2月16日，苏州开启了2023年首轮集中土拍，这也是真正意义上的2023年公告的“第一拍”。一批次6宗地均成功出让，总成交建面37.4万平方米，成交总金额83.9亿元。热度方面，在园区一宗触发摇号地块的带动下，整体溢价率增至6.07%。具体来看，土地市场依旧冷热不均，除园区湖西稀缺地块封顶摇号成交外，非核心地块依旧以底价成交为主。
01首轮土拍供应量持续低位
园区、狮山等优质地块占比明显提升
苏州本轮土拍地块是重点城市在2023年首轮公告的地块，共涉及11宗地，总建面约70万平方米，与2022年五轮供地规模相比，除与第三轮基本持平外，均不及其余轮次。值得注意的是，本轮11宗地将分2天进行出让：2月16日竞拍园区3宗、吴中3宗，2月23日竞拍高新区4宗和吴江的1宗。
虽然供应体量持续低位，但是本次供应从质量上相对较佳：本轮11宗地块中，就有3宗来自园区（2月16日竞拍）、4宗来自狮山（2月23日竞拍），均位于配套完善的热点板块，均属于比较优质的土地资源；尤其是今日竞价的园区湖西地块，起始楼面价高达31000元/㎡，创下园区起拍单价新高，加之区位优越、所在板块宅地断供多年，去化不成问题，该地在开拍之前就有40轮报价，封顶摇号也在意料之中。
02
土拍延续冷热分化趋势
园区湖西地块封顶摇号成交
创园区楼面价新高
继2022年第五轮两宗园区地块封顶摇号成交之后，本轮土拍园区湖西地块再度封顶摇号成交，经过多达65轮的竞拍，正式竞价不到2分钟就触及最高限价，进入线下摇号环节，共有31位竞买人参与现场摇号，竞争激烈程度超过上一次园区封顶地块。
热度方面，由于园区湖西地块体量较大，起拍总价多达31.7亿元，在该地的带动之下，本轮土拍热度大幅回升，整体溢价率达到6.07%，超过了2022年任意一轮次。值得注意的是，土地市场冷热两极分化的情况依然存在。园区湖西地块封顶成交的同时，除园区娄江创新城地块仅2轮报价、被厦门建发以0.65%的低溢价竞得外，其他4宗地块均底价成交。
这样来看，真正优质、稀缺的地块即使在市场冷却的情况下，也不乏手握足够资金积极参拍的买家，竞拍热情高涨；反之，即使位于园区，非核心地块的地块也难逃底价成交的命运，譬如娄葑板块，属于核心外溢板块，存在一定的区位优势，最终被招商局以91910万元的底价拍得，更不用说其他区域条件一般的地块，譬如吴中太湖新城姊妹地、光福地块，由于市场认可度相对较低、抗风险能力也较弱，底价成交也在意料之中。
03
一二手倒挂格局之下
资源稀缺的园区地块盈利空间依旧较高
对比各地块成交楼板价与商品住宅毛坯限价来看，平均地房比为0.52，盈利空间尚佳，房地差也均在万元以上。不仅如此，考虑到一二手倒挂的存在，盈利空间还有一定地提升。
就以园区湖西地块为例，该地楼板价虽然创下了园区新高，达35650元/平方米，但是板块内二手房已经高达6-10万元/平方米，并且该地距离金鸡湖咫尺之遥，苏州中心也尽收眼底，地段十分稀缺，大概率会触发摇号，入市时基本没有去化压力。
园区娄江创新城地块经过2轮报价最终被建发拿下，成交楼面价20131元/平方米，溢价率0.65%。对比该地块周边最近一次出让的中海阅湖湾项目楼面价23994元/平方米，地价下降了近4000元/平方米，降幅高达16%。参考周边在售的融创悦云庭均价34232元/平方米，房地差超过14000元/平方米，盈利空间也是比较充沛的。此外，其他的4宗底价成交地块基本成交楼板价与周边在售项目价差在1.1-1.7万元/平方米左右，盈利空间也是比较充足的。
联系2021年以来的新房成交走势来看，2021年下半年以来苏州的新房成交规模下行趋势明显，2022年月均成交规模达61万平方米，仅为2021年上半年月平均成交规模的70%。新房流速偏缓下，苏州楼市库存压力也显著上升。截止2023年1月底，苏州库存消化周期接近16个月，尤其是吴江区，消化周期已经高达27个月，因而拿地参拍积极性不高。值得注意的是，苏州近期部分案场来访、认购数据明显超出之前，市场有一定的回暖迹象，去化也在一定地上升。
04
央国企依旧是拿地主力
久未露面的外地房企现身
苏州2023年首轮一批次6宗地块均成功出让，除了1宗待摇号地块以外，另外5宗地块中有4宗由央国企竞得，分别是招商、中建（2宗）、建发。此外，本轮土拍还出现了一定的积极信号，久未露面的外地房企也出现在了竞得名单，吴中光福地块被山西万信房地产开发有限公司底价拿下，据网络公开信息，该公司前期主要开发的是山西省晋中市榆次区某综合体项目。
总的来看，央国企成为本轮集中土拍拿地的主力。房企参拍积极性来看，除了园区河西稀缺地块有多家品牌房企参与、竞拍轮次高达65轮、战况激烈外，其余地块房企参拍积极性一般，多以底价成交为主。
整体来看，苏州此次集中土拍热度回升主因在于供地质量的显著提升，尤其是断供已久的园区湖西地块纯宅地的推出，激起了诸多房企的参拍热情，竞拍轮次高达65轮，最终转为摇号成交。不过，园区湖西地块的高热也难掩苏州此次土拍的冷热分化，不仅吴中三宗地底价成交，就连同属园区的青剑湖、娄葑地块均以低溢价或底价成交，房企参拍热度还是不佳。
结合政策来看，虽然近期出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。
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