01
本月楼市政策聚焦
中央强调要确保房地产市场平稳发展，热点城市“四限”政策持续优化
2022年12月，房地产宽松政策持续加码、宽松预期持续增强。中央层面，中央经济工作会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，要坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”，中国证监会党委书记、主席易会满提出允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，中央财办有关负责人表示要充分认识到房地产行业的重要性，房地产链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业等。中央层面支持并致力推动房地产平稳发展的立场明确。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策58条，环比小幅增加。其中，宽松性政策49条，中性政策6条，紧缩性政策3条。从政策力度来看，本月多个热点城市对“四限”政策进行了较大尺度松绑，如：佛山、东莞相继宣布全域退出限购；成都、南京等地进一步放宽限购；重庆、郑州等地优化房贷住房套数认定；兰州取消现行限售政策，并提出个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理等，持续释放积极信号。本期报告主要对12月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
02
中央政策：确保房地产市场平稳发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
1.政策跟踪
2.政策小结
2022年12月，由于面临跨年、跨季、跨月末等多重需求及应对疫情防控政策调整对经济的冲击，央行加大了流动性投放。12月5日，央行降准0.25个百分点落地，释放长期资金约5000亿元。12月15日，央行加量续作 MLF 6500亿元。12月19日，央行重启14天逆回购，并且在公开市场的逆回购投放稳步增加，尤其进入2022年最后一周，逆回购日均投放规模超2000亿元等。截至12月31日，央行公开市场实现净投放15570亿元，呵护年末流动性平稳的意图明确。
在房地产方面，中央支持房地产平稳发展的态度进一步明确。12月15日—16日，中央经济工作会议召开。会议强调，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，要坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。此外，国常会强调要坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业提振信心、更好发展。落实支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策。国务院副总理刘鹤重提房地产是国民经济的支柱产业，并表示正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议提出，要落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企等。
03
地方政策：需求侧政策加码，热点城市“四限”政策持续优化
1. 宽松性政策（1）行政干预政策
（2）公积金政策
（3）人口人才政策
（4）其他政策
2.中性政策（1） 住房保障政策
（2） 其他政策
3.紧缩性政策
（1） 市场监管政策
4.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2022年12月地方出台房地产调控政策58条，环比小幅增加。其中，宽松性政策49条，中性政策6条，紧缩性政策3条。部分热点城市如佛山、东莞、兰州等接连全面取消限购或限售，政策宽松导向明确。纵观2022年，地方累计出台房地产调控政策895条，环比大涨76.5%（2021年地方累计出台房地产调控政策507条），再创历史单年房地产调控政策出台次数新高。其中，宽松性政策占比高达80.1%，较2021年提高了53.1个百分点。在房地产行业深度调整、房地产市场持续下行和房企频频爆雷背景下，地方房地产调控也经历了由区域试探性松绑向稳楼市、保交付政策应出尽出的演变。
具体到12月调控内容来看，宽松性政策主要表现在行政干预、住房公积金政策支持和人口人才引进等方面。在行政干预方面，核心举措主要包括放宽“四限”、发放购房补贴或契税补贴、推广二手房“带押过户”模式等。其中，在放宽“四限”方面，典型代表有：郑州市提出新市民、都市圈居民在购房资格审核、信贷政策、契税补贴、房价优惠等方面享受与原居民同等待遇；厦门市将岛外限购政策调整为厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房；成都市提出父母投靠成年子女入户的可作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买1套住房；佛山市取消禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道住房限购，改为3年限售；东莞市取消莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的住房限购政策，其他区域二手房取消限售政策；南京市对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房等。在购房补贴方面，商丘市虞城县、郑州市、滁州市来安县、黄山市黟县、漳州市、荆州市、靖西市、包头市、莱州市等多地发布了相关政策。此外，东莞市、成都市、广州市、漳州市等多地提出实施或推广二手房“带押过户”模式，优化二手房交易流程等。
