[易居研究院]2020年2月40城土地市场报告

受疫情影响40城地市成交量明显下降，一线城市企稳回暖

  上海易居房地产研究院3月2日发布《2020年2月40城土地市场报告》。

  该报告显示: 一定程度上受新冠肺炎疫情影响，40城土地市场有所降温。40城成交面积同比明显下降，但地价有所上涨，这主要是因为一线城市有所回暖，且成交占比较大，二三线城市仍在降温中，随着疫情影响的弱化，二三线城市成交将有所回升，一线城市结构影响将减弱，因此并不能认定为地价开始反转。土地成交溢价率仍处于历史低位，虽预计短期仍将保持较低水平，但下降空间已经有限。

  城市间结构分化明显，一线城市地市表现强势。三类城市地市表现不同。一线城市量价齐升，其市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求。二线城市降温最明显，量价齐跌。三线城市成交量同比小幅增长，地价环比基本持平，但未改变其市场逐渐降温的趋势。

  易居研究院研究员王若辰表示：受新冠肺炎疫情影响，2月份无土地出让的城市达到10城，预计随着疫情的改善以及地方的一些支持政策，前期正常的投资拿地需求有一定释放的空间。此外，当前土地溢价率处于历史低位，虽然短期市场快速回暖的可能性不大，但地价进一步下跌的空间也相对有限。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体：成交量下降，溢价率仍处于历史低位

  1、土地成交建筑面积：1-2月累计同比下降24%

  2020年2月，40个典型城市土地成交建筑面积2076.9万平方米，环比大幅下降44.5%；同比下降27.1%。本次新冠肺炎疫情事件对土地市场造成了较大影响，部分土地出让计划推迟，房企受现金流压力影响拿地也相对谨慎。

  2020年1-2月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积5822.0万平方米同比下降24.0%，相比去年同期回落较大。随着疫情影响的逐渐减小，这两个月被压抑的一些正常拿地需求将有所释放，但大概率难以和2019年上半年的小阳春相比，预计未来几个月同比增速仍将处于负区间，但可能不会快速下行。

  2、土地出让金收入： 1-2月累计同比下降6.4%

  2月，40个典型城市土地出让金收入为1525.9亿元，环比下降15.2%，同比增加10.7%。

  2020年1-2月，40个典型城市土地出让金累计收入3325.1亿元,同比下降6.4%。2019年下半年，累计同比增速一直稳定在15%左右的水平，受疫情影响后明显下行。

  分城市来看，2020年1-2月，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、上海、杭州、福州和广州。这5个城市的土地出让金总额分别为671.9、612.9、356.2、203.5和150.1亿元，其中，上海同比增速达到121%。土地出让金排名靠后的是北海、无锡、沈阳、东莞和大连等城市，金额不超过10个亿。

  3、土地出让均价：受一线城市结构性影响，环比上涨5.0%

  2月，40个典型城市土地成交均价为4894.1元/平方米，环比上涨5.0%，同比上涨16.7%。2月份土地均价有所上涨主要是因为一线城市有所回暖，且成交占比较大，二三线城市仍在降温中，随着疫情影响的弱化，二三线城市成交将有所回升，一线城市结构影响将减弱，因此并不能认定为地价开始反转。

  4、土地成交溢价率：9.4%，仍处于历史最低水平附近

  2月，40个典型城市土地成交溢价率为9.4%，与1月相比微幅上升0.1个百分点，2019年12月以来，土地溢价率基本保持不变，维持在2018年底的历史低位水平，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。

  分城市来看，2月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、宁波、徐州、昆明和南宁，土地成交溢价率分别为195%、73%、51%、40%和40%。其中，东莞仅出让一宗零售商业用地，溢价率较高。2月份，溢价率为0的城市达到14城；无土地出让的城市达到10城，受疫情影响较大。

  二、城市分类：一线城市回暖，二三线城市继续降温

  1、一线城市：量价齐升

  2月，4个一线城市土地成交建筑面积为471.3万平方米，环比增长41%，同比增长43.5%。6个月移动平均成交价为14999.8元/平方米，环比上涨10.5%，同比上涨16.7%。

  2016年5月以来，一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中，市场已有较长的调整时间，有企稳回暖的需求。此外，一线城市房地产调控政策严厉，土地出让面积相对有限，房企补库存需求相对较大，因此其土地成交量不仅取决于需求量，更多时候还受到供给量的较大影响。

  2、二线城市：量价齐跌

  2月，二线城市土地成交建筑面积为1194.5万平方米，环比下降48.3%，同比下降44.1%；成交均价为4373.8元/平方米，环比下降1.1%，同比上涨20.9%。预计未来几个月地价仍将维持低位或缓慢下行。

  3、三线城市：成交量同比增长6.9%，地价环比上涨0.3%

  2月，三线城市土地成交建筑面积为411.1万平方米，环比下降62.6%；同比增长6.9%。6个月移动平均成交价为2464.5元/平方米，环比微涨0.3%。2019年上半年，三线城市土地成交面积整体明显小于2018年上半年，在成交量不足的情况下，地价难以持续上涨。4月份以来，三线城市样本受结构性影响较大，样本内东莞、无锡和金华等较强的都市圈三线城市土地出让金占比较大，价格相对坚挺，而其他弱三线城市地价整体上是震荡下跌的。

  三、结论和趋势：开年土地市场有所降温，但或有边际改善空间

  2019年7月30日，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。10月，40城土地市场量价齐跌，其中相对坚挺的二三线城市开始出现了较明显的降温态势。11月，地价下跌，溢价率继续下行，土地市场降温趋势明显。12月12日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”；12月23日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。随着疫情的控制，其影响也将逐步减弱，同时，前期房企的正常投资拿地需求也将有所复苏，但市场整体降温趋势未变，目前土地成交溢价率已处于历史低位，进一步下行的空间较小，预计未来几个月40城土地市场整体难以快速回暖，但有边际改善的空间。此外，不同城市差异也较大，二三线城市仍有降温的空间。

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