导 读
上半年半数百强房企总土储货值较2020年末下跌，整体去化周期降至3.13年。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
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TOP十门槛达万亿
半数房企总土储货值超3000亿
截止2021年上半年，总土储货值百强房企的货值总量达到46.1万亿元，比2020年末微涨0.3%。总土储货值百强门槛为819.4亿元，较2020年末下降8.9%，较2020年上半年更是大幅下滑18%。百强门槛连续下滑一方面体现近半年来企业以“促销售”为主，另一方面也印证了当前房企尤其是中小房企投资难的困境。
总土储货值各梯队门槛来看，仅有10强和50强门槛明显提升，得益于规模房企在双集中供地中频繁在一二线纳储，土储结构进一步优化；就建面门槛变动而言，除50强门槛略有上涨，其余梯队均较2020年下滑。
截止2021年上半年，有11家房企总货值超过万亿，较2020年末新增3家，总货值TOP十共计超过16.7万亿，占到土储货值百强的36%。碧桂园、保利、融创和绿地分列总土储货值TOP4，土储货值均超过2万亿，远领先其他房企，新城、金地、龙湖、金茂凭借较优的土储布局，也成功跻身万亿行列。整体来看，总土储货值在超过3000亿的房企达到52%，另有超过四成房企总土储货值位于1000-3000亿区间。
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半数百强房企总土储货值较2020年末下降
TOP20货值占到百强56%
2021年上半年，销售百强总土储货值共计约43万亿，较2020年末微降0.46%，百强房企中总土储货值涨跌各半，在融资收紧、现金流紧张和双集中供地的两面夹击下，投资分化显著。
从百强各梯队总土储货值变化来看，10强房企、后50强房企总土储货值分别下降3.6%和11%。龙头房企中分化较为显著，以三四线为主的碧桂园、绿地等在双集中供地中拿地较少，而保利、万科等相对积极。而后50强的总土储货值下降，更多源于资金吃紧，且在集中供地中不占优势。
11-20强、21-30强和30-50强房企三个梯队总土储货值涨幅分别为10.2%、5.3%和5.3%，其中绿城、越秀和时代中国等总土储涨幅超过15%。此类区域深耕型房企在第一轮集中供地中，分别补充了长三角、珠三角的优质地块，整体投资相对积极。
集中度来看，百强各梯队总土储集中度与2020年末基本保持一致，强者恒强的趋势未变。10强房企总土储货值占比达到38%，较2020年末占比下降1个百分点，前20强房企总土储货值占百强比例依然高达56%，与2020年末持平。
总土储货值TOP20企业中，有17家房企同时位列2020年销售TOP20，头部房企重合率保持在较高的水平，也足以证明规模房企在土地储备上的优势。
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百强总土储去化周期达3.13年
20%房企去化周期不足2年
融资紧张、现金流紧缩之下，房企仍采取“谨投资、促销售”的策略，因此2021年上半年百强房企总土储去化周期降至3.13年，较2020年末再降8%。从百强各房企的去化周期来看，有21家房企去化周期缩已经不足2年，面临较为严峻的局面，在快周转策略下未来仍需积极纳储。另有31家房企去化周期在2-3年内，24家房企去化周期在3-4年内，位于这两个区间的房企相对较为安全；去化周期在5年以上的百强房企仍有10家，对于这部分房企而言，如果提高去化是当务之急。
对比2020年末各梯队房企的去化周期来看，除了11-20强、31-50强保持相对稳定以外，其他梯队房企的去化周期均有不同程度的下降，其中21-30强去化周期降至2.83年，该梯队中建发、滨江等上半年销售完成度较高的房企，总土储去化周期已经低于百强平均。
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三成房企总土储相对充裕且去化健康
部分国企、央企“粮草”充足
