[易居研究院]40城土地库存报告

  7月40城去化周期22个月，年内或仍将上行，开发商经营压力将增加

  报告摘要：

  1、由于商品房库存面积较低，房企积极拿地补库存，目前40城土地库存面积仍处于上行趋势中。随着政策收紧，未来几个月土地市场降温几乎成定局，但降温幅度能否达到“腰斩”的程度仍需进一步观察，土地库存或仍将维持高位震荡，短期较难进入下行趋势。而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降，因此40城去化周期或将继续震荡上行，开发商经营压力将增加。

  2、7月份，二线城市土地库存面积和去化周期继续增长，其中去化周期已于4月份超过三四线城市，在政策与融资环境收紧的趋势下，未来开发商应合理控制在二线城市的拿地节奏与规模。

  一、40城土地成交及库存面积

  城市土地库存面积可以较好地衡量城市潜在的新建商品房供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房和现售商品房，即狭义库存的条件。我们定义：城市土地库存面积 = 过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。18个月为房企从拿地到预售的预计平均时间。

  2019年7月，40城土地成交面积为6092万平方米，环比增长21.8%，同比增长62.6%。回顾历史，2015年至2017年上半年40城土地成交面积整体较小，基本处于2000至3000万平方米区间内。随着房地产市场的升温，2017年下半年成交面积增长明显，2018成交面积年有所回落，主要处于3000至4000万平方米区间内。2019年上半年，部分热点城市地市出现“小阳春”，土地成交面积再次快速增长。7月30日中央政治局会议定调后，部分房企表示下半年将减少甚至停止拿地，以加快回款为主要目标，预计下半年土地成交面积将有较明显下降。

  截至2019年7月底，易居研究院监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%，同比增长13%。

  观察历史数据，2016年7月40城土地库存面积位于历史低位，也就意味着当时潜在新房供应规模最小，未来一两年新房很可能明显供不应求，后来的市场也正是如此。随后库存面积总体步入上行通道。2011年至2015年的库存面积总体上明显大于2015年后的库存面积，2019年7月40城土地库存面积大体相当于2015年2月的水平。这表明当前的新房供应量总体上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此库存去化压力相对较小。

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