[贝壳研究院]2021土地年报丨土地市场高开低走

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  核心结论

  2021年土地市场高开低走，成交金额规模收缩至近三年最低。从月份来看，“7月”可视为地市从热情转变为理性的分水岭。上半年累计成交金额同比增长10.3%，随着8月土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，宗地溢价率与成交率从8月开始明显回落，至12月累计成交金额较上年同比明显下滑10.31%。近期，三批次部分城市的拍地规则适度调整，为房企留下合理的利润空间，从而带动土地市场回温，促使宗地成交率从10月的全年低点到12月有所回升。从房企来看，随着政策监管调整，对房企现金流与财务健康程度要求更高，房企拿地逐渐谨慎，对于稳健型房企迎来拿地机会，除中海、保利、万科等一如既往的“拿地大户”，中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升，说明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源，进一步促进企业稳步经营。

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  土地市场收缩明显，成交规模近三年最低

  2021年全国351城住宅用地的累计成交金额为5.93万亿元，同比下滑10.3%；累计成交规划建筑面积为16.67万亿平米，同比下滑27.78%。土地市场收窄明显，2项指标均有一定下跌。具体月份来看，“7月”可视为土地市场从热情转变为理性的分水岭。

  上半年由于受到首批次集中供地带动的影响，上半年累计成交金额同比增长10.3%，成交溢价率为14.6%。随着8月出台土拍新规，二批次集中供地的政策监管日趋严格，尤其是对参拍企业的资质与资金来源审核，无疑对部分房企具有重大影响。房企面临较大的现金流压力，因此8月之后土地市场方面房企整体参与热情不高，拿地更加谨慎，整体土地流拍率提高、成交金额逐月回落。

  同时，成交溢价率从6月以后大幅收窄，主要受两方面影响：一是二批次集中供地城市多有设置15%的溢价率上限，有效降低成交溢价率；二是三四线城市供地多以县级区为主，其市场关注度较低，叠加对未来市场预期趋理性，因此三四线城市溢价率明显收窄，从6月的20.2％下滑近20个百分点至12月趋近于0％，整体土地市场快速降温。

  一线城市表现稳健，受供应结构影响，楼面价较上年同期有所增长

  2021年一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，二线城市分别同比下滑5.1%与22.6%，三四线城市同比降幅为24.1%和31.2%。不同线级城市的分化现象明显，表明受市场预期下行影响，一线城市的风险抵御能力较受房企青睐，拿地意愿依然较高，从宗地成交率来看亦是如此，一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。

  值得注意的是，受8月土拍新规影响，各线级城市成交率均有不同程度地下滑，一二线城市成交率在10月时降至64.7%，三四线城市更是下探至45%。但随着三批次集中供地部分城市的土地供应和拍地规则有所调整，有效带动土地市场回温，11月与12月一二线城市的成交率为72.0%和75.6％，三四线城市为51.7%和51.5％，呈现翘尾现象。同时，全国2021年351城住宅用地累计成交楼面价为3550元/平米，较上年同期增长24%，主要原因是受供应结构影响，尤其是二线城市的市辖区成交规划建面占比为50.0%，较上年同比增加5.2个百分点，带动二线城市累计成交楼面价较上年同期增加22.5%，进而结构性的提高了整体成交楼面价。

  集中供地22城首批次关注度高，二批次理性，三批次回稳

  回顾今年各城市集中供地表现，可谓“先热后冷“。首批次市场关注度高，宗地成交率与综合溢价率均是年内高点，随着8月中旬土拍新政后，二批次在规则上明显升级，主要从4处着手：一是设定溢价率上限，多数城市的单一宗地溢价率上限为15%；二是严审企业资格与资金来源；三是触顶摇号；四是竞品质方案。由于规则的优化，促使二批次整体溢价率以及成交率有所收窄。整体溢价率从首批次16.1％降至二批次的3.4％，有效达到稳地价的成效。整体成交率为69.1%，相比于首批次的94.4%有明显回落，市场理性看待二批次市场。

  11月，多个城市开启第三批集中供地，相比二批次的监管严格，三批次拍地规则在二批次基础上“严中有宽”，如南京第三批集中供地降低企业资质门槛(拿地资质从1级降至2级或3级)以及放宽联合拿地的限制；苏州调整资金要求，保证金比例从第二批部分宗地50%下调至第三批全部宗地30%，一定程度上缓解房企的资金压力；又如杭州取消竞品质、取消竞拍宗数与下调触顶溢价率。从三批次成交结果来看，市场确实有所回稳，宗地成交率从二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

  相比其他城市，深圳二批次后的土拍市场关注度依然较高，其二、三批次的成交率与溢价率均明显高于整体均值，主要原因有二：一方面深圳对第二批集中供地的土地最高成交价格与住宅最高限价进行调整，分别平均下调20.7%与6.6%，土地性价比提高，继而提高房企的拿地热情；另一方面第三批次在规则上取消竞自持面积，转变为竞公共住房面积，为房企留下足够的盈利空间。综合上述因素，深圳是22城中为数不多成交金额与成交规划建面较上年同期增长的城市，分别同比增长20%和1%。

  受益于上海、南京与苏州等城市的地市表现，长三角城市群拔得头筹

  从2021年各城市群表现来看，长三角城市群拔得头筹，成交金额为2.33万亿元，成交规划建筑面积为3.25亿平米，占比分别是42.4%和24.7%，其中主要受上海、南京、苏州、无锡与杭州等集中供地城市带动外，南通、常州与金华等市场较活跃的城市也贡献良多，整体成交金额位列前茅， 2021年14个土地成交金额破千亿城市之中，8个城市位于长三角城市群，市场明显聚焦长三角。同时，土拍新规后溢价率控制在合理区间，长三角城市群的溢价率从第二季度的22.2%回落至第四季度的3.68%，稳地价效果明显，继而使整体溢价率从2季度的19.5％下幅10.5个百分点至4季度的4.05%。

  百强房企拿地收缩力度大，稳健型房企获地占比高

  百强房企受到三线四档调控作用、贷款集中度管理以及土拍规则趋严背景下，2021年整体拿地金额较上年同期收窄45%，大于上年全国351城下滑10.3 %的力度，同时百强房企成交楼面价约6754元/平米，较上年同期5145元/平米增长31.3%，说明在市场下行阶段时，房企会选择布局优质一二线城市，确保其稳定现金流与利润进而有效规避风险。

  从房企拿地来看，除中海、保利、万科等一如既往的“拿地大户”，中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升，表明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源，将形成良性运转，一方面使开发成本更可控，另一方面使项目能够保持合理的利润空间，进一步促进企业稳健经营，有效补充其土储。