自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
“金九”房企推盘节奏加快，供应显著放量的背景下，成交复苏动能减弱，使得百城狭义库存环比微增3%，同比则增长12%，去化周期微增至12.01个月。分能级来看，一线城市因供应放量，库存面积环比增长5%，但成交热度延续使得去化周期降至2019年以来新低，仅为11.81个月；二线城市本月库存量较上月稳步增长1331万平方米，同比上涨14%，在不同能级城市中居首；去化周期延续上扬趋势。三四线城市无明显库存积压，去化周期环比微增，但已低于去年同期水平。
01商品房待售面积回落至5亿平以下，住宅回落显著，商业由增转降重回低位
国家统计局公布数据显示，9月末，商品房待售面积49581万平方米，比8月末减少471万平方米。其中，住宅待售面积减少419万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积减少62万平方米。
纵观2020年待售面积数据变化，因新冠疫情影响，2020年1-2月有一轮跳增，此后随着商品房成交的逐步恢复，整体库存量也在缓步回落，待售面积连续7个月下行，当前总量已大体降至疫情前水平。分业态来看，住宅待售面积下降最为显著，较8月末减少419万平方米；办公楼延续上月小幅微降态势，值得关注的当属商业营业用房，其待售面积已经由增转降，随着疫情负面效应减弱，整体商业去化重回正轨，待售面积跌至1.3亿平以下，降至历史低位，预计下月仍有望延续稳步回落态势。
02
狭义库存：同环比齐增，逼近6亿平，同比涨幅二线>一线>百城>三四线
据CRIC监测数据，2020年9月百城商品住宅库存量达到了59787万平方米，同环比分别增长12%和3%。步入2020年下半年以来，整体库存基本都在5.8亿平方米持稳，本月则出现了显著跳增，究其原因，与当前房地产市场走弱，供应明显放量但成交表现平平密切相关：一方面，9月进入传统营销旺季，房企明显加快了推盘节奏，供应量大幅攀升；另一方面，热点城市加码政策不断，杭州、宁波、南京等热点城市市场明显降温，成交转升为降，以此也使得整体复苏动能转弱。供需博弈之下，整体库存高位持增，预判10月，整体还将延续当前稳中有增的态势。
聚焦不同能级，环比来看，一线涨幅居首达到了5%，二线次之，为4%，三四线持稳，微增1%。不过绝对增量层面，二线增长达1331万平方米，占新增量的81%。同比来看，二线涨幅最为显著达到了16%，杭州、呼和浩特、武汉、郑州等城市涨幅均超60%；一线居中，同比上涨13%，北京涨幅显著超过平均水平；三四线库存量同比上扬6%。
具体来看，一线城市中上海复苏动能最强，是北上广深四个城市中唯一保持库存同环比齐降的城市，9月末库存量仅为726万平方米，同比去年已稳步回落了8%，主要得益于成交热度高位维持，中高端产品成交去化依旧出众。广、深因本月供应大幅放量使得库存出现阶段性上扬，不过整体成交热度不减，双创2020年以来单月新高。广州主要基于深圳、东莞政策加码后，不少客户外溢至南沙、增城两区，致使市场热度持续攀升。而深圳新房市场“高热不退”，网红盘因一、二手价格倒挂，再次出现抢购潮，在一定程度上也刺激市场人气。预判下月，若房企调整推盘节奏，短期内的“库存高企”问题也将被居民较高的购房热情逐步消弭。
二线城市本月库存量较上月稳步增长1331万平方米，同比上涨14%，在不同能级城市中居首。其中天津、太原、青岛、沈阳等城市9月末库存量均突破2000万平方米，处二线城市前列。环比来看，各城市涨多跌少，仅贵阳、哈尔滨、石家庄、济南、海口、南昌等城市出现稳步回调，余下城市均保持增势，武汉、重庆、杭州、南宁、南京、厦门等涨幅显著，均超10%。杭州、南京等热点城市皆因前期调控政策持续发酵，成交稳步回落，继而使得库存量持续攀升。同比来看，近2/3的城市库存处在上升通道，武汉、呼和浩特、郑州、杭州等同比增幅超60%。
三四线库存量环比持平，微增1%，同比增幅收窄至6%，同环比涨幅在不同能级城市中居末，库存表现超预期。环比涨多跌少，城市间分化则更为显著：惠州、烟台、梅州、宝鸡、肇庆、汕头 、临沂、芜湖、柳州、北海、洛阳、泸州、嘉兴、绍兴、防城港、日照、淮北、衡阳等城市商品住宅库存量同环比齐增，高位波动；而无锡、东莞、常州、中山、珠海等东南沿海城市因短期成交热度延续，供求比小于1，9月库存量均稳步回落。
图2-3 2020年9月商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2020年9月商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
03
库存消化周期：下行-趋稳-微增至12.01个月，一线环比持降达2019年新低
从商品住宅去化周期来看，随着国内新冠疫情得到初步控制，楼市供求日渐恢复，整体去化周期也呈现出下行后趋稳转微增态势，由8月的11.5个月小幅回升至12.01个月。分能级来看，一线和二线城市9月商品住宅去化周期均为11.8个月，略低于百城平均，三四线超12个月，不过整体库存风险基本可控。而从变化情况来看，本月一线去化周期下降最为显著，由12.61个月降至11.81个月；二三线小幅微增半个月左右，同比来看，一线和三四线去化周期已低于去年同期水平。
