导读
供地“两集中”背景下，预计重点城市土拍热度将有所回落。
◎ 研究员 / 马千里、周奇
受传统假期的影响，各城市土地出让节奏有所放缓，2021年2月全国土地市场成交建面环比下滑。虽然成交量缩减，但优质地块的成交占比却进一步提升，如上海、广州、宁波、南通、徐州等多个城市均有优质土地以高溢价出让。在此影响下，本月土地市场热度再度上涨：地价、溢价率均进一步走高，流拍率也回落至10%以下。市场热度的升高除了得益于热点城市优质土地成交占比进一步提升，还和重点城市供地“两集中”的新政有关。受新政影响，以北上广为代表的重点城市已经暂缓了土地挂牌，重点城市的优质地块在短期内面临断供。反应在市场表现上，房企为了在新政前尽可能增加优质土储，特别是现金流较紧张的中小房企，拍地热情高涨，导致土拍热度进一步升温。
01
市场走势
成交规模同比持平
优质地块高占比拉动平均地价继续走高
供应方面。本月土地挂牌量较1月小幅增加，同比来看，由于去年同期疫情影响严重，多城纷纷延后或中止土地挂牌，在较低基数影响下，同比增幅较为突出。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积16511万平方米，环比增加7%，同比增幅高达54%。各能级城市表现各异，其中一二线城市受供地“两集中”新政的影响，多暂缓了土地挂牌，如北上深本月均是零供应，仅少数未在传闻名单中的城市有土地供应，整体供应量位于低位。
成交方面，受传统假期影响，2月份全国土地市场成交规模较上月进一步回落，但成交总量和去年2月相比基本持平。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积11010万平方米，环比也减少29%，同比则持平。各能级城市的成交建面环比也均不敌上月，但就同比来看，仅二城市的成交量较去年同期上涨了一成，是三个能级城市中成交面积同比唯一上涨的城市。
价格方面，受上海、广州等多个热点城市高价地集中成交影响，本月平均楼板价延续高位运行，并进一步逼近3000元/平方米大关，平均地价达2922元/平方米。各能级城市表现方面，一线城市平均地价为18382元/平方米，环比大涨52%，主要是受成交量最大的上海有多宗较大体量的宅地以高价成交拉动；因上月成交主力高地价的杭州、南京等城市供地量减少、长沙、郑州等低地价城市本月成交量大增的影响，二线城市本月成交楼面价环比下降12%至4774元/平方米，不过和去年同期相比仍是上涨的，涨幅高达32%；三四线城市的平均地价也在热点三四线优质地块供应增多的带动下较上月有所回涨，环比微涨2%至1777元/平方米，和去年同期相比也上涨了13%。
02
市场热度
热点三线高溢价地块成交增多
拉动地市热度进一步上涨
市场热度方面，在优质地块供应明显增加特别是热点三线城市高溢价地块成交幅数明显增加的影响下，本月成交溢价率延续上月的回升势头，增至16.6%，环比1月增加了3个百分点，已涨至2020年以来的最高点。
各能级城市表现一致，溢价率环比1月均呈现上升的趋势。其中一线城市升温最显著，溢价率环比1月增加了7.1个百分点至10.8%，北上广均有溢价率超过30%的地块成交；二三线城市溢价率环比上月也明显上涨，其中三四线城市的溢价率更是在徐州、南通等热点城市有超高溢价地块成交的拉动下进一步逼近20%。
土地流拍方面，由于近来优质地块供应力度持续高位，加之年初房企拿地资金充裕，土地流拍现象近两月来也明显缓解。以重点监测的城市来为例，本月重点监测城市的流拍率降至9.8%，环比上月下降了0.7个百分点。从流拍地块所在城市来看，这些遭遇流拍的土地或是区位偏远，或是配建要求较高，房企拿地意愿低，最终无人竞价而遭遇撤牌或流标。
03
重点地块
热点城市优质土地集中出让
上海虹口、普陀诞生新的“单价地王”
受春节假期影响，各城市土地出让节奏较上月进一步放缓，土地成交量也较上月进一步缩减。虽然土地成交建面大幅减少，但优质土地供应仍然不断，特别是重大项目用地或区位优越的纯宅地，上海、广州、北京等城市均有此类地块出让。这些优质土地也吸引了市场较高的关注度，以本月成交总价TOP10地块和单价TOP10地块来看，仅有少数出让条件较为苛刻的土地底价出让，大部分地块的成交溢价率均超过了10%，特别是区位优越的纯宅地，成交溢价率基本都在20%以上，竞争仍然比较激烈。
虽然本月热点二三线也有不少优质地块出让，但在诸多城市中，上海的市场表现仍最为亮眼。本月，上海的土地成交金额再次突破400亿元，达到421亿元，共涉及11宗地，除临港新城外，虹口北外滩、普陀石泉社区、宝山罗店也均有优质地块出让。其中市场关注度最高的地块莫过于虹口嘉兴路街道纯宅地和普陀石泉社区纯宅地，这两宗地均位于中环内，区位十分优越，具有一定的稀缺性，因此土拍竞争也十分激烈，竞拍轮次均超过了百轮。最终，两宗地分别以92648元/平方米和84356元/平方米的楼板价成交，并分别创下虹口区和普陀区的单价最高纪录。
总结：2021年2月，适逢春节假期，全国土地市场成交规模土地成交建面环比大幅回落，不过在沪广等热点城市高价地集中成交的推动下，地价仍在上升，溢价率指标也在随之上涨。土地市场升温之下，调控政策也随之而来，其中供地“两集中”政策成为月内土地市场调控的关键词，且当前青岛、济南、天津等多个城市已明确响应。
接下来，在供地“两集中”政策背景下，预计重点城市土拍热度将有所回落，溢价率指标将再度向低位回归，但是在土拍信息透明度加强、而拿地机会减少的情况下，对于那些稀缺的优质地块而言，反而会获得更高的市场关注度，导致重点城市不同地块间的冷热分化进一步加剧。另一方面，在“两集中”试点推进的情况下，必然使得不少企业的拿地重心进一步向其他“次热点”城市转移，如南通、盐城等，这些城市的竞争格局和行政管控也将迎来更多新的变数。
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