[克而瑞]近期土拍降温后,究竟是哪些地块在推高流拍率?

马千里 周奇 2020-11-23 14:06:32

  在热点城市调控政策收紧、调整供地结构的影响下,上半年不断升温的土地市场于下半年逐步降温,而随着8月以来行业融资环境也明显恶化,监管环境不断收紧,近期土拍溢价率出现明显下跌,10月份重点城市的流拍率也创下二季度以来的新高。那么,10月份究竟是哪些地块在流拍?接下来,时值年末供应高峰期,在融资环境进一步收紧下,流拍率是否会进一步上涨?

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  多地加码调控叠加融资收紧

  10月流拍率创二季度以来新高

  为了降低房地产市场热度,2020年下半年以来,多个热点城市相继收紧调控,政策环境由“松”转“紧”;同时,自“三条红线”融资规则实施后,针对房地产行业的金融监管也在逐步加强,包括加强预售资金监管、禁止险资进入房地产开发建设领域等,三季度后房企融资难度明显加大。在地方“因城施策”、精准调控和融资收紧的作用下,土地市场热度在三季度后出现了明显的降温,土地流拍现象更是在10月份明显加剧。

  具体而言。以CRIC重点监测的92个热点城市来看,10月份重点城市的土地流拍幅数和流拍率均较上月明显上涨。其中,土地流拍幅数高达111幅,是今年以来流拍土地幅数最多的一个月;流拍率也较上月大幅上涨了3.4个百分点,达到12.4%,创下今年二季度以来的新高。

  02

  供地质量下滑是中西部二线流拍主因

  楼市表现冷淡的清远、汕头亦成流拍重灾区

  究竟是哪些地块推高了流拍率呢?就城市分布来看,10月份流拍地块主要集中在中西部省会城市和一些非热点中小城市,如昆明、清远、郑州和济南等,这些城市在本月的土地流拍幅数均超过了5幅,流拍现象相对较为严重。此外,在10月份流拍土地幅数前10的城市中,广州也位列其中,共有4宗地遭遇流拍。

  这些城市之所以流拍现象较为严重,主要和土地出让质量较差或楼市表现不佳有关。一方面,对于昆明、郑州、成都等中西部二线城市来说,10月份这些城市出让地块质量相对较差,如土地流拍幅数最多的昆明,10月份出让的27宗地中有15宗起拍楼板价不足5000元/平方米,郑州、成都等城市的主力供应区域则在配套缺乏的下辖郊县,而当月上海、深圳、南京、厦门等诸多热点城市均有优质土地出让,房企关注度自然向这些城市集中,因此导致这些供地质量较为普通的中西部二线出现大规模的流拍现象。而对于清远、汕头这类非热点城市,由于楼市近来表现相对不佳,如汕头当前商品住宅去化周期已经长达23.4个月,市场明显处于供过于求的状态,未来项目入市显然会有较大的去化压力,因此房企拿地积极性也不高。

  03

  位置偏远的地块仍是流拍主力

  融资收紧下 “定位高”的优质地块也易流拍

  就流拍地块的具体原因来看,除少数地块因政府规划调整、土地出让条件变更等客观原因而遭遇撤牌或提前中止出让外,余下103宗地中大部分地块多是因位置偏远且条件一般而流拍,位置好且拿地条件苛刻、地价过高等其他原因占比相对较低。具体来看:

  1、约5成地块因位置偏僻、地块条件一般而流拍

  结合宗地所在区位来看,在流拍地块中超过五成的地块位于二线城市的远郊和三四线城市的郊县,如郑州中牟、荥阳、济南历城、成都青白江、蒲江、清远佛冈等。这些区域往往是配套十分缺乏的新区,楼市表现相对冷淡,开发商预期不足;并且,当前房企融资环境持续收紧,且各城市后续又有多宗优质土地供应,房企注意力自然也会集中在优质土地上,导致这类位置偏远的地块也往往会遭遇流拍。如流拍地块幅数较多的郑州,10月份流拍地块基本都在四环外的区域,区位十分一般,周边配套较为缺乏,地块自身条件也比较普通,多为商办用地和非热点板块的宅地,自然也难吸引房企参拍。

