快评|杭州土拍民企“包场”

土地交易分析马千里、邱娟 2023-05-24 09:05:02 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:浙江
  • 发布时间:2023-05-24
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  5月23日,杭州第四轮集中土拍如期开拍,挂牌的9宗地均成功出让,总建面76.6万平方米,成交总金额138亿元。本批次土地供应延续前三轮土拍“少而精”的策略,包含永久河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等楼市热点地块,因此吸引了多家房价参拍,前三轮集中土拍的“高热”依然延续;溢价率来看,除临平老城、富春和江干科技园等少数地块底价或低溢价成交外,其余6宗地块均触及封顶价摇号成交,整体溢价率高达9.43%。

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  四批次延续前三轮“少而精”的供地策略

  滨江永久河地块新房限价下调10.7%

  杭州第四轮集中供地延续了前三轮“少而精”的供地策略,共计出让9宗含宅用地,总规划建面仅76.6万平方米,总起拍价仅有126亿元。就地块分布来看,上城区1宗,西湖区1宗,滨江区1宗,萧山区1宗,余杭区1宗,临平区2宗,富阳区1宗。从板块上来看,位置还是比较核心的,地块分布于长河、九堡、小和山、闲林、新街、乔司等多个杭州楼市热门板块。在土拍规则方面,仍延续“限房价、限地价+摇号”的方式,上限溢价率依然为12%。

  值得注意的是,本轮集中供地中,部分板块的商品住宅精装限价略有调整。其中,临平乔司新城中心区C1-7地块容积率建1.3,限高23米,适宜建造低密的叠墅类产品,其精装限价增至32640元/平方米,较杭州今年第三轮集中杭州宏璟置业有限公司(浙江中顺)通过摇号竞得乔司新城中心区F1-7地块的精装限价28940元/平方米上涨了3700元/平方米,涨幅高达12.8%。此外,萧山蜀山西地块精装限价增至33430元/平方米,较同板块限价上涨了1430元/平方米,也微涨了4.5%。当然,并非所有地块都有上调,本轮集中供地起拍单价和总价最高的滨江永久河地块精装限价仅有46000元/平方米,较周边在售的晓月映翠销售均价51500元/平方米,低了5500元/平方米,降幅高达10.7%。

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  9宗地块出让6宗封顶摇号成交

  溢价率延续前三轮的高热水平

  从最终土拍结果来看,竞拍热度冷热分化显著。本轮集中土拍成交的9幅地中,6宗触及封顶价进入摇号环节,占比为66.7%,与三批次持平;另有两宗高溢价成交、1宗底价成交。整体溢价率高达9.43%,延续了前三轮的高热趋势。

  意料之中的,小和山、新街、闲林、永久河等地块均进入摇号环节。这四宗地均是置业热度较高的板块。其中,竞拍轮数最高的是永久河地块,该地块处于滨江核心区域,周边产业集聚度较高,经过多达35轮的竞价,报价达到封顶价格32.17亿转摇号环节,成交楼面价33547元/㎡,溢价率11.82%。其新房精装限价仅有46000元/平方米,较周边在售的晓月映翠销售均价51500元/平方米,低了5500元/平方米,具备快速去化预期。按照商品住宅精装限价测算来看,地房比约为73%,房地差超1.2万元/平方米,利润空间虽然不大,但在良好的去化预期下,仍引起了房企的激烈竞拍,最终该地被兴耀置业摇中。此外,新房限价大幅上调的乔司新城地块,与乔司地铁站仅一路之隔,离宜家、遥望综合体比较近,容积率仅有1.3,非常适合打造高端低密度产品,竞争也比较激烈,经过23轮竞价竞至封顶价,进入了线下摇号环节。同样受限价提升的影响,萧山老城区的蜀山西地块虽有铁路和庙宇的不利因素,最终也封顶摇号成交。

  余下的3宗地中,除江干科技园地块被滨江以6.89%的溢价拿下外,余下的临平老城和富春地块均底价或低溢价成交,两地位置相对较偏,周边楼市去化放缓、库存量偏高,房企拿地积极性不高,因此均经过一轮竞价就成交。

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  部分地块限价被突破

  平均地房比0.54、与第三轮持平

  盈利空间方面。联系新房限价来看,9宗地块平均地房比为0.54,盈利空间与第三批次基本持平。究其原因,一方面是由于本轮集中土拍多宗地板块限价有所上升,譬如乔司新城地块解锁板块限价为32640元/㎡,蜀山西地块新房限价为33430元/㎡;另一方面,部分地块楼板价还有明显下调,譬如富春地块,参考周边2022年6月滨江集团&金汇世纪底价竞得的滨江滨汇府项目地块(楼面价为10784元/平方米、新房限价25000元/平方米),起始楼面价下降902元/平方米,限价提升1100元/平方米,具备更大的价差空间(16218元/平方米),盈利空间也更为可观。

  值得注意的是,摇号成交的6宗地中,仅永久河、小和山两宗地地房比超60%,其余4宗摇号地块地房比均在60%以下,盈利空间相对充裕。其中蜀山西地块表现最为突出,按照其33430元/平方米的新房限价测算的话,地房比仅有53%,房地差达15582元/平方米,盈利空间最为可观。

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  9宗地块均被民企收入囊中

  滨江占据三席、拿地金额占比近四成

  尽管4月份杭州新房和二手房市场整体热度较3月有所下滑,但在同类城市中依然表现亮眼,因此房企参拍积极性仍较佳。本轮集中土拍中,永久河、新街、小和山地块等地块均吸引了多家品牌房企参拍,尤其是是新街地块有多达66家竞买人参与摇号,最终大华成为全场运气最佳,摇号竞得这宗“香饽饽”,该地也是唯一一宗被外地房企斩获的地块。值得注意的是,深耕杭州的本土房企——滨江运气爆棚,接连摇中两宗地。 

  从最终拿地结果来看,本次供出的9宗涉宅地,均被民企收入囊中。其中,品牌房企表现尤为活跃,滨江以52.1亿元的总价夺得乔司(摇号)、小和山(摇号)和江干科技园(6.89%的溢价率竞得)三宗地块,占本场土拍总金额的38%。本土中小民企表现也比较积极,兴耀置业(摇号)、理想四维(底价)、金汇世纪(2.98%的溢价率竞得)、恒尊置业(摇号)、宇诚集团(摇号)等均有所斩获。总体来看,本土民营房企拿地总金额高达129亿元,占本场土拍总金额的94%。

  整体来看,在土地质量提升以及部分地块新房限价放松的影响下,杭州第四轮集中土拍“高热依旧”,出让的9宗地全部顺利成交,其中6幅地触及封顶价摇号成交,整体溢价率升至9.43%。房企拿地方面,与前三轮集中土拍基本一致,民企投资意愿持续复苏,9宗地均被民企竞得,上海本土房企大华也在杭州积极拓储,市场热度延续高位。

  值得注意的是,无锡也于同日完成2023年的第二轮集中土拍,与首轮一致,5宗地均底价成交,并且地方城投托底的现象依旧,土地市场分化现象依然存在。结合统计局公布的4月新房销售速度来看,前期积累的刚需释放完毕,市场整体供求均迎来“拐点”,增长动能转弱,城市分化也会愈加明显,影响传导下,不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。