快评|“双限”取消后成都首场土拍分化加剧

土地交易分析马千里、邱娟 2023-11-17 11:33:13 

  • 城市:四川
  • 发布时间:2023-11-17
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  11月15日,成都迎来了“双限”取消后的首场集中土拍,挂牌的7宗地均成功出让,总建面46.3万平方米,成交总金额约57亿元。热度方面,由于本次出让的7宗地均位于成都中心城区,供应质量略有提升,市场热度略有上升,整体溢价率高达11%,其中华润竞得的青羊蔡桥地块更是刷新了成都楼板价第二名纪录。

  01

  清水限价、地价上限相继取消

  供地质量较上批次也略有提升

  本次集中土拍是“926新政”出台后的第二场土拍,继10月26日首场拍卖“取消清水房限价”后,本次拍卖将首次落地执行“取消地价上限”这一政策,这也标志着在成都实施近三年的“限房价、限地价”政策彻底终结,重新回到价高者得的模式。

  本次土拍成都共拿出7宗宅地,总建面仅46.3万平方米。区域分布来看,本次出让的7宗地均位于成都中心城区,金牛区和成华区各供地2宗,青羊区、龙泉驿区和青白江区各供地1宗,供地质量较上一轮次略有提升。

  值得注意的是,截止10月底,成都2023年涉宅地成交规模494公顷,仅完成2023年成都市各区住宅用地计划供应量780公顷的63%,供地进度偏缓。因此,成都近期加快了供地进程,除11月15日参拍的7宗宅地外,11月30日还将出让7宗涉宅地,包含天府新区1宗、温江区2宗、双流区3宗和青白江区1宗,采取“竞地价”方式进行拍卖,未设置土地限价和最高清水住宅限价。

 02

  3宗溢价、4宗底价,青羊蔡桥街道万家湾地块刷新成都楼板价TOP2

  从最终土拍结果来看,竞拍热度冷热分化进一步加剧。挂牌的7宗地中有4宗底价成交,3宗溢价成交。

  其中,青羊区蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超15%,尤其是青羊蔡桥街道万家湾地块,热度尤其高,溢价率高达30%。该地经过多达46轮的竞拍,最终华润以18.4亿元的总价竞得该地,楼板价高达20800元/平方米,刷新成都楼板价TOP2(华润今年6月在锦江区中签金融城东地块楼板价20700元/平方米,该地块有多达71家房企参与摇号),历史上仅次于2022年第三轮集中土拍摇号成交的高新区桂溪街道铜牌村地块(该地被成都交投摇中,楼板价高达22500元/平方米)。

  其次,成华区槐树店地块竞拍热度也比较较高,竞拍轮数多达23轮,最终越秀以8.93亿元的总价竞得该地,溢价率为16.8%,楼板价为15300元/平方米,也是刷新了板块地价。

  此外,金牛区国宾地块被保利低溢价竞得,溢价率为1.7%。余下的4宗地(龙泉驿区1宗、成华区1宗、青白江区1宗、金牛区1宗)均底价成交,除金牛区羊犀板块天府艺术公园地块被民营龙湖拿下外,另外3宗均是地方国企或城投拿下。

  值得注意的是,由于青羊蔡桥街道万家湾地块起拍总价高,溢价率高达30%,极大地提升了本轮集中土拍的整体溢价率,11月15日成都集中土拍整体溢价率高达11.1%,较三季度各轮次集中土拍溢价率有明显提升。

 03

  盈利空间与上批次基本持平

  项目去化预期成为房企拿地先决条件

  由于成都已经取消清水限价,只能根据周边在售项目的评价售价来测算盈利空间,本次成都成交的纯宅地平均地价房价比约为0.56,平均房价地价差约为11160元/平方米,与上一批次基本持平。

  其中本次最热门的青羊蔡桥街道万家湾地块,成交楼板价为20800元/平方米,地块周边在售项目众多,包括城投绿城凤起兰庭(建面210-375㎡)、首创禧瑞光华(232-247㎡)、华润置地鼎信长城锦官和鸣(120-143㎡)、中国铁建锦樾(126-143㎡)等,其中最近的项目就是城投绿城凤起蘭庭,平均售价为32475元/平方米,参照这一项目测算的话,地房比为64%,房地差为11675元/平方米,盈利情况在本轮集中土拍中并不突出,但其竞拍热度却居高不下,主要原因在于地块所在的蔡桥板块区位优越、配套成熟,尤其是教育资源十分丰富,吸引了较多地改善性客群,加之地块本身素质优质,在当前的大环境之下,未来去化速度有保证。

  余下的大部分地块地房比多在60%以下,盈利空间相对充盈。值得注意的时候,天府艺术公园所在板块是龙湖自2014年就深耕的区域,拿下该地也有其整体考量的原因,也能看出龙湖看中该区域的潜力。

  成都的冷热持续分化证明了在目前市场环境下,房企拿地除了盈利空间以外,更加看重项目未来的去化难度,核心稀缺资源的热度依然居高不下,位置欠佳的地块即使盈利较佳,但大概率难逃被托底的命运。

 04

  央国企依旧是主力

  华润46轮刷新成都楼板价TOP2纪录

  从成交结果来看,央国企依旧是拿地主力。其中,央国企和城投拿地金额占比高达83%,而龙湖成为本场土拍唯一拿地的民企;此外,新希望也有参拍,其余中小民企未见踪影。

  具体来看,经过46轮竞拍,华润以18.4亿总价、30%的溢价绿拿下青羊蔡桥地块,是成都11月15日拿地总价最高的房企,拿地金额占比高达32%,同时该地楼板价20800元/平方米刷新了青羊区的地价新高,也刷新了成都楼板价TOP2纪录。越秀以8.9亿元的总价拿下成华槐树店地块,溢价率为16.8%。此外,保利也低溢价拿下金牛国宾地块,拿地金额为10.2亿元。

  值得注意的是,龙湖以9.7亿元的底价拿下金牛区羊犀地块,拿地金额占比为17%,该地也是本场土拍唯一被民企拿下的地块。在当前的竞拍模式下,央国企为主的竞拍模式将成为主流。

  日前,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。各省市也已快速跟进,济南、合肥、厦门、成都等10余个热点城市的土拍规则已有所调整,部分待出让地块不再限制土地上限价格,重回价高者得。政策刚落地不久,合肥土拍最高成交单价纪录就被刷新,济南彩石地块竞拍轮数多达236轮、溢价率高达50.17%,热点地块房企竞价盛况再现。

  “双限”取消后的成都首次集中土拍,与上述合肥、济南取消最高限价后的第一次土拍表现基本一致,也呈现出点状高热、分化加剧的现象。11月15日挂牌的7宗地中有4宗底价成交,3宗溢价成交。其中,青羊蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超15%,尤其是青羊蔡桥街道万家湾地块,热度尤其高,刷新了青羊区楼板价新高;不仅如此,16日东部新区三岔街道的两宗商住地也分别拍出了26%和14%的高溢价,板块最高楼板价也被刷新。究其原因,“双限”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性,土拍市场再度向市场化过度;此外,成都本次集中土拍参拍地块质量较佳,譬如溢价率高达30%的青羊蔡桥地块,区位条件和地块价值优质,并且项目偏高端改善,利润空间也不再受限,同时未来去化速度有保证。如此来看,当下土拍热度的维系既要有较好的盈利空间,更离不开良好的项目去化预期。