  2、也有三成多地块虽然地理位置优越但拿地条件苛刻而遭遇流拍

  值得注意的是,在本月流拍地块中不乏一些区位较为优越的地块,比如武汉江岸区滨江地块、武昌古城地块、长沙县松雅湖南岸地块等,占比约33%。正是由于区位优越,政府对地块的规划定位也比较高,拿地门槛自然也比较苛刻,常附带如竞拍企业规模要求、较高比例的自持、引入产业要求、较多配建等诸多条件。以武汉江岸区滨江地块为例,这两宗地为打包出让地块,竞拍人需同时参与两宗地的竞拍且分别出让;不仅如此,该项目还有自持商业物业、引入产业等要求,对开发商的运营能力和现金流都提出了较高的要求。而当前融资环境越发困难的房企对此类需要资金沉淀的地块兴趣明显不大,因此这类有“定位高、所需资金成本也高”的地块也难吸引开发商参拍,最终也多以无人竞拍而流拍。

  在此类地块中,也有一些地块是因土地用途为保障性质而难吸引房企参拍,比如三亚中心城区三宗地块、洛阳老城区地块等。这些地块位置也比较好,但大部分为安居保障房或租赁住宅用地,房企拿地意愿较低,因此也常遭遇流拍。

  3、不到一成地块因出让底价过高而流拍

  除上述两大原因外,也有不到一成的地块因为出让底价过高而流拍。典型如昆明巫家坝板块的两宗宅地,其周边在售新房价格约在2万元/平方米,但该宗地的起拍价高达1.44万元/平方米,再考虑建安、运营等成本,该宗地几乎无盈利空间,因此该宗地最终也因无人报价而流拍。

  出让底价过高的地块不仅是指起拍价明显高于周边同类地块的土地,也包括保密底价过高的地块。这些设有保密底价而流拍的地块多是由于未达底价而流拍,事实上并不缺乏竞拍者。以丽水松阳县南城独山区块南片区3号地块为例,该宗地竞拍轮数有24轮,溢价3.07%,但仍因未达底价而流拍。结合区位来看,这些地块多分布于浙江热点三四线城市,土拍热度在相对高位,政府也因此对地块的价值产生了较高的心理预期,和市场价位出现了偏差,最终导致地块流拍。

  4、极少数地块因规划调整等客观原因提前中止出让

  也有不到10宗地块是因为政府规划调整、土地出让条件改变等客观原因而遭遇撤牌和收回,如福州流拍的三宗宅地均是因为政府要修改土地出让条件而被提前中止出让,再如清远清城区横荷街道一宗商住地是由于规划调整而被撤牌,如今再次挂牌去除了原有的工业性质部分面积。

  04

  年末流拍率或将进一步走高

  资金宽裕的房企可关注年末拿地窗口期

  下半年以来,在中央、地方多套政策“组合拳”的配合下,土地市场终于在近期迎来了明显的降温。但与此同时,重点城市的流拍率也再度走高,10月份流拍率甚至创下了二季度以来的新高。结合上文分析来看,土地流拍率的升高主要是由于区位一般、条件普通地块供应明显放量所致,在资金收紧和热点城市仍有优质地块出让的影响下,这些地块流拍概率明显加大。 

  而接下来,结合近期政策面动向来看,在11月中旬,银保监会出台新规禁止险资投资直接从事房地产开发和建设企业,进一步加强房企融资难度,房企拍地整体积极性也会进一步降低。另一方面,年末又恰逢土地供应高峰期,虽然部分热点城市加大了优质地块入市力度,但条件普通、区位偏远地块仍是供应主力,同时为控溢价,优质地块的竞拍门槛也大多只升不降。在此影响下,流拍率进一步上涨的可能性较高。

  至于更受投资侧关注的优质地块方面,除少数极为优质地块外,大部分热点城市优质地块竞拍热度已经较二三季度有所下滑,地价涨幅也明显下跌,如南京、宁波等城市在“限地价、控溢价”下宅地价格已经走势平稳。而随着流拍率的进一步走高,以及供地任务的完成压力下,政府在土地出让条件上或有所放松,预计在年末和明年年初将迎来拿地的窗口期。对于现金流充裕的房企来说,可把握机会布局优质项目。

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