具体来看，一线城市北上深因供需两旺，去化周期均保持同环比齐降，仅广州一城环比持平，同比下降14%，主要源于广州供应放量过于显著，房企加紧“金九”推盘，单月供应突破200万平方米，较上月增长一倍有余，也使得库存出现了短期积压。北京的库存消化周期居首，达到了19个月，不过随着疫后成交的逐步恢复，也呈现出逐月下行的态势，目前已然低于疫前水平。
30个二线城市中仅有太原、大连、天津、沈阳4个城市库存消化周期超过20个月，多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，涨多跌少，不同城市间分化加剧：太原、大连、天津、沈阳、青岛、福州、苏州、兰州、成都、郑州、昆明、南宁、武汉、南京、杭州、重庆等同环比齐增，库存风险浮出水面；而哈尔滨、贵阳、石家庄、济南、宁波等同环比维持降势，去库存效果显著。
三四线库存消化周期环比增长5%，同比下降5%，整体库存压力适中。其中桂林、泸州、连江、北海、梅州、洛阳、永泰等去化周期均超30个月，且本月去化周期同环比齐增，库存风险持续加剧；而东南沿海三四线城市，诸如珠海、常州、东莞、中山等城市则同环比齐降，去库存效果显著，基本不存在库存风险。
表3-1 百城2020年9月商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
04
广义库存：由升转降至34亿平，三四线新开工加快致广义库存同环比齐跌
而从广义库存的角度来看，9月由升转降，稳步回落至340129万平方米，环比下降5%，与去年同期基本持平。仅一线维持同环比齐增，主要与疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增密切相关。据CRIC监测，2020年1-9月一线城市经营性用地成交总建面积同比上涨了44%，这也直接导致了一线未开工地块建面稳步增加；三四线同环比齐降，跌幅超百城平均，前九月经营性用地成交总建面同比依旧为负，广义库存量回落显著。
具体来看，一线城市中广州广义库存量最大，2020年9月末已达6679万平方米，且同环比齐增，库存压力持续增大，主要源于“金九”房企推盘积极性较高，供应“翻番”所致；北京环比与上月基本持平，同比增长33%，仍显著高于去年同期。上海、深圳得益于良好的成交表现，同环比齐降，库存风险相对较小。
二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，烟台、沧州、宝鸡、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
环比角度，多数城市广义库存量环比变动不大，涨跌幅基本不超过10%，荆门、珠海、北海、三明、岳阳跌幅显著超20%，主要源于房企加快了工程进度，未开工地块建面大幅回落。若与2019年9月同期对比，则呈现出涨跌参半：以廊坊、张家口、郑州、洛阳等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超50%，而短期内市场恢复良好的成都、深圳、上海等城市广义库存量则有了稳步回落，目前的库存风险相对较低。
表4-2 百城2020年9月商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
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综上，可以看出，因“金九”供应放量、成交平平使得狭义库存同环比齐增，总量逼近6亿平方米，库存消化周期止跌微增至12.01个月，不过广义库存因三四线工程进度加快，未开工地块总建面回落而降至34亿平方米，与去年同期基本持平。
分能级来看，一线城市狭义库存同环比齐增，但因居民支付力较强，市场成交热度延续，去化周期仍延续下行趋势，降至11.81个月；广义库存因疫情之后政府加紧供地导致土地成交量激增，后期仍有望延续稳中有增态势。核心二线因调控频频，成交转淡，狭义、广义库存均保持同环比齐增态势，不过去化周期仍低于百城平均，库存风险基本可控；三四线库存表现好于预期，狭义库存总量增速低于一二线，广义库存则同环比齐降，不过不同城市分化加剧：以廊坊、张家口、洛阳等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超50%；荆门、珠海、北海、三明、岳阳等城市因房企加快了工程进度，未开工地块建面大幅回落，带动广义库存量稳步下行。
预判未来，我们认为，“银十”在即，房企推盘积极性依旧较高，不过考量到当前热点城市调控频频，成交转淡苗头初显，下月整体库存仍有望与本月持平或小幅微增。不同能级城市分化持续加剧，一线供需两旺势头延续，库存高位维持，不过依托于良好的成交表现，库存风险基本可控；核心二线城市因调控政策持续发酵，可能会出现短期库存攀升等问题；三四线供求维稳，整体库存量变动不会太大，不过因收入压缩等原因，去化周期仍有望延续小幅微增态势。
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