2025年第35周Weekly

  2025年8月25日-2025年8月31日，第35周土地供应规模延续环比攀升，成交建面回升至年内均线附近，土拍热度仍延续年内低位。本周重点城市监测供应土地建筑面积为838万平方米，环比上升72%，成交建筑面积为343万平方米，环比上升23%。本周没有10亿元以上的地块溢价成交，平均溢价率2.3%，仍处于年内低位。

  供应：本周供应建筑面积838万平方米，环比上升72%。本周一线城市仅北京新增挂牌了2宗含宅地，其中朝阳区地块起拍总价31亿元。重点城市供应含宅用地73幅，平均容积率1.96，青岛、南京、漳州本周供应宅地平均容积率均不高2.0。

  重点供应地块方面，北京朝阳区太阳宫挂牌一宗综合用地，地块容积率2.6，起拍价31亿元，规划建面5万平方米，起拍楼板价6.1万元/平方米。地块位于太阳宫新区，东北三环至四环之间，紧邻地铁10号线、17号线，周边聚集凯德MALL、中日友好医院、太阳宫体育休闲公园等成熟配套，地块北侧为回迁安置项目。东北侧毗邻的中建玖和府地块在2022年出让，其时楼板价8.8万元/平方米，封顶溢价15%成交。目前地块周边新房项目均已基本售罄，临近2024年末共有产权房项目售价在12万元/平方米左右（政府10%产权）。

  苏州本周挂牌一宗低密宅地，位于吴中区城南中心板块，地块容积率1.3，规划建面7.2万平方米，出让底价11.56亿元，起拍楼板价1.6万元/平方米。要求住宅单套户型面积不得低于140平方米，6层以上住宅须装修交付，装修标准不低于3,000元/平方米。地块临近3号线和4号线换乘站，周边大型综合体、医院、生态公园等配套成熟，且有一线水景资源。其南侧龙湖东吴原著地块于2025年2月成交，容积率同为1.3，平均楼板价也为1.6万元/平方米，东吴原著在2025年8月首批备案房源售价在3.2万元/平方米左右。

  成交：本周成交建筑面积343万平方米，环比上升23%，成交金额218亿元，环比大幅上升76%。本周高溢价成交地块数量延续低位，核心城市重点地块中，仅南京江宁谷里回购宅地拍出了44%的高溢价，北京中央别墅区宅地以底价成交。

  8月30日，南京4宗宅地进入出让环节，其中3宗底价出让，1宗高溢价成交。高溢价成交的地块位于江宁区谷里街道，为一宗定向回购地块，容积率2.1，起拍底价5.56亿元，经过经过170轮竞价，由江苏成章置业有限公司以8.02亿元竞得，溢价率44.24%，最终成交楼板价5634元/平方米。该地块采用定向开发模式，需建设定购商品住宅及配套设施，其中地上计容房屋（含住宅、物业用房等）由谷里街道指定单位以12100元/㎡包干单价整体回购，且需规划住宅不低于1388套，同时需满足绿色建筑标准和装配式建筑要求。定向开发大大保障了项目的风险可控性，在计容面积之外附属设施及车位不单独另外计算价格的情况下，该地块最终成交的房地价差仅为6466元/平方米，利润空间已经几乎被压缩到了极致。而南京同日出让的其他地块，虽然容积率更低、区位更佳，但全部仍为底价成交。如雨花台赛虹桥街道的低密宅地，容积率仅1.5，起拍楼板价1.86万元/平方米，周边地铁、综合体、三甲医院等配套成熟，华为、中兴等产业人口集聚，临近优质新房售价可达3-4万元/平方米。但是在周边项目同质化竞争考量下，最终仍然只是由地方国企颐居以18亿元的底价竞得。