[中房研协]2022年7月典型城市二手住宅市场分析

2022-08-18 16:03:49

  选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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  二手住宅相关政策

  本月,地方层面调控节奏放缓,政策出台频度下降,调控力度暂无明显升级,提出发放购房补贴的地区增多,其他政策方向依旧围绕松绑“四限”、优化公积金贷款条件等方面展开。从涉及二手房交易的角度来看,东莞、福州放宽限购条件;信阳、樟树、兰溪、承德调降首付比例;青岛放宽限售条件,二手房满两年即可上市交易;衡阳、石家庄、江山、固原、南通、遵义、哈尔滨、舟山等地以不同的形式发放购房补贴或另行奖励消费券;另外,三门峡、遵义、承德等地通过降低公积金贷款首付比例、提高贷款最高限额等方式,强化居民购房信贷支持。多重楼市刺激政策的出台有利于提升二手房市场的流动性和活跃度,带动市场的正向循环。

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  典型城市二手住宅交易情况分析

  2.1  典型城市二手住宅成交量环比小幅上涨

  7月,典型城市二手住宅成交面积合计1033.0万平方米,较上月增加5.9%,绝对额增加57.2万平方米。从环比数据来看,广州、深圳、天津、青岛成交量低于上月,其余各城市成交量均有所上涨;从同比数据来看,仅成都、青岛同比有增长,其余典型城市成交量仍低于去年同期。具体来看,上海二手住宅成交面积位列第一,成交量为167.1万平方米,环比上涨28.9%,同比减少15.0%;成都成交面积162.3万平方米,环比增加3.0%,较去年同期大幅增加368.2%;北京、重庆分别成交114.1万平方米、105.2万平方米;其余城市成交量均不高于96万平方米,天津、武汉、南京、广州、青岛成交量分布在51万至96万平方米之间;郑州、合肥、厦门、深圳成交量均未超过41万平方米,其中,深圳成交量最低,为20.9万平方米,环比下滑19.4%,同比减少20.4%。

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  2.2  上海成交套数居首

  7月,典型城市二手住宅共成交11.4万套,较上月增加0.9万套,广州、深圳、青岛环比有所减少,其余各城市成交套数较上月均有所增加;成都、青岛同比增长,其余城市成交套数同比均有不同程度的减少。具体来看,上海成交套数居首位,达到2.01万套,环比上涨28.2%,较去年同期减少15.7%;成都成交套数为1.73万套,环比增加3.6%,同比大幅增加390.3%;北京、重庆、天津成交套数在1万套以上;南京、武汉、广州、青岛成交套数在0.5-0.8万套之间,合肥、郑州、深圳、厦门不高于0.5万套,其中,厦门成交套数最少,为0.23万套,环比增加2.3%,较去年同期下降27.6%。

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  2.3  二手住宅售价环比涨跌幅均有所收窄

  2.3.1  成都同环比继续领涨

根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,7月,成都、上海、合肥等七个城市二手住宅销售价格环比上涨,武汉、青岛、深圳等六个城市二手住宅价格环比下滑。具体来看,成都环比上涨1.3%,涨幅居首;上海、合肥环比涨幅分别为0.8%、0.7%;重庆、北京、南京、广州环比涨幅在0.1%-0.3%之间;武汉、青岛、深圳、郑州、厦门环比跌幅在0.5%以下;天津环比下跌0.8%,跌幅居首。同比涨幅最大的为成都,较去年同期提高6.7%;其次北京、上海同比分别上涨4.1%、2.4%;广州、重庆同比分别上涨0.6%、0.2%;厦门、青岛、合肥同比跌幅在0.4%-1.9%之间,深圳、天津、南京跌幅在3.5%-3.7%之间,武汉、郑州同比下跌4.6%,跌幅并列首位。

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  从定基指数的角度来看,青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格,其余典型城市二手住宅价格均高于基期,其中涨幅最大的为北京,高于基期价格15.8个百分点,成都、上海、广州均高于基期价格12个百分点以上;重庆、厦门、深圳、合肥、南京高于基期价格2.7-5.4个百分点;青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格0.4%、0.9%,郑州、天津分别低于基期价格3.2、3.4个百分点,分列典型城市末两位。

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  2.3.2  成都各类户型价格涨幅居前

  从结构上看,7月,成都、合肥、上海、北京三种户型价格均出现明显上涨,青岛、深圳、厦门、郑州、天津各户型价格均呈现明显下滑。具体来看,成都、合肥、上海90平方米以下户型价格较上月分别上涨1.1%、1.0%、0.9%,其余城市涨幅不超过0.3%,广州与上月持平,青岛、深圳、厦门、郑州跌幅不超过0.5%,天津小户型价格下滑明显,跌幅0.9%;90-144平方米户型中,成都上月增加1.2%,合肥、上海等六个城市涨幅不超过0.6%,武汉、郑州、深圳等六个城市中等户型价格跌幅不超过0.7%;144平方米以上户型中,成都上涨2.1%,上海、合肥、北京环比涨幅不超过0.6%,重庆、南京、广州与上月持平,青岛、深圳、郑州等六个城市大户型价格有明显下滑。

