中国住房发展波澜壮阔，新房交易10年翻一番
3月5日，全国两会政府工作报告发布。2023年是特殊的一年，既是二十大开局之年，也是政府换届之年。两会政府工作报告，承上启下，对于我们明确今年以及未来的经济社会发展具有积极的作用。本报告对两会政府工作报告房地产相关内容进行学习，我们认为，住房是房地产领域的核心内容，所以我们的政策梳理更加侧重于住房方面的政策。另外，我们也对这10年中国住房市场尤其是新建商品住宅市场进行统计分析，这是高速发展的10年。而当前全国房地产市场逐渐走出了低谷，迎来了复苏曙光。在住房政策的大力支持推动下，中国住房市场将继续向好发展，为解决居民家庭和群众百姓的安居提供扎实基础。
一、 对2023年两会政府工作报告的精神学习
3月5日，两会政府工作报告发布。此次报告明确了2023年8项重点工作，包括着力扩大国内需求、加快建设现代化产业体系、切实落实“两个毫不动摇”、更大力度吸引和利用外资、有效防范化解重大经济金融风险、稳定粮食生产和推进乡村振兴、推动发展方式绿色转型、保障基本民生和发展社会事业。在这8项重点工作中，其中有两项和房地产直接相关，值得重点关注。
1、 两大工作任务：防风险和促需求
此次报告指出，有效防范化解重大经济金融风险。此处提及的两项风险，即房地产风险和地方政府债务风险。报告认为，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。1）今年是落实资产负债表优化的关键年，优质头部房企风险化解工作将继续。各地在防范风险方面，要重点关注头部房企的经营风险和财务风险。2）此次对风险的防范，也说明对于房地产业的重视。各地要在去年解决房地产业风险问题的基础上，继续做好相关工作，尤其是要从金融稳定的角度理解房地产的健康发展。
同时，此次报告提出，保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。这句话是两会房地产领域最重要的表述。1）两会报告的发言稿中，单独提及了“支持刚性和改善性住房需求”，所以说明今年房地产工作的重中之重是提振住房消费需求。换句话说，相比房住不炒的落实、保交楼工作推进、解决债务风险问题、预售资金监管问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是“NO.1工程”，各地要充分把握这个核心内容。2）住房消费需求支持的提法，在这两年都有，但此次提及并非老生常谈。此次提及住房消费需求，是站在2022年房地产市场大降温的背景下而提出的，有非常明确的历史背景和针对性。同时，提振住房方面的市场信心、激活合理住房消费需求，是防范化解房地产金融风险、促进市场平稳健康发展的最重要工作。今年主抓住房消费提振工作，思路清晰，也需要各地积极消化此类政策内容。
2、 市场疑问：房住不炒删除了吗
此次报告在2023年房地产重点工作部署中，其实并没有提及“房住不炒”的内容，这就引起了一些市场参与者的疑问，即房住不炒的内容不提了吗？对于此类内容，需要客观看待。1）在报告的回顾部分，其实已经提及过“房住不炒”。而在今年8项重点工作中，确实没有提及房住不炒。但实际上，这里提及的8项重点内容，是当前最核心、最需要关注的内容。或者说，从房地产的角度看，当前房地产市场最大的矛盾点是购房需求不足的问题，而非炒房的问题。所以市场的主要矛盾发生了变化，政策表述自然会出现变化。2）合理的住房消费需求提振，是今年的主要工作。此类需求不会包括炒房需求。近期房地产市场复苏的过程中，其实也出现了一些新的炒作现象，包括部分银行房贷创新缺乏边界、部分城市房东针对二手房进行抱团涨价、部分违规资金进入到购房领域等。从这个角度看，各地依然要把房地产市场秩序整顿作为一项常规工作去抓，要确保房地产市场交易稳定和健康。
二、 近10年政府工作报告的住房政策梳理
1、 2014年：公租房和廉租房并轨
完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年（2014年）新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
2、 2015年：坚持分类指导和因地施策
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
3、 2016年：提高棚改货币化安置比例
推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
4、 2017年：关注三四线城市库存问题
因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
5、 2018年：建立租购并举的住房制度
更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
6、 2019年：老旧小区改造登上舞台
深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。
7、 2020年：坚持房住不炒定位
深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。
8、 2021年：解决大城市住房问题
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
9、 2022年：探索新发展模式
继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
10、 2023年：刚性和改善性住房需求获支持
加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。
三、 2023年住房市场与政策趋势
1、 近10年：新房成交翻番
我们对近10年中国房地产市场进行回顾和总结。应该说，2013-2022年是中国房地产市场高速发展的10年，波澜壮阔、成绩瞩目，充分体现了新型城镇化背后的市场潜力和动力，也充分体现了住房政策的正确性。从2013年开始，中国新建商品住宅成交面积跃入10亿平方米大关，在这10年中保持了较高水平的增长和规模。统计显示，2003-2012年这10年全国新建商品住宅成交面积总计67亿平方米，而2013-2022年这10年全国新建商品住宅成交面积总计134平方米。对比显示，近10年新房交易规模增速恰好为100%，即翻了一番。这个成绩来之不易。此处我们统计的仅仅是新建商品住宅，若是加上二手住房、保障性住房和保障性租赁住房等，那么实际的住房交易规模要更大，真正地解决了居民家庭的住房问题。而在2023年一季度，房地产交易数据明显提振，为新一轮房地产市场的复苏开了好局。
2、 2023年：市场朝着蓬勃发展方向前进
历次两会都对住房问题给予了积极的关注。2023年两会政府工作报告把提振刚性和改善性住房需求作为重中之重，充分说明对于住房消费的重视。当前各地对于住房消费已经有了积极全面的支持，包括行政、金融和财税等领域的政策。其中行政政策是指限购限售等政策的取消、金融政策是指降低首付比例和房贷利率等、财税政策是指契税补贴和个税减免等内容。此类政策在今年会延续，为购房需求的积极释放降低成本、保驾护航。
我们认为，中国住房市场的蓬勃健康发展，很大的一个动力在于新型城镇化率继续在上升。近期国家统计局发布了《2022年国民经济和社会发展统计公报》。 公报显示，2022年年末全国常住人口城镇化率为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。此次两会报告也明确，我国仍处于城镇化进程中,每年有上千万农村人口转移到城镇。从这个角度看，城镇化背后释放的住房消费需求依然强劲。对于2023年以及未来中国住房市场的发展，应该有充足的信心和底气。
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