12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行。会议定调2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。

  01

  定调地产：首要任务化解行业风险

  工作重点“三大工程”，治本之策发展新模式

  会议强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

       第一，化解行业风险仍是首要任务，意味着2024年房地产政策宽松主基调不变，供给与需求两端支持均有加力空间。今年中央经济工作会议再次将房地产归入化解风险板块，并列于三类风险之首，表明化解行业风险仍是明年首要任务，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步蔓延外溢，2024年，房地产政策宽松的主基调不会改变，将继续发力稳主体、稳需求。供给端，表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”，意即保主体覆盖范围有所扩大，民营房企有望获得增量支持，这一点从近期金融机构纷纷召开房企座谈会，参会企业多为民营房企甚至包含部分出险企业，以及11月几大主要银行向非国有房企投放300亿元开发贷款中已可见端倪。需求端，通过保交付、保就业进一步稳定收入预期和强化购房信心，在各种限制性调控措施陆续退出同时，财税刺激尚未发力、信贷政策也有加码空间。

  第二，“三大工程”是工作重点抓手，预计将加力金融支持，推动形成更多实物工作量。2023年4月、7月两次政治局会议对“三大工程”做出重要部署，7月，国务院发文推进超大特大城市城中村改造，8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，10-11月，住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。不过受制于资金来源和规划，“城中村改造”规模和替代效应难及当年棚改货币化安置，保障房性住房建设基本停留在顶层设计阶段。“三大工程”既是拉动投资的重要引擎，也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年，中央将加大对“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放补充抵押贷款，为其提供中长期低成本资金，解决资金这一主要掣肘，“三大工程”项目有望加速落地。

  第三，构建房地产发展新模式是长远之计、治本之策，基础性制度或涉及土地供应、住房供给、行业融资、房企经营等方面。所谓发展新模式，住建部部长倪虹在今年11月接受专访时已经释明其内涵——在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在体制机制上，一方面是“人房地钱”的四要素联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。另一方面，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括优化开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。基础性制度的完善也将围绕这些要素展开，土地供给层面，根据人口增减情况动态调节用地指标，通盘活存量建设用地，健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制等；住房供给层面，以推进城中村改造、保障房建设为抓手，推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局，满足不同层次人群的住房需要，规范租赁市场发展，优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意；房企经营层面，转向拼品质、拼科技、拼服务等。

  02

      定调经济：以进促稳、先立后破

  财政适度加力、货币精准有效

  会议定下明年宏观经济总基调——“稳中求进、以进促稳、先立后破”，比去年增加“以进促稳”预示着明年整体宏观政策基调更积极，“先立后破”指的是经济转型升级中新旧动能转换衔接问题，摈弃旧动能、破除旧模式要建立在新动能、新模式逐步建立的基础上，不能急于求成、“先破后立”或“边破边立”，推及房地产领域，构建和过渡到发展新模式并非朝夕之功，在此之前，市场要稳住，风险处置节奏要把握好，进而稳妥过渡至新阶段。

  会议指出，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策强调“适度加力”等表述，预示着明年财政赤字率可能继续突破3%。货币政策强调“精准有效”，“社融、货币供应量匹配价格水平预期目标”等提法预示未来降准降息可期。

  03

  2024展望：稳主体稳需求、启航新模式

  行政限制优化退出、财税信贷加力有空间

  2023年，以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，房地产政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端，降首付、降利率、认房不认贷接连落地，核心城市开启“四限”松绑潮，供给端，“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。第二，落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。第三，下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。

  地方限制性政策可以进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。一线城市政策或将精细化调整，譬如限购局部松绑，调降远郊区域社保年限和套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等，又比如信贷政策上，适当下调首套、二套商贷及公积金首付比例，再比如下调各类交易税费征免年限，以及京沪普宅标准等均有调整可能。二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等调控政策还有所保留，可以全面放开限购、限售，下调商贷首付比例，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。其余二三线城市住房交易行政限制已经全面解除，可优化的比如限贷套数认定，进一步放宽至认贷不认房，实行商业贷款贴息，公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”等降低购房消费门槛。