[克而瑞]土地周报 | 本周成交量价环比上升,多城灵活调整供地方式(2.28-3.6)

2022-03-08 15:04:18

  2022年第10周

  2022年2月28日-2022年3月6日,各城市供地逐渐恢复,本周重点监测城市的成交量价环比上周明显回升,但较去年同期仍有超七成的差距。重点城市集中供地方面,本周武汉和厦门推出了第一批集中供应地块,中心城区优质地块的供应占比较去年明显增加。值得注意的是,两城今年集中供地也打算分四批次进行,包括此前的青岛和济南,已有四城已经宣布调整集中供地批次,以灵活应对市场变化。

  土地政策

  多城2022年集中供地将分四批次进行

  以灵活应对市场变化、保障供应

  在北京完成首轮集中供地后,陆续有多个城市也跟进推出第一批集中供应地块。值得注意的是,部分城市在预告集中供地推地时间时提出2022年将分四批次进行出让,比如上周的青岛、本周的武汉、厦门和济南。相比三批次供地,四批次将更有利于政府根据市场走势来及时调整供地策略,保障土地供应,落实稳地价、稳房价、稳预期目标。

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 土地供应

  武汉、厦门公布22年第一批集中出让地块

  中心城区供地占比明显加大

  供应方面。和上周相比,重点监测城市的土地供应量呈现环比下降趋势,本周总供应建面为694万平方米,环比下降28%。重点城市集中供地方面,本周武汉和厦门也公布了2022年首批集中出让地块。具体来看,武汉此次共推出了11宗地,总建筑规模约101.17万平方米,起始价总额约117.29亿元,项目将在3月31日集中揭牌;厦门此次计划出让10宗地,总建筑规模达74.13万平方米,起拍总价达184.3亿,预计将于3月24日集中出让。值得注意的是,武汉和厦门此次出让地块中核心城区的地块占比明显增加,如武汉11宗地中一二环内地块多达7宗,厦门10宗宅地中岛内也供应了7幅,核心区地块的比例比去年任意一批次都高。

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  土地成交

  成交量价同比仍大幅降低

  三四线城市成交占比达七成

  成交方面。本周重点监测城市土地成交建筑面积达296万平方米,环比上周大幅上涨,但同比降幅仍达七成以上,仍处于较低水平;成交金额达154亿元,较去年同期降幅也在七成以上;价格方面,本周平均楼板价较上周上涨26%,达5195元/平方米,同比也上涨了10%。

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  分能级城市来看,三四线城市仍是绝对成交主力,成交规模占比超过70%。其中,佛山、芜湖、海宁等城市的成交量相对较高,均在20万平方米以上,尤其是佛山,由于本周连续出让了3幅地块,总成交规模达58万平方米,由华润置地、保利发展及东建分别竞得。一二线城市共成交了10幅地,但9宗为商办用地,仅南昌底价成交了一幅涉宅用地。

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  市场热度

  中心城区优质宅地竞争仍旧激烈

  拉动三四线城市溢价率回升至6.4%

  市场热度方面。在市场遇冷之下,政府在供地端也逐步调整,如加大中心城区优质地块供应、调低地块起拍价等多种方式来吸引房企拿地,尤其是政策调整更加灵活的三四线城市,近期明显增加了优质土地供应。加之去年年末以来资金环境不断放松,房企拿地意愿也逐步上升。因此,近期三四线城市也有高热地块成交,如台州、海宁均有地块触顶成交,竞拍轮次都在百轮以上,本周溢价率也得以升至6.4%。这也带动整体溢价率上涨至4.5%,环比上升了1.8个百分点。

  土地流拍方面。重点监测城市的土地流拍率达16.3%,较上周下降了4.7个百分点。从流拍地块所在城市来看,撤牌流拍地块仍主要集中二线城市下辖区县和三四线城市,受楼市成交遇冷影响,这些区域的地块也持续遭遇流拍。

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 周度TOP5

  百轮竞拍地块重现

  房企投资信心正在修复

       由于本周是重点城市集中供地间歇期,因此成交总价榜和单价榜入榜地块基本均来自三四线城市。具体来看,本周成交总价最高的地块为佛山顺德区大良街道一宗TOD地块,成交总价为38.6亿元,由华润置地竞得,成交单价最高的地块也来自佛山南海区大沥黄岐白沙市场地块,由保利发展竞得,成交楼板价为16001元/平方米。


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  虽然大部分三四线城市的土地市场热度仍在低位,但随着融资环境的适度放松,房企拿地信心也开始恢复,部分城市核心区地块的竞拍热度也逐步升温。如本周重点地块中台州椒江区葭沚街道地块和海宁的海自然字22015号地块竞拍轮次都超过了100轮,最终均触及最高限价,且竞配建面积都在2万平方米以上。

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       重点地块点评

  华润置地36.8亿斩获佛山大良TOD地块

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  地块分析:

  本周成交总价最高的地块为佛山顺德区大良街道一宗TOD综合用地。从出让要求来看,地块有较高的出让门槛,宗地须从10家高端购物中心品牌引入购物中心,并且也对文体活动中心、公园绿地及公园设施运营方资质和购物中心业态指标、商户要求、开业要求等均有严格限制。因此,最终该地块由拥有万象汇的华润置地底价竞得,成交总价为36.8亿元。

       据地理位置来看,项目位置优越,紧邻在建的3号线驹荣北路,待建成后,前往佛山中心城区及广州均十分方面。目前,项目周边多个成熟住宅区,居住氛围十分浓厚,各项配套也十分齐全,不过项目所在的大良街道缺乏高端商业综合体,万象汇的引入将有助于提升区域内商业氛围,完善片区内商业配套。由于项目周边已经四年未有土地出让,板块内在售商品住宅较少,多为酒店式公寓,附近品质二手房挂牌价格可达2万元/平方米之上。就此来看,该项目的成交也将填补大良片区新房供应的空缺,缓解新房供应紧缺的局面。

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