[克而瑞] 宁波土拍:政府让利下溢价率仍回落

马千里、邱娟 2022-04-20 11:11:18 来源:克而瑞

  整体溢价率降至5.9%,成为2022年首轮集中土拍中首个市场热度不及去年第三轮的城市。

  4月19日,宁波迎来2022年首轮集中土拍,33宗涉宅地均成功出让,其中8宗溢价成交、并且5宗地块到达最高限价+摇号成交,整体溢价率较去年第三轮略有下降,降至5.9%,成为目前首个较去年第三轮市场热度指标下降的城市。房企竞拍方面,品牌房企只热衷于鄞州核心区少量优质地块,超七成土地被本土城投托底。

  多宗“回炉地”下调起拍价、上调新房销售限价

  大幅提升房企拿地积极性

  从土地供应规模上来看,宁波2022年首轮集中土拍供应涉及33宗宅地,供应总建面达255.5万平方米,从体量上看不及去年任一轮,整体处于低位。土地性质上来看,33宗包含9宗租赁住房用地,4宗安置房用地,余下的20宗均为纯宅地或商住地。值得注意的是,本批集中出让地块中,核心区鄞州区推出地块最多,高达11宗,总建面超81万平方米,总起拍价达109.7亿元,远超其他区域。

  规则上来看,本轮土拍规则基本保持不变,基本延续2021年三批次“限地价、限房价、摇号”等方式出让。但是不同于此前房企仅需缴纳起始总价的20%作为保证金,本次集中图拍要求在出让合同签订前,按照地块实际成交价格的20%来缴纳保障金,溢价地块须补缴差额。

  值得注意的是,本轮集中供地中海曙区西门地段HS08-03-02地块、海曙区西成地段HS04-02-19地块、海曙区CX07-03-04d-1地块、江北区CC09-06-01a、01b、02地块等5宗均是“回炉地”,在本次出让公告中起拍楼面价大都明显下降,同时新房限价均有所提升。以海曙区西门地段HS08-03-02地块为例,本次出让将起拍价下调至19036元/平方米,即使按照最高限价测算,楼面价最高也才21891元/平方米,比去年的起拍价22000元/平方米还略低,不仅如此,新房毛坯限价也由34600元/平方米升至35500元/平方米,如果都按照底价成交的话,地房比也由去年的64%降至54%,盈利空间大幅增加。

  首轮土拍热度不及去年第三轮

  仅鄞州、海曙等少数地块溢价成交

  对比2021年第三轮集中土拍,宁波2022年首轮集中土拍热度略有下滑,整体溢价率降至5.9%,下降了1.2个百分点,成为首个较去年第三轮市场热度下降的城市。

  具体来看,挂牌的33宗宅地均成功出让,总成交建面255.5万平方米,总成交金额达265亿元,其中8宗地溢价成交,其中5宗触及最高限价+摇号成交,分别位于鄞州区(4宗)和江北区(1宗)。相比之下,北仑、海曙、镇海等区域热度较低,多以底价成交。

  就底价地块比重来看,本轮集中土拍底价成交地块比重高达76%,较去年第三轮略有增加,企业拿地积极性不及去年第三轮;至于流拍率,由于本轮集中土拍本土城投托底现象十分普遍,参拍地块无一流拍。

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 利润空间整体相对充裕

  但奉化等外围区域商品住宅市场存在去化隐忧

  从新房销售指导价方面来看,本轮延续了去年三轮限价宽松的趋势,以规定新房毛坯平均售价的20宗涉宅地(不含9宗租赁住房用地,4宗安置房用地,下同)为例,即使均按最高限价封顶成交,平均地房比仅有0.51。具体到单个地块来看,仅有鄞州、海曙等部分核心区地块地房比超过0.6,其余地块平均地房比均在0.6以下,整体来看本轮参拍地块盈利空间均十分充裕。

  按照实际成交价来看,20宗涉宅地的平均地房比仅有0.46,房地差多在1.5万元/平方米左右,盈利空间尤为可观。值得注意的是,由于鄞州区多宗地块触及最高限价封顶摇号成交,地房比多在0.6以上,盈利空间整体不及海曙、江北、北仑、镇海等周边区域。

  就以本场土拍起拍价最高的鄞州区YZ07-03-d2地块为例,该地位于鄞州区钟公庙地段,周边配套比较完善,但由于供应相对较少,因此吸引了多家房企参拍,经过41轮竞拍,达到封顶总价12.79亿元,楼板价达25465元/平方米,溢价率14.71%,根据土拍规则明日摇号确定买主,该地也是今天第一宗封顶摇号地块,根据该项目商品住宅毛坯销售均价36100元/平方米测算的话,地房比达71%,房地差达10635元/平方米,如果再考虑一定的装修标准,实现盈利不成问题。

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  与福州、厦门等城市一致,虽然宁波首轮土拍盈利保持在较高的区间,但去化却存在一定的问题。CRIC数据显示,进入四季度以来,商品住宅月均成交量仅有64万平方米,较二、三季度月均成交量近乎腰斩。

  受此影响,宁波商品住宅去化周期大幅拉长,截止2022年3月底,宁波商品住宅去化周期已达14个月,较去年同期拉长了280%,尤其是奉化区库存高企,成交量大幅萎缩,部分板块去化周期已经超过25个月。

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  品牌房企仅热衷于鄞州核心区摇号地块

  超七成地块被本土城投托底

  房企拿地方面,可谓两极分化。鄞州等核心区优质地块由于政府让利、去化速度也较佳,吸引了绿城、华润、保利、中海、招商、建发、万科等多家品牌房企参拍,最终有5宗地触发摇号(明日摇号);其余超七成地块,尽管盈利颇丰,但受去化滞缓的影响,大都被本土城投托底拿下。

  民营企业中,仅有江山万里&雅戈尔一家表现较为突出,以7.4亿元的底价拿下房企拿下海曙区西成宅地。

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  总体来看,虽然宁波本轮集中供地诚意十足,多宗土地下调了起始楼面价、上调了新房限价,盈利空间大幅提升;但就实际结果来看,除了少量处于鄞州区的核心优质地块引得多家房企积极参拍外,其余超七成地块被本土城投托底竞得,整体溢价率降至5.9%,成为2022年首轮集中土拍中首个市场热度不及去年第三轮的城市。

  究其原因,一方面,在于宁波商品住宅市场持续下行,市场信心依旧承压,尤其是奉化等郊区,部分板块去化周期已经超过25个月,另一方面,近期政策方面虽然有一定的利好消息,但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间,尤其是疫情弥漫之下刚刚复苏的房地产市场又遭遇一记重磅,之前经历了财务危机的民营房企,或需要更长的恢复期,市场若要出现实质性好转,还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。

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