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调住房公积金贷款最高额度、下调最低首付比例、扩大住房公积金贷款提取范围等。典型代表有：长春市将购房所在地在长春市主城区及开发区的，有共同借款人单笔贷款最高额度调整为90万元，无共同借款人单笔贷款最高额度为60万元；安庆市提出多子女家庭首次申请住房公积金购房最高贷款额度增加10万元；芜湖提出多子女家庭在本市申请首次住房公积金贷款购房可在原享受贷款额度基础上浮，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%；青岛市提出多子女家庭在贷款额度满足首付款比例要求前提下，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定；潍坊市提出将贷款额度上限提高10万元，最高贷款额度提高至60万元，最低首付款比例由30%下调至20%等。此外，杭州、南通、长治等地优化二套房认定标准，职工名下无房、无住房贷款记录或相应贷款已结清的，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行首套房政策。
在人口人才引入方面，核心举措主要包括发放人才安家补助、给予政策倾斜等。典型代表有：广州市提出符合法律法规生育二孩以上的家庭购买首套住房申请住房公积金贷款的，贷款最高额度可适当提高；黄冈市提出在黄州城区购买商品房，二孩家庭享受5000元、三孩家庭享受10000元的一次性购房补贴；南宁市对在本市企事业用人单位全职工作的高层次人才，按认定的A-E层次分别给予最高200万元、120万元、60万元、40万元、20万元的首次购房补贴；永州市对企业全职引进或新引入的国内外顶 尖人才、国家级和省级领军人才，分别给予300万元、200万元和100万元安家补贴等。
中性政策主要集中在强化住房保障方面，典型代表有：杭州市提出职工家庭可按规定提取住房公积金和申请住房公积金贷款用于购买共有产权保障住房，并对保障性租赁住房租金拟定和管理作出具体规定；深圳市提出既有非居住房屋可改建为保障性租赁住房，面向本市的新市民、青年人等群体出租；成都市提出将国有企业、事业单位、科研院所、大中专院校和其他市场主体等企事业单位筹集建设的房屋及个人自愿纳入保障性住房管理的自有住房纳入保障性租赁住房房源范围，并对租金价格、面向群体等做出具体要求等。
紧缩性政策主要集中在市场监管方面尤其是资金监管方面，典型代表如：成都市出台维修资金使用监管制度，并鼓励有法律、建设工程等专业背景的业主和有意愿参与维修过程监督的业主作为业主代表，积极参与维修资金使用全过程的监督；绵阳市出台住房租赁资金监管办法，要求住房租赁企业设置租赁资金专用账户，明确企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款；山东省提出房企使用监管账户内的预售资金替代共管资金的，应当严格按照预售资金监管办法支付工程款，不得使用商业承兑汇票等非现金方式支付工程款。
04
12月重要事项复盘
05
房地产政策展望
12月28日，中国人民银行货币政策委员会召开2022年第四季度例会。会议指出，当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境动荡不安，国内经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。加上疫情防控政策转向短期内形成冲击、房地产市场依旧低迷等因素影响，我国经济仍将面临一定的下行压力。中央经济工作会议定调要坚持“稳中求进”，货币政策维持稳健偏宽松预期。在流动性方面，根据方正证券研究所测算，受政府债发行前置、税期、春节等影响，2023年1月资金缺口可能达到3.3万亿左右，流动性存在较大压力。预计央行大概率将通过加大公开市场操作投放力度和超额续作MLF对冲流动性缺口。此外，降准、降息也仍有空间。
在房地产调控方面，根据中央经济工作会议精神，2023年房地产政策将重点围绕防范化解房地产行业风险展开。主要涉及三个方面：第一，继续做好“保交楼”工作，进一步加大优质房企金融支持力度。国务院副总理刘鹤在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高管对话上也明确指出，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况。第二，坚持因城施策，支持刚性和改善性住房需求。住房消费不仅对房企及整个房地产市场平稳健康发展起着至关重要的作用，同时也是我国扩大内需战略的重要抓手，在稳定经济增长中发挥着重要作用。预计住房需求端支持政策将迎来强化，相关财税减免、信贷宽松、购房门槛降低等利好政策或将加码出台。第三，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。核心要求仍是建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，即住房租赁市场尤其是保障房将获得更大力度支持，包括供应规模、保障范围、租购同权等方面均有望实现新的突破。同时，负债和杠杆相对较低的国企将在未来地产投资中发挥更大的主导作用。
2.地方层面
根据中央经济工作会议精神，地方将继续坚持因城施策，支持刚性和改善性住房需求。尤其随着房企金融环境持续改善落实，市场关注点将更多地转移至需求端，地方政府应发挥更大的调控主体作用，相关支持类政策或加速、加码出台。具体来看，核心一二线城市房地产政策仍有较大松绑空间，但鉴于一线城市和头部二线城市房地产市场韧性较强，为避免市场出现较大波动，调控仍倾向以区域性、渐进式松绑为主。而对于大部分二线及三四线城市而言，市场下行压力实际上仍然较大，亟需更大力度的支持性政策激发居民购房需求、稳定市场信心。在佛山、东莞等城市相继全面取消限购之后，其他市场长期承压的二线及三四线城市或将效仿跟进，加快取消楼市过热时期出台的限制性政策的步伐。此外，“保交楼”依旧是2023年房地产工作重要内容，地方政府必须躬身入局、担当作为，既要积极支持和协助问题项目交付，同时也要加强事前、事中和事后监管，有保有压，维护好购房人合法权益，维护社会稳定大局。
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