[中房研协]2021年5月典型城市二手住宅市场分析

2021-06-21 11:02:12

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  5月,多个城市继续针对学区房炒作发布相关限制政策,南昌要求公办小学招生中,房产年限从3年逐步过渡到6年;上海对限购套数做出具体约定,对已取得产证、已网签备案、已取得新房认购资格等3种情况,在购买二手房查询名下套数中,均认定为购房套数;成都建立二手住房成交参考价格发布机制,以规范各区域的二手房交易价格。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1    典型城市二手住宅成交总量环比继续下降

  2021年5月典型城市二手住宅成交面积合计1162.8万平方米,较上月减少9.6%,绝对额减少123.6万平方米。从同比数据来看,深圳、成都、郑州、上海成交量较去年同期有所下降,其余城市同比均有一定增长。重庆、上海、武汉成交量环比呈现增长,其余城市环比均有所下降。具体来看,上海成交量继续保持首位,达到213.4万平方米,环比增加10.3%,较去年同期下降9.0%;北京成交量次之,达到171.6万平方米,较上月减少5.9%,同比上涨20.9%;重庆、天津、南京成交量均超过100万平方米,其中重庆同比涨幅达80.7%,环比上月增加26.8%,南京成交量较去年同期基本持平,环比下跌23.6%;厦门、郑州、深圳、成都成交量均未超过50万平方米,其中,深圳成交量为31.9万平方米,同比下降56.7%,环比下降24.4%,成交量最低的为成都,仅24.2万平方米,环比减少40.3%,较去年同期下降50%。

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  2.2 深圳成交套数同比下跌近六成

  5月,十三个典型城市二手住宅共成交12.9万套,除重庆、上海、武汉外,其余城市成交套数较上月均有所减少。上海成交套数居十三个典型城市首位,达到2.5万套,较去年同期减少10.6%,环比增加5.7%;北京成交1.9万套,位居第二,较去年同期增加16.5%,环比减少5.4%;重庆、天津、南京、广州成交套数均超过1万套;厦门、郑州、深圳、成都成交套数均低于0.4万套,其中,深圳成交套数为0.36万套,同比减少58.2%,环比减少25%;成都成交套数最少,仅有0.25万套,同比减少49.4%,环比减少40%。

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  2.3.1   北京环比涨幅突出,深圳环比微跌

  根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,5月,除深圳环比微跌,其余典型城市二手住宅价格指数环比均有所增长,北京环比上升1.1个百分点,涨幅位列第一,重庆较上月增加1个百分点,涨幅第二;郑州、南京、成都、上海、广州环比涨幅分布在0.6%-0.9%之间;随着二手房管控政策逐渐发挥效应,深圳二手住宅销售价格环比微跌。同比涨幅最大的为广州,较去年同期高13.5个百分点;深圳同比涨幅为10.9%;其他城市中,上海、北京、成都、南京、合肥同比涨幅均超过6%;天津二手住宅价格同比持续下跌。

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  按照统计制度规定,2021年1月起,房地产销售价格定基指数开始使用2020年平均值作为新一轮对比基期。从定基指数的角度来看,5月,除天津外,其余典型城市二手住宅价格均高于上年12个月平均价格,其中涨幅最大的为广州,高于上年平均价格10.6个百分点,北京、深圳、上海、成都、合肥、南京均高于上年平均价格5个百分点以上;郑州、青岛较过去平均价格分别微增0.7%、0.6%;天津二手房销售价格较上年平均价格低0.3%。

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  2.3.1   北京三种户型价格环比均呈现显著增长

  从结构上看,5月二手住宅交易市场上,北京三种户型价格较上月均有明显增长,南京、天津、合肥90平方米以下户型价格涨幅较大;成都、厦门90-144平方米户型价格有较明显增长;重庆、广州、郑州、深圳144平方米以上户型价格涨幅突出。

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  二手住宅与新商品住宅成交情况对比

  3.1     新建商品住宅成交量环比下跌逾一成,总体仍高于二手住宅成交量

2021年5月,典型城市新建商品住宅成交面积为1515.0万平方米,环比减少11.2%,绝对额减少190.7万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.77倍,成交量区域分化显著:上海二手房成交面积是新房成交面积的3.5倍;北京二手房成交面积是新房成交面积的3.0倍;合肥二手房成交面积与新房成交面积基本持平。从绝对额来看,重庆新房成交面积最高,达到303.7万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.53倍;其次为武汉,新房成交面积231.4万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.37倍;深圳新房成交面积最少,仅有36万平方米。新房成交套数与成交面积情况保持一致,同期二手房成交套数是新房成交套数的0.96倍,绝对额较新房成交套数少0.58万套。

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  3.2     典型城市新房价格均有明显增长

  5月,十三个典型城市新房销售价格延续上月上涨态势,环比、同比指数均呈现明显增长,重庆环比指数较上月提升1.9个百分点,位列典型城市首位;其次为广州,环比涨幅为1.5%;其余城市环比涨幅均未超过1%;合肥新房价格较上月提升0.2%,位居典型城市末位。从同比指数来看,典型城市新房销售价格较去年同期均有显著提高,其中涨幅最大的为广州,同比增加11.2%;其次为重庆,同比上涨8.0%;同比涨幅位于末位的是郑州,较去年同期增长2.7%。

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  从定基指数的角度来看,十三个典型城市新房价格均显著高于上年平均价格,涨幅最大的为广州,较上年平均价格提高9.3个百分点;重庆定基价格指数位列第二,高于上年平均价格7.3个百分点;排名末两位的是深圳及郑州,分别高于上年平均价格的3.0%、2.5%。

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  从结构上看,与上月相比,重庆三种户型价格均有明显增长,厦门、武汉、上海、天津、合肥90平方米以下户型销售价格较上月有明显上涨;郑州、北京、深圳、青岛90-144平方米户型价格涨幅突出;广州、成都144平方米以上大户型价格环比涨幅明显。

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  总结

  本月,为促进二手房价格的稳定,多个城市对二手房交易持续实施监管,成都建立二手住房成交参考价格发布机制,对高价项目挂牌和交易施行严加管控;部分城市继续对炒作学区房的行为予以打击,或在购房政策上有所收紧,调控政策更加精细化、体系化。

  从成交量来看,随着信贷收紧、调控趋严,二手房市场降温幅度明显,5月二手房成交量持续萎缩,典型城市成交总量环比下跌近一成。从具体城市来看,除重庆、上海、武汉外,其余城市成交量均少于上月,重庆二手房、新房的成交量均大幅攀升,深圳二手房、新房的成交量均现显著回落。同期新房市场成交总量环比下跌逾一成,各地成交情况冷热不均。总体来看,同期二手房成交面积是新房成交面积的0.77倍。

  从二手房销售价格来看,典型城市二手房价格环比指数均呈现上涨,但房价涨幅趋缓,环比涨幅较上月继续缩小。从数据上看,北京二手房价格环比增速位列第一;重庆紧随其后,成为房价上涨最快的城市;随着二手房管控政策逐渐发挥效应,深圳二手房价格首次出现下调;天津二手房价格同比持续下跌。 

  报告执笔人:菲菲

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