[克而瑞]十一楼市平淡中分化,返乡置业支撑三四线好于预期

杨科伟 沈晓玲 柏品慧 汪维文 2020-10-10 11:13:51

  据文化和旅游部数据中心测算,“十一”黄金周全国共接待游客6.37亿人次,同比增长79%,旅游、电影、餐饮等消费都出现了爆发性增长。与此同时,“十一”假期房地产市场平淡中分化,恒大、阳光城、富力等营销发力,黄金周期间销售积极。不过,受网签备案数据延迟影响,重点监测37城成交同比微降3%。受惠于返乡置业潮,三四线城市整体好于预期,成交同比增长4%。

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  黄金周营销发力

  恒大、阳光城、富力销售可喜

  “十一”黄金周过后首日,恒大、富力、阳光城、弘阳等纷纷发布销售数据。恒大9月1日至10月8日实现销售额1416亿元,根据CRIC推算,其“十一”黄金周期间,恒大的销售达600亿元左右,较去年同期上涨近20%,并且与前9月月均销售相当。阳光城国庆前后10天销售额151亿,接近前9月月均,富力仅在天猫好房平台就实现56亿元销售。中骏、弘阳、象屿“十一”期间分别实现40亿、35以及13.5亿销售,均有明显突破。

  实际上9月以来房企业绩回暖势头下降,百强房企单月销售增速有所收窄,企业之所以能够逆势实现突破,主要还是因为在营销端持续的发力。像恒大直接推出了集团层面大规模高力度的折扣营销,富力率先入驻天猫好房,借助平台力量宣传推广,弘阳的“弘利黄金周”多区域联动,特价房提振销售。

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  37城“十一”假期成交同比微降3%

  三四线好于预期同比增4%

  “十一”假期房地产市场平淡收场,37个重点监测城市商品住宅累计成交294.1万平方米,同、环比分别减少3%和68%。主要原因在于9月以来房地产市场渐有走弱的迹象,供应明显放量但成交表现平平,叠加“十一”假期各城市网签备案数据延迟,致使成交整体步入下降通道。

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  上海领衔一线,二线弱于预期

  三四线现返乡置业潮

  一线城市房地产市场明显分化,累计成交30.9万平方米,环比下降81%,同比仍增长40%。其中,北京、深圳市场降温特征明显,成交面积皆不足5万平方米,同比跌幅都在20%左右。上海成交有所放量,成交面积多达13.1万平方米,同比增长3倍有余。广州市场热度不减,南沙、增城两区市场热度更是持续攀升,成交同比仍增长12%。

  二线城市房地产市场弱于预期,14个重点监测二线城市累计成交164万平方米,同、环比分别下降12%和64%。其中,宁波、南京、西安等市场热度惯性延续,成交同比皆实现正增长。济南、合肥成交放量,同比翻倍增长。在连番政策加码后,杭州、成都等市场明显降温,成交同比已步入下降通道。大连、苏州等市场整体低迷,成交持续低位运行,同比更是腰斩。

  三四线城市出现返乡置业潮,19个重点监测三四线城市累计成交99.1万平方米,同比下降68%,同比仍增长4%。其中,温州、佛山、东莞等热点三四线城市市场热度惯性延续,成交整体仍处高位,同比皆实现较大比例增长。因“十一”假期较长,清远、肇庆等这类传统人口输出型城市出现返乡置业潮,成交迅速回升,同比涨幅都在50%左右。泉州、韶关等成交走弱,同比均有不同程度的回落。惠州、莆田等市场遇冷,成交明显缩量,同比皆腰斩。

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  四季度楼市难言乐观

  房企仍需抢销售、抓回款

  展望未来,鉴于9月房地产市场已有走弱的迹象,叠加“十一”黄金周也是平淡收场,预示着四季度房地产市场难言乐观,城市分化行情大概率将轮番演绎。一线城市市场需求依旧坚挺,在四季度供应持续放量的情况下,成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下,热点二、三线城市市场大概率将有所降温,成交或将缓步下移。弱三、四线城市市场供求关系趋于恶化,叠加市场购买力本就不济,疫情影响下首付、月供压力尽显,去库存风险仍需警惕。

  受限于融资“三道红线”,四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款,渠道分销或将是企业实现销售业绩快速变现的重要途径。部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性,但大范围的降价潮料难再现。

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