导 读
低调的新城控股，如何快速跃进地产8强？
◎ 研究员 / 沈晓玲、杨燕
2019年1月，新城公布2018年销售业绩，1-12月累计合同销售金额约2210.98亿元，销售业绩创历史新高，年度销售目标完成率达123%。近几年以来新城发展速度较快，在今年4月份首次进入行业销售十强，到了10月份就完成了年度1800亿元销售目标，行业销售名次进一步上升至第八名。
在销售业绩飞速发展过程中，土地储备布局无疑给了企业很大的支撑，本文将从新城的土地策略看新城是如何实现业绩规模化发展的。
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布局：“1+3”战略，重视三四线百强城市布局
起步于长三角，2016年初步完成“1+3”战略布局。新城1993年发家于常州，2009年将集团战略重点转移到上海，构建“布局长三角，深入专业化”的战略版图，此后几年业务布局涵盖南京、苏州、昆山、上海等长三角区域城市，2014年开始全国化布局，进入长三角以外的南昌、长春、青岛、海口等城市，2016年初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，2017、2018年又进入南宁、遵义、宿州、马鞍山等城市，全国化布局进一步深化。截止2018年12月，根据企业半年报及企业月度公告数据，新城新增土地储备长三角占比46%，中西部31%，环渤海14%，珠三角9%。
重仓三四线，不放弃在一线拿地。对比新城控股各城市等级新增土地分布，从2014年开始，新城三四线城市新增土地面积明显上升，2018年三四线城市新增土地占比达74.6%。从三四线城市布局来看，主要是一些经济实力较强值得投资的县市，近半数城市位于克而瑞研究中心《2018年中国286个城市房地产投资前景排行榜》投资前景100强城市。在新城2018年中业绩报会议上，新城也表示目前的土地储备主要布局省会城市和百强县，新城控股集团董事长王振华表示，三四线城市的红利还是会有一段时间，未来3-5年都有比较好的机会。在2018年上半年新城的销售额中，三四线城市贡献率42%的销售业绩，仅次于二线城市53%。在重仓三四线的同时，新城并没有放弃在一、二线城市拿地，尤其是一线城市的拿地机会，2018年12月，新城23.3亿元在北京首次拿地，这是继上海以后，新城第二个进入的一线城市，也是2018年通过招拍挂市场斩获的首个一线城市地块。
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拿地：多样化拿地，部分城市商业综合体先行
招拍挂、收并购、司法拍卖、合作等多种形式拿地，土地获取成本相对较低。一直以来，新城在招拍挂拿地的同时，大力收并购并参与司法拍卖、合作等多种方式拿地，这种组合拿地方式也使得新城的整体拿地均价较低。根据新城历年年报，2012-2017年，新城年度新增土地平均楼板价维持在2351-3762元/平方米之间，其中2017年新增土地平均楼板价为3175元/平方米，总土地储备平均楼板价低至2905元/平方米。剔除三四线城市拿地增多的影响外，合作和收并购拿地也降低了拿地成本。根据新城2017年业绩发布会，新城17年60%的土地是通过招拍挂获取的，40%是并购的。从新城控股年度新增土地楼板价与当年销售均价对比图，我们可以看出，自2015年以来，新城的拿地均价与销售楼板价比值渐渐拉开，从2015年占比0.45到2017年的占比0.23，可以看出虽然新城整体的项目销售均价在上升，但土地楼板价一直维持在相对低位。
城市进入，部分城市采取商业综合体先行，住宅其后的策略。在部分城市的进入上，新城先获取商住地块打造新城的商业综合体吾悦广场，在积累了市场热度及品牌之名度后，再获取住宅地块。如2017年进入西安市场，3月新城首摘一块商住用地，在吾悦广场商业项目积累了当地的品牌影响力后，同年7月接连拓展了西安沣西新城和临潼区两幅优质居住地块，打造高端住宅项目，前期“吾悦”品牌的商业扩张无形中给住宅拿地、宣传等提供了很好的助力。
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规模：逐年上升，三四线为业绩增长奠定基础
15年以来，连续三年大规模拿地，年度新增拿地建面维持在历史高位。根据监测，2012年以来，新城的新增土地储备一直保持增长态势，尤其是2015年以来，公司维持积极拿地策略，从2015年的759万方到2018年3459万方，新增土地储备连续三年快速增长。2017年的新增土地同比增速达138%，拿地规模超越往年。2017年新增货值总量名列克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜第十名，到了2018年12月份，名次进一步上升至行业第九位。整体来看，近几年，新城拿地积极，规模增长迅速。
长三角城市的布局，为企业的快速发展奠定基础。在2016年之前企业年度销售金额增长幅度在30%以下，从2016年起，新城在销售上实现了突破性的增长，年度销售增长率近100%，从2015年的319亿元、2016年的651亿元再到2017年的1265亿元，新城实现千亿销售目标比原先设想的2020年提前3年。快速的业绩增长与企业前瞻的长三角三四线城市布局密切相关，2016年930政策以来，部分热点一二线城市受限，而三四线城市政策相对宽松，很多购房需求都外溢到三四线城市，在新城2017年1265亿元的销售金额中，长三角的贡献度达79%，长三角中三四线城市的贡献度达到35%。
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去化：商业及住宅，高周转快速开发模式
拿地开工周期短，快速开发销售。在企业销售规模快速上升的背后是企业高周转的快速开发模式，在住宅开发上，新城操盘的住宅项目从拿地到开盘的平均周期一般为6个月，一年内可实现现金流回正。商业项目上，从拿地到开发建设，再到运营招商，平均不超过24个月。如2018年7月4日，新城控股竞得的住宅地块南宁GC2018-033地块，8月10日，就取得了用地规划许可证，项目案名新城·悦隽江山，从拿地到获用地规划证只用37天，8月30日举行了项目奠基仪式，同年12月11日项目首期2、8、12号楼开盘销售，从拿地到开盘不到6个月时间。在新城的企业年报中也显示，很多地块拿地当年就开始开发，如在新城2018上半年年报中，82块新增土地有27块已经处于在建状态。
存货周转率在0.5左右，高于行业平均水平。从新城的存货周转率也可以看出新城快速去化的战略，对比其他的龙头房企，在2013-2017年间新城控股的存货周转率一直维持在0.5左右，高于行业0.35左右的平均值。虽然在2017年由于拿地规模大幅提升导致存货周转率略有下行至0.51，但这并不是销售速度的下降，而是由于持续扩张的存货，如土地的大幅增加等，对于快速增长的企业来说，存货大幅上涨将为未来的加速扩张打下了坚实的基础。
土地储备充足，能够保证未来近三年的发展。截至到2018年12月，新城的土地储备达10028.96万平方米，若按照企业公布新城今年销售2210.98亿元，12236.81亿元的土地货值，按照新城销售近45%的复合增长率来看，这些土地储备将足够公司未来近三年的发展扩大。由于拥有充足的土地储备，高周转去化率，因此预计新城未来的销售业绩将保持持续增长，与此同时新增土地储备中三四线城市土地占比不断上升，企业在快速发展的同时，需密切关注三四线城市的政策及市场走向。
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