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  二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

  3.1   典型城市二手住宅成交面积首次超过新房成交面积

  7月,典型城市新建商品住宅成交面积为960.5万平方米,环比下跌13.2%,绝对额较上月减少146.4万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.08倍,具体来看,北京、重庆二手房成交面积是新房成交面积的2.09倍;厦门、天津、上海、南京二手房成交面积均高于新房成交面积,其余城市二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看,成都新房成交面积最高,达到167.7万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.97倍;其次上海新房成交面积为133.9万平方米,同期二手房成交面积是新房的1.25倍;武汉、青岛、天津等九个城市成交量分布在50万平方米至102万平方米之间,深圳、厦门成交量分别为39.0万平方米、12.7万平方米,位居末两位。从成交套数来看,7月新房成交套数8.2万套,同期二手房成交套数是新房成交套数的1.4倍,绝对额较新房成交套数多3.2万套,随着新房停工项目负面影响的持续,叠加新房供应趋缓、开发商对改善型户型更加侧重等因素,更多的购房者转向二手房市场,二手房成交比重继续增长。

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  3.2  成都新房售价继续领涨,武汉、天津持续下跌

  7月,典型城市新房销售价格整体涨幅收窄,环比下跌的城市个数略有增加。具体来看,成都环比指数较上月继续提升1.0%,位列典型城市首位,其他城市涨幅在0.3%-0.7%之间;深圳、武汉、青岛环比均下跌0.2%,厦门、天津较上月分别下跌0.4%、0.6%,分列末两位。从同比指数来看,同比涨幅整体继续收窄,跌幅继续扩大,其中,同比涨幅最大的为北京,上涨5.5%;成都、上海、重庆、深圳同比涨幅均高于3%,其余城市涨幅不高于0.8%;厦门、天津、郑州同比跌幅不超过3.6%,武汉较去年同期下跌3.7%,跌幅居首。

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  从定基指数的角度来看,典型城市新房价格均高于2020年平均价格,其中,涨幅最大的为重庆,较基期提高12.4个百分点;北京、成都、广州定基价格指数均高于基期11个百分点以上;其余城市涨幅分布在1.1%-8.5%之间,郑州与基期价格持平。

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  从结构上看,与上月相比,多数典型城市三种户型价格均有明显上涨,天津、武汉、厦门整体略有下滑。具体来看,成都90平方米以下小户型价格涨幅突出,上涨1.5%,郑州、北京等七个城市小户型价格涨幅分布在0.1%-0.8%;深圳、青岛、天津小户型价格跌幅不超过0.3%,武汉、厦门环比下跌0.7%。90-144平方米户型中,成都较上月提高1.2个百分点,合肥、上海等七个城市上涨0.1%-0.6%,武汉、天津等五个城市中等户型价格环比微跌。144平方米以上户型中,合肥上涨1.0%,广州、成都等九个城市涨幅在0.1%-0.7%之间,武汉、厦门、天津大户型价格呈现下跌。

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  总 结

  本月,地方层面调控节奏放缓,政策出台频度下降,提出发放购房补贴的地区增多,其他政策方向依旧围绕松绑“四限”、优化公积金贷款条件等方面展开。从涉及二手房交易的角度来看,东莞、福州放宽限购条件;信阳、樟树、兰溪、承德调降首付比例;青岛放宽限售条件;衡阳、石家庄、南通、遵义、哈尔滨、舟山等地发放购房补贴或奖励消费券;另外,三门峡、遵义、承德等地通过强化公积金信贷等方式支持居民购房。多重楼市刺激政策的出台有助于购房者预期和置业信心恢复,促进购房需求的释放。

  从成交量来看,典型城市二手房成交量整体较上月微增。从环比数据来看,上海回暖明显,成交量创年内新高,广州、深圳跌幅明显,天津、青岛小幅下跌,其余城市环比均呈现上涨。从同比数据来看,除成都、青岛外,其余典型城市成交量仍明显低于去年同期,成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量环比跌幅逾一成,上海、深圳、成都新房成交量同环比均呈现增长,其余典型城市成交水平仍显著低于去年同期。由于部分项目停工等负面因素的影响,叠加开发商对改善型户型的侧重,7月典型城市二手房成交比重继续增长,成交量首次超过新房成交量,整体来看,二手房成交面积是新房成交面积的1.08倍,二手房成交套数是新房成交套数的1.39倍。

  从价格方面来看,本月二手房售价环比下跌的城市个数有所增加,从环比数据来看,成都楼市交易持续活跃,二手房销售价格涨幅继续领涨但涨幅收窄,上海、合肥涨幅扩大,重庆、北京、南京、广州小幅上涨,厦门、深圳、郑州、天津环比指数持续下滑,天津环比跌幅位列首位;从同比数据来看,成都、北京、上海等五个城市二手房价格同比上涨,其余城市同比持续走低,武汉、郑州同比跌幅并列首位。整体而言,市场仍在筑底阶段,扭转行业预期仍需时间,一二线城市间热度分化仍将持续。

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