5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。这次会议事关“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房”，并提出了重磅的解决方式：

  “要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

  从全社会角度看，如果不采取果断措施，房地产存在的问题正在成为经济发展的拖油瓶，甚至蔓延为社会危机引爆器。房地产的问题主要有几项：一是需求不足，这种不足主要表现为市场信心不足；二是投资不振，主要是开发企业资金链紧张以及投资前景不明朗导致的投资收缩；三是已售项目难以交付，引发社会问题；四是土地闲置，是拿地在建未售和拿地未建的广义库存问题，开发商难以继续投资施工，造成社会资源闲置，开发商融资成本上升，市场供应不足。

  本次会议提出地方政府“酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困”。翻译过来就是此前政府通过招拍挂方式转让给房企的住宅土地使用权，房企如果未开工且闲置，难以继续开发，可以选择退给政府。至于是收回还是收购，收购价格几何等，则要政府与开发企业“酌情”处理，需要各地根据不同的地方财政情况和土地具体属性及状态来确定。总之，针对土地的回购，受困的开发企业可以获得一定的“回购款”，有利于甩掉包袱，资产盘活，甚至走出困境。

  本次会议正式提出“商品房库存较多城市政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房” 。政府收购商品房用作保障性住房，此前一些地方有过这种试点，但并未大面积铺开，在现有的财政收支格局下，也不支持所有的地方政府都能这么做。原因是：一、除少数经济发达城市外，大部分城市财政收支基本平衡或赤字运行，且地方存量债务规模巨大，政府缺乏大规模收购商品房的资金；二、现行住房分配制度是以市场化商品房为主，保障性住房为补充。政府在保障房方面的分配工作，也以发放住房补贴为主，实际建设保障住宅为辅；三、在房地产市场运行机制下，政府是国有土地使用权的出让人，又是市场秩序的管理者，相当于有两个角色，只有充分调动市场因素，让商品房进入市场流通领域，整个房地产市场链条才真正成立。四、我国还未建立成熟的住房储备运行机制，以及收储商品房的融资机制。

  而本次会议则明确提出，商品房库存较多的城市可以按需以合理价格收购商品房，用于保障性住房，其意义是通过政府这个桥梁，打通了市场与保障两个领域。与回购土地类似，先不论这个“合理价格”是什么标准，目前流动性枯竭的开发商亟需救命的资金，政府回购已建未售的商品房，恰恰能够解决受困开发企业的当务之急，为企业提供一笔种子资金，从而为盘活整个企业资产，让资产流动起来，创造好的条件。

  一个重启中国楼市的全新机制正在酝酿和生成：

  政府在这个过程中是超级市场创造者，或者叫“做市商”，其作用是让淤塞的房地产交易链条活跃起来，一方面是创造需求，消化市场存量，另一方面是解决保障房的供应，解决低收入人群保障问题。

  开发企业将库存商品房转让给政府后，获得宝贵的流动性，进而对其他资产进行盘活，或根据市场供求关系进行经营决策，扩大还是收缩投资。

  商业银行提供流动性。政府收购商品房要举债，或贷款，金融机构则扮演资金提供者角色。在中央政策加持，国务院进行相关授权后，城市政府无需外部增信，通过发行长期债券获得收购资金。

  政府设立保障房集中管理机构。可以是老机制赋予新内容，也可能是建立全新的机构机制，专门负责收储和运营保障房，实现专款专用，专房专用。

  证券交易所也扮演重要角色。保障房收储，需要大笔资金，不可能无限制从金融机构贷款和发债，必须进行有效的资产运营，REITS是最为有效的方式，对特定保障房项目进行资产打包，在证券交易所挂牌REITS，实现资金回流。

  总体来看，这次会议提供的信息是重磅的，具体落地还需要有关部门进一步细化，甚至在政府架构层面进行创设，在制度层面进行创新，在运行机制层面进行设立。政府深度参与商品房的流通环节，是对过去房地产市场运行机制的一次创造性的突破，也是房地产领域的“先立后破”。