零售物业综述-供应快速增长但租赁需求堪忧

  供应持续快速增长，租赁需求走弱

  随着零售物业供应自 2009年以来大幅增长，中国人均零售物业面积已达到英国和日本等发达国家的可比水平。此外，基于当前在建项目的开发体量，我们预计2014-16年零售 物业供应将平均每年增长 16%。然而，随着近年来成本上涨速度持续快于销售增速，零售商因抵触租金进一步上涨而对门店扩张持更谨慎的态度。同时，电子商务较好的投资规模效应促使 传统零售商纷纷加大电商投入、调整实体零售网络并重新评估其成本结构。

  量化分析潜在负面影响

  美国和日本的历史数据显示每平米第三产业 GDP和每平米租金具有较强相关性，但在中国，零售物业面积迅速扩张导致二者走势分化。我们预计到 2016年(在供应下降之前)租金将下滑 10%-20%，从而令二者关系实现再平衡。