐高企,叠加综合财力转弱,偿债能力大幅减弱。2021年,宜宾政府债务率升至143%,同比大增38个百分点。一方面,受限于地方财政长期收不抵支,宜宾市政府不得不大量举债,2021年政府债务余额持续提升至742亿元,同比增长28%。另一方面,政府综合财力渐有减弱的迹象,2021年宜宾综合财力跌至519亿元,同比下降6%。其中,社会保险基金预算收入同比下降49%,国有资本经营预算收入更是同比下降71%。


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  二、信阳:房票拉动6月8%住房销售,但财政加速恶化使其持续性存疑

  ……略……

  1、截至6月房票使用率近4成,拉动成交2.3万平占比约8%

  ……略……

  2、2021年棚改扫尾,计划开工量仅2千套较高峰期骤降89%

  ……略……

  3、财政加速恶化,综合财力陷入衰竭债务率飙升至216%

  ……略……

  三、绍兴:房票使用权限单一致效果不佳,规模约束于棚改极限万套

  ……略……

  1、房票执行效果较差,硬伤限购本区域新房、房款补足金额高

  ……略……

  2、上半年棚改已开工近7千套,但规模约束下全年万套已是极限

  ……略……

  3、财政自给率超80%债务率低至81%,政府综合财力强、债务可控

  ……略……

  四、综述:棚改规模缩水、地方财力转弱,房票对当前销售提振有限

  对比宜宾、信阳和绍兴房票实际执行情况,不难发现以下三方面的典型特征:

  其一,棚改规模缩水是最大约束项,房票发放数量将显著受限。宜宾、信阳和绍兴棚改皆进入收尾阶段,近年来计划开工量都缩减至万套以内。即便如绍兴,2022年明显加大棚改拆迁力度,上半年已开工6742套,但在规模约束下全年万套已是极限。

  其二,地方政府综合财力转弱,房票安置较难全面推广。在地方财政长期入不敷出,政府债务率日渐高企的情况下,推行房票安置显然是有心无力。例如宜宾,2021年,政府综合财力转降6%,政府债务率持续提升至143%。又如信阳,财政有加速恶化的趋势,综合财力陷入衰竭,政府债务率飙升至216%。即便如绍兴,财政相较健康,但由于土拍市场持续转冷,还需提防政府综合财力走弱。

  其三,房票实际执行效果难达预期,对楼市拉动力有限。例如宜宾,早在1月发文建立房票安置制度,迟至6月才在三江新区试点。又如绍兴,房票仅限于购买本区域新房,叠加房票面值与房款差额较大,实际执行效果并不理想。信阳房票市场反馈较好,截至6月底,房票使用率达到39%,完成安置2.3万平方米,占6月成交比重约8%,但由于财政加速恶化,房票持续性依旧存疑。

  04

  总结:房票效果难及货币化安置

  实难扭转部分城市颓势

  ……略……

  一、因中央信贷缺位房票较难在全国铺开,落地效果远不及货币化安置

  2015-2017年,棚改货币化安置加速推进,全国棚改实际开工量连续3年保持在600万套以上,货币化安置比例更是由29.9%大幅提升至60%,高峰期撬动约21.5%住房销售。这与PSL助力密不可分,2014-2017年,国开行新增棚改贷款由4086亿元持续提升至12819亿元,净增长2.1倍。

  受限于中央信贷资金缺位,预计房票安置较难在全国范围全面铺开,实际执行效果将远不及棚改货币化安置。

  二、地方财力转弱致房票执行效果打折,发放量受限且资金结算风险上升

  即便是郑州、南京溧水、绍兴这类重启房票安置的城市,实际执行效果或将大打折扣,主要涉及以下两方面因素:

  其一,房票发放数量将显著受限。一方面,绝大多数城市棚改已进入收尾阶段,全年棚改开工量万套已是极限,预示着房票潜在基数整体偏低。另一方面,在没有中央信贷资金助力的情况下,房票安置便需要地方财政资金予以补贴。但由于地方政府综合财力明显转弱,全面推行房票安置显然是有心无力,房票实际发放数量较难达到潜在基数。

  其二,基于担忧房票资金结算,房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”,房票资金结算便与地方政府综合财力密切相关。尤其是那些政府综合财力持续转弱的城市,房屋销售后的房票账面资金结算面临较大不确定性,难免影响企业销售回款进度而打击房企参与积极性。

  三、多重因素制约下房票较难扭转楼市下行预期,两类城市成交预期转降

  近期,项目停工、断贷风险不断发酵,市场信心或将再次重挫。基于担忧项目交付,潜在置业群体更加不敢买新房,市场观望情绪将愈加浓重,新房成交量或将再次转跌,行业复苏进程受阻而二次下探。

  而在中央信贷资金缺位、地方综合财力转弱等多重因素制约下,房票安置较难显著抬升潜在购房需求基数,更难以根本性扭转市场下行预期。可以预见的是,短期房地产市场依旧面临较大的下行压力,以下两类城市成交预期或将转跌:

  其一,诸如郑州、武汉、长沙这类断贷项目较多的城市,短期市场复苏进程可能被打断。基于担忧项目交付,市场观望情绪加重,新房成交或将转入下降通道。

  其二,唐山、荆州、宝鸡等多数三四线城市市场或将艰难探底,受限于市场需求及购买力过度透支,成交或将持续低位运行,去库存将是今年市场主旋律。


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