[克而瑞]长春二轮集中土拍再度“遇冷”，超九成地块底价成交

  导 读 

  长春二轮集中土拍与首轮集中土拍相比，市场表现更“冷”，溢价率再度下行。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  6月17和18日，在首轮集中供地中表现最积极的长春，在第二轮集中供地表现依旧较为突出，完成了继厦门之后的“第二拍”。为了对长春房地产市场有全局性的了解，本文将进一步对比长春两次集中土拍在规模、热度、盈利等方面的异同点，并结合本地商品房市场对接下来的土地市场做出趋势性预判。

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  热度变化：二轮集中土拍热度进一步下滑
超九成地块底价成交

  从供应规模上来看，长春二轮土拍规模较一轮有所提升，不论是供应幅数还是供应建面较第一次均有显著提升，尤其是供应建面，增幅高达44%。虽然供应规模明显上涨了，但市场热度并未有明显改观。长春本次土拍供应68宗涉宅地，其中有8宗提前中止出让，最终成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高达38%，流拍情况较首轮明显加剧。

  具体来看，本次土拍成交的42宗住宅用地中，仅有3宗溢价成交，其余39宗均为底价成交，比重超九成。从市场热度来看，本场土拍总溢价率仅有0.4%，较首次集中土拍热度再次下降，较2020年全年涉宅土地溢价率更是低了4.2个百分点，市场明显“遇冷”。

  02

  盈利空间：溢价地块盈利空间依然可观
但面临市场下行的隐忧

  与首轮土拍一致，长春二次集中拍地竞拍依然采取“限地价、竞配建”竞地模式。但事实上，第二轮集中拍卖成交的42宗涉宅地块中，仅有3宗溢价成交，无一宗触及最高限价，其中溢价率最高的位于汽车经济开发区，被万科以12.32亿元竞得，溢价率为5.17%，楼板价为3660元/平方米，而周边在售项目均价仅有8500元/平方米，按照这一售价测算的话，地房比仅有43%，盈利依然比较可观。

  其余2宗溢价地块均位于净月高新开发区，两宗位置毗邻，最终被远创置业分别以6.31亿元、14.05亿元竞得，楼面价分别为5748、5823元/平方米，溢价率分别为2.68%和1.75%。值得注意的是，远创置业在首轮集中拍地中在该板块竞得一宅地的楼板价高达6598元/平方米，本次竞得的地价较这一价格降幅超一成，地价呈现明显的下降趋势。按照周边在售项目的平均售价11500元/平方米来测算的话，地房比在50%左右，盈利空间还是比较可观的。

  值得注意的是，尽管大多数地块尚能保持良好的盈利空间，就目前的市场供求情况来看，这些土地未来入市仍将面临一定的去化隐忧。CRIC数据显示，2020年9月，长春“限价+限贷”政策出台之后，市场明显降温，9月之后月均成交量仅有62万平方米，较政策加码之前的月均成交量下降了约三成，整体销售规模甚至不及疫情之前，成交均价也在持续下滑，商品住宅去化周期已经超过20个月，库存有加剧的风险。

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  需求不足：长春十年人口增量全国垫底
购房需求基本面表现不佳

  造成这一现象的原因除了疫情和调控加码等因素，最主要的原因还是在于人口，长春处于人口外流比较严重的东北三省，人口的外流严重影响了购房需求基本面。近期公布的“七普”人口数据显示，2020年长春常住人口906.7万人，较2010年增量仅有30万人，这一数据在二线城市处于垫底位置（仅高于西宁和哈尔滨）；并且增长的这部分人群很大程度上来源于省内三四线城市，购买力也相对疲软，因此房地产市场表现不及人口大量流入的长三角和珠三角区域，流拍和底价成交成为常态也在意料之中。

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  总结：长春土拍再度“遇冷”
人口滞涨大背景下市场热度难再上涨

  总体来看，长春二轮集中土拍与首轮集中土拍相比，市场表现更“冷”，溢价率再度下行，“底价成交”和“流拍”成为高频词汇；即使是溢价成交的地块，地价较上一次集中拍地也进一步下滑，房企拍地积极性再度下滑，与长三角和珠三角的高热之势截然相反。

  虽然地价下滑十分契合政府实施“集中供地”的初衷，但是考虑到近两年长春楼市进入低谷，去化周期已经超过20个月，库存甚至还有加剧的风险，尤其是长春近十年人口增量全国垫底，购房需求基本面颓势难以逆转，这样来看，无论是商品房市场，还是土地市场，热度均难以上涨。