作为推动企业发展的三驾马车之一，合理的土地储备决定了未来3-5年企业的业绩，也是企业能够实现规模进阶基石。对比2021年上半年总土储货值及1-8月全口径销售排名来看，百强中有近四成房企总土储货值排名高于销售，且主要集中TOP30以后房企，另有30%房企去化周期处于3-5年的健康区间。去化健康且充沛的土储是这些房企未来规模进阶的有力支撑。
分规模来看：
在全口径TOP20房企中，保利、龙湖、新城、绿城等龙头房企总土储货值储排名高于销售（全口径）排名3-8位，且总土储货值均在万亿以上、去化周期在4年左右。由于处在规模高、竞争激烈的梯队中，总土储货值提升对于未来销售加成更加显著，也为给双集中供地中提供了跟灵活的投资策略。
在销售TOP21-50房企中，土储较为充裕的多为国企、央企，中交、越秀、华发、中国铁建等，其总土储货值均超过3000亿元，其中越秀、华发、中国铁建总土储排名均位于前三十。凭借资金优势，这些房企土储结构相对优质，如越秀大湾区土储占54.6%，2021年上半年成功进入北京、宁波等核心城市。
50强之后的房企中，海伦堡、众安、力高等区域深耕型企业土储相对充裕，总土储排名远高于销售排名，主要得益于城市群发展的红利，未来只要合理掌控运营节奏、把握开发周期，未来销售业绩仍有较大提升空间。
值得注意的是，诸如如珠江投资、龙记泰信、金成集团等百强外房企在积极、多元化纳储之下，2021年上半年总土储货值位列TOP一百以内，相对充裕的“粮草”是未来销售跨入百强门槛的动力。而荣安、绿都等百强房企土储相对较弱，尚未进入土储货值TOP一百,尽管保持一定的周转速度，但在双集中供地导致拿地愈发困难、投资竞争不断加码之下，需要保持一定警惕性。
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一二线总土储比重回落6个百分点
中西部仍是百强土储要塞
截止至2021年上半年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%，较2020年末回落6个百分点，虽然上半年一二线核心城市开启双集中供地，但仅实施了一轮，因此占比回落也在情理之中。
区域层面，百强房企在中西部土储占比分别高达38%，较2020年末增加5个百分点，主要是由于中西部的核心城市保持了较高的土地供应量，此外大量房企从战略上选择持续深耕珠三角和长三角，两个区域土储占比分别为23%和22%，环渤海区域土储占比相对较低，仅有17%。
从城市层面来看，百强房企囤地建面TOP20的城市中有16个一二线城市，4个三四线城市，三四线城市较2020年末增加一席。值得一提的是，土储建面TOP5城市与2020年末完全一致，依然是武汉、广州、重庆、成都和西安。
三四线城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜，佛山位列第六名，对比2020年末，房企在佛山、惠州和徐州的总土储量有所上升。
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预计未来投资扔维持审慎态势
持续关注长三角、大湾区核心土地
在双集中供地、严查土拍自有资金等多方土拍调控下，2021年房企延续了2020年下半年谨慎的投资态度。未来保证自身现金流安全、财务稳健是房企中短期内的主要目标向。从上市房企的中报业绩发布会表态情况来看，有七成上市房企表示下半年仍将谨慎投资，主要策略包括“以销定投”、“多渠道投资”和“严控利润率”等。
在这样的宏观背景下，企业总土储的重要性进一步凸显。土储总“量高、质好”且足以支撑3年左右去化的企业，在投资方面得以更加从容，尤其在第二、三轮集中供地中，将有更高的自由度。从这一角度来看，保利、中海、金地、龙湖等规模房企具备土储总量高、去化周期合理的优势。
而从土储分布来看，百强房企的土储能级、区域分布变化不大。随着全国市场热度的持续分化，核心城市的优势将越来越显著，部分房企不仅需要注意自身土储总量，也需要重视土储结构的优化，除核心城市以外，长三角和大湾区的三四线城市将持续受到关注。
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