导语

  供给规模仍在低位，成交建面同比降幅收窄，不同城市间土地市场分化还将延续。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  从规模上来看，5月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，譬如杭州挂牌的9宗地中有6宗摇号成交，并且被民企包场，厦门2宗岛内地块也均摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位，但受热点一二线城市成交占比减少的缘故，溢价率较上月小幅回落0.6个百分点。

  核心要点

  · 供求：本月北京、广州均供应了多宗地块，一线城市迎来了一波土地供应的小高峰。在高能级城市成交占比下降的情况下，至截稿时成交总价仍然达到1816亿元，与4月份同期基本持平，考虑到月末还有宁波、苏州、天津等城市进行土拍，预计5月全月成交会继续维持在年内高位。

  · 热度：月内重点城市土拍热度小幅回落，但北京、南京、杭州、厦门、福州等城市平均溢价率仍超过9%。随着部分城市临近2023年首批预供地截止时间，偏远或素质一般的地块占比有所增加，流拍率指标也出现了明显回升。

  · 分布：一线城市量价环比均大幅缩减，仅北京摇号成交两宗宅地，沪广深均无宅地成交；二线城市量稳价增，杭州、南京、成都均有多宗地块摇号成交，成交均价增至7596元/平方米；三四线城市量跌价涨。

  后市展望
楼市增长动能减弱 不同城市间土地市场分化还将延续

  2023年5月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影响，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，溢价率均超过7%，并且均出现了摇号成交的情况，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。房企拿地来看，除杭州被民营房企“包场”拿下外，其余大部分城市拿地主力依旧是央国企。 值得注意的是，尽管杭州、南京、成都、厦门等城市市场热度维系相对高位，但无锡、青岛、重庆、西安等城市依旧以底价成交为主，尤其是无锡，前两轮集中土拍涉及的11宗地均底价成交，并且地方城投托底的现象依然存在，土地市场分化现象依然存在。展望后市，结合统计局公布的4月新房销售数据来看，前期积累的刚需需求释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也会愈加明显，影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。

  01供求

  供给规模仍在低位
成交建面同比降幅收窄

  土地供应方面，新增供地规模仍在持续回落。截止25日，5月份土地供应量6685万平方米，与2022年同期相比下降约37%。正如上月预计，本月一线城市中北京、广州均供应了多宗地块，迎来一波土地供应的小高峰，其中北京于11日、12日、16日累计供应了13宗住宅类地块，广州也于月内累计供应了13宗住宅类地块。二线城市方面，苏州、南京、成都等城市均在月内发布了供地公告，其中杭州是第五次发布土拍公告，地块数量进一步下降，仅5宗地，合计出让底价93.8亿，其中江湾新城66号地块起拍底价超过4万元/平方米，将本轮地块平均起拍底价推升至2.4万元/平方米，为2023年以来起拍底价最高的一批。随着大批城市2023年首轮预供地将在6月份到期，预计年中土地新增供应环比将会有所回升。

  土地成交方面，截至5月25日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为5022万平方米，与2022年同期相比下降了21%，降幅较4月份有所缩小。成交总价1816亿元，与4月份同期基本持平，考虑到月末还有宁波、苏州、天津等城市进行土拍，预计5月份成交总价会与4月类似，继续维持在年内高位。受一线城市成交占比下降影响，平均楼板价下滑至3615元/平方米，但仍在年内高位。近期重点城市土拍热度维持高位，典型如杭州的第四轮土拍，三分之二的地块进入了摇号阶段，且9宗地块全部由民企竞得。

  02 热度

  重点城市土拍热度小幅回落
流拍率出现回升

  市场热度方面，至截稿时北京、厦门、南京、杭州、成都等市均在月内举行了土拍，得益于市场信心的提振，大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续，典型如北京两宗地全部摇号成交，厦门、南京的平均溢价率也都达到了9%以上。但是对于位置一般的远郊地块而言，底价成交依旧常见，且由于月内素质一般地块占比有所增加，整体平均溢价率指标也出现了小幅回落。

  正如上月预计，随着部分城市临近2023年预供地的截止日，更多素质一般地块在5月份进入市场，流拍率指标也由此出现了技术性回升。本月流拍率达到了14%，为2023年以来第二高点。如南京江北新区某地块，受市场变化影响，其出让底价相较一街之隔的地块楼板价低了1万元左右，对周边楼市预期的影响较大，后宣布因故终止出让。预计在接下来的6月份至7月中，会有较多素质相对一般的地块进入拍卖环节，考虑到市场稳定和优胜劣汰等因素，届时土地流拍率或将继续维持年内高位。

  03 重点地块

  北京、厦门、成都包揽两榜TOP3
两榜涉及八成地块摇号成交

  2023年5月，北京、杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自厦门湖里五缘湾板块，为商住地块，成交总价为63.7亿元，由招商摇号竞得；排在第二位的是成都高新区新川商住地，成交总价46亿元，由成交轨交集团底价竞得。排在第三位的同样也来自成都，成交总价42.5亿元，由远达房地产摇号竞得。

  由于重点城市供地质量较佳，本月两榜入榜地块八成为摇号成交。单价榜榜首地块为北京丰台青塔地块，该地地价上限27.485亿元，折合楼面价约52856元/平方米，新房销售指导价为8.5万元/平方米，按照这一价格测算下来，这一项目地房比为62%，房地差超3.2万元/平方米，盈利比较客观，加之地块临近西四环且靠近地铁，位置优越，此外，地块面积不大，资金压力较小，因此吸引了多家房企参拍，最终北京建工+城乡房屋联合体以27.485亿元成功摇中，溢价率15%。