高热度之下也难掩宁波此次土拍的冷热分化，取消预公告之后的流拍率飙升就是市场分化的最好体现。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
1月12日，宁波开启了2023年重点城市首场集中土拍，这也是宁波2022年第四轮集中土拍。6宗地中有3宗宅地在开拍前一天终止出让，余下的3宗均成功出让，总成交建面24.9万平方米，成交总金额49.6亿元。热度方面，供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，成交溢价率增至10.1%，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率最高的城市。房企拿地方面，核心优质地块房企参拍积极性较高，建发、江山万里联合体成功摇得鄞州核心优质地块。
取消预公告后本轮流拍率飙升至50%
2022年全年宅地供应完成率不足六成
继第三轮供应量大幅缩减之后，宁波第四轮集中供地进一步下滑，共计出让6宗含宅用地，涉及鄞州区3宗、海曙区3宗，总规划建面仅47.6万平方米，总起拍价仅有74亿元。值得注意的是，与前三批次均采用预公告的挂牌方式不同，本次挂牌未进行预公告，因此本轮集中土拍一改前三轮零流拍的战绩，海曙长乐社区3宗地均提前一天终止出让，使得流拍率增至50%。
2022年全年宁波市区涉宅地成交规模达385公顷，而2022年市区供给计划中宅地供应规模高达691公顷，宅地供应完成率仅为56%；即使加上本轮集中成交的3宗地，完成率也仅有58%。总的来看，受新房市场尤其是外围区域市场下行的影响，房企拿地意愿较往年偏低，今年宁波的宅地供应规模大幅缩减。
本轮集中土拍流拍率的飙升，最根本的原因还是在于宁波楼市成交的低迷。联系2021年以来的新房成交走势来看，2021年下半年以来宁波的新房成交规模下行趋势明显，2022年月均成交规模达55万平方米，仅为2021年月平均成交规模的一半。
新房流速偏缓下，宁波楼市库存压力也显著上升。截止2022年12月底，宁波库存消化周期已超14个月，较去年同期拉长一倍，潜在库存压力将会更高。在此影响下，房企对宁波地市投资信心不足，因而拿地参拍积极性不高。
鄞州区王家弄、明湖东两宗地均封顶摇号成交
溢价率增至10.1%
从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。成交的3幅地中，东部新城明湖东核心（D1-4-4#/5#/6#）地块和王家弄百丈花园西侧（JD12-04-03／04）地块均进入摇号环节；潘火前殷（YZ01-03-23-1）地块则以底价成交。
其中，竞拍轮数最多的当属王家弄百丈花园西侧地块，该地块起始总价8.5亿元，经过41轮竞价，该地块报价率先达到上限价格，楼面价19568元/平方米，溢价率14.8%，转入摇号环节。该地块紧邻东部新城核心区，配套比较完善，加之地块体量较少，房企资金压力不大，因吸引了多家房企参拍，共有5家单位参与摇号，最终建发成功摇得该地。
另一宗进入摇号环节的东部新城明湖东地块是本场起拍总价和楼板价最高的地块，地块起始总价22.1亿元，起始楼面价为23300元/平方米。该地块位于东部新城的明湖东畔，属核心区域，周边配套成熟；同板块内直接竞品项目较少，加之周边一二手倒挂，有较好的市场预期，因此企业关注度也比较高，经过32轮竞价，达到上限价格，楼面价26776元/平方米，溢价率14.9%，也转入摇号程序，共有3家单位参与摇号，最终江山万里+东部新城联合体成功摇得该地块。
至于潘火前殷地块，由于本身就是地铁上盖项目，再加上所在板块去化一般、邻近高速等不利因素，对产品去化有明显的负面影响，因此最终底价成交。
部分宅地限价略有下调
盈利空间较三批次略有收窄
对比各地块成交楼板价与商品住宅毛坯限价来看，3宗地块平均地房比为0.55，盈利空间较第三批次略有收窄。究其原因，一方面是由于本轮成交地块与第三轮一致，依旧是核心区优质地块，两宗位于东部新区区域，地价水平相对较高；另一方面，本轮供地部分地块的毛坯限价略有下调，典型如王家弄百丈花园西侧地块，该地新房毛坯销售均价为35600元/平方米，而周边的待售项目江山万里·江明府（2021年第三批次集中供地）毛坯销售均价为37600元/平方米，本轮土拍成交的王家弄地块毛坯限价足足降了2000元/平方米，盈利空间收窄也在意料之中。
此外，3幅地的成交地价与毛坯限价之间的价差都在1.5万元/平方米以上，而这些项目全部采取全装修交付，实际盈利空间会更高。
优质地块房企参拍积极性较高
建发、江山万里联合体成功摇得鄞州核心地块
在核心区优质地块降价出让的吸引下，多家品牌房企参与了此次集中土拍。据市场消息，此次宁波集中土拍吸引了建发、招商、滨江、雅戈尔、江山万里等多家品牌房企的参与，表现对宁波市场的看好。
从最终拿地结果来看，厦门建发、江山万里+东部新城、宁波轨交各有斩获。其中厦门建发、江山万里+东部新城分别以9.79、25.42亿元的封顶价成功摇中王家弄百丈花园西侧地块、东部新城明湖东地块，溢价率均为15%；宁波轨交则以底价14.39亿元的价格摘得潘火前殷地铁上盖地块。总的来看，国企依旧成为是拿地主力。
整体来看，宁波此次部分地块热度回升主因在于供地质量的显著提升，尤其是鄞州区核心板块的两宗宅地推出，激起了诸多房企的参拍热情，最终均转为摇号成交。不过，高热度之下也难掩宁波此次土拍的冷热分化，取消预公告之后的流拍率飙升就是市场分化的最好体现。综合已完成第四轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第四批次成交地块的溢价率均在10%以下，整体市场热度依旧处于低位。
结合政策来看，尽管去年四季度以来，纾解企业资金需求困境的政策力度颇大，“金融16条”正式发布后，支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。但是需要注意的是，上述融资政策的放松对土地市场利好效果较为微弱。土地公开市场拿地资金审查要求并未放松，融资等方式筹集的资金并不能用于拿地，土地市场热度的回温仍将取决于楼市销售表现。而当下大部分城市的楼市成交持续低迷，如上海、杭州等城市的郊区也在2022年下半年来出现了认购人数明显下降、去化困难的现象。就此来看，2023年土地市场成交规模仍将维持在较低水平，土拍热度也会延续低位。
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