2023年3月百城住宅库存报告

住宅交易分析 2023-05-04 16:15:19 来源:中房网

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-05-04
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:易居研究院

时隔5年,三四线新房库存首次下降

  本报告对全国百城住宅库存指标和去化指标进行分析,以更好了解重点城市库存去化状况和市场压力。报告研究表明,受今年3月份各地住房交易市场活跃的影响,库存规模和去化周期指标呈现积极的表现。而从结构上看,三四线城市自2018年棚改货币化褪色后,库存规模首次出现同比下降。此类信号均充分说明,一季度支持合理住房消费需求的政策是有效的。当然鉴于市场复苏的复杂性,要求各地二季度进一步优化购房环境,确保去库存工作顺利开展。

  一、库存规模

  1、百城库存:一季度持续下行

  截至2023年3月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50893万平方米,环比减少0.6%,同比减少1.2%。环同比指标均显示了积极向好的一面,其中环比指标连续三个月下降,而同比指标在连续增长50个月的基础上,当前连续两个月下降。今年一季度各地从提振消费的大框架入手,狠抓住房消费需求提振工作。库存数据下行,说明各项政策积极有效。

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  2、供求关系:一季度呈现供小于求的态势

  2023年3月份,全国100个城市新建商品住宅呈现了供小于求的态势。其中供应面积为3791万平方米,成交面积为4079万平方米。观察今年一季度数据,每个月均呈现了供小于求的态势,充分说明各地购房需求在积极释放。从各地实际反馈的情况看,推盘规模总体上少于备案或成交规模,其也带动了各地库存数据的消化。

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  3、城市分类:时隔52个月三四线库存首次下降

  2023年3月底,全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类,分别为3217、25312和22364万平方米,环比增速分别为0.7%、-0.4%和-1.0%,同比增速分别为10.0%、-2.8%和-0.7%。

  三四线城市库存指标出现积极信号,即库存同比增速曲线首次进入负区间。观察历史数据,2018年下半年三四线城市棚改货币化工作陆续退出,库存积压问题重现。2018年11月库存首次出现同比正增长,随后月份该指标一直为正。时隔52个月后,今年3月份库存规模首次出现同比下降。其原因有两点。1)过去5年,三四线楼市交易相对平静或降温,积压了一些购房需求。今年一季度购房政策到位,尤其是房贷政策,客观上增强了去库存的动力。2)过去5年,房企投资拿地布局回归一二线城市,三四线城市的购地和新开工等工作出现断档,影响了当前房源或库存的供应。我们认为,时隔5年库存指标出现积极信号,值得珍惜。4月份观察到部分三四线城市交易依然陷入低谷,充分说明购房政策还要进一步宽松,以促进库存指标继续下行。

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  4、城市排序:郑州等重点城市库存在减少

  本部分对今年3月底全国百城库存同比增速进行排序,结果如下。数据显示,包括肇庆、沈阳、长春、青岛、苏州、中山、郑州、佛山、烟台和镇江等城市库存下滑较为明显。这里选取两个城市进行分析。1)郑州市场。从郑州今年新房交易市场来看,部分楼盘交易相当不错。鉴于郑州去年遇到了停工断贷风波的影响,因此当前库存指标的下降,也说明保交楼工作下,购房信心持续恢复。2)中山市场。从近期粤港澳大湾区的购房市场来看,购房需求明显增加,比如说香港购房者也在中山积极购房。这自然会带动库存数据的下降。我们认为,此类城市库存数据出现明显下滑,充分说明一季度购房政策是积极有效的。

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  二、去化周期

  1、存销比:持续下行但未完全走出风险区

  2023年3月,全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为17.4个月。通俗理解是,不考虑增加新盘供应,目前售楼处的房源足够卖17个月。我们认为,从近期的月度数据看,存销比指标已显露了下行的趋势,说明去化速度在加快。但同时从去化周期的绝对值来看,其远远大于14个月的合理值,说明尚未完全走出风险区。

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  2、城市分类:三线城市压力依然最大

  2023年3月,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为13.2、16.4和19.6个月。横向对比看,一线城市去化周期最好,二线居中,三四线城市最大。而三四线城市中,不同城市的楼市交易行情和去化状况也有分化。部分城市今年购房需求持续升温,最典型的如惠州,其去化速度明显加快。而泉州等城市,去化状况的改善相对偏弱。因此,要促进三四线城市存销比曲线下行,还需分类研究和精准施策,对明显偏弱、复苏有压力的城市要落实更为宽松的购房政策。

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  3、城市排序:济南上海等城市表现最好

  本部分对2023年3月全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序,结果如下。数据显示,包括济南、上海、南昌、杭州、中山、珠海、合肥、茂名、贵阳和成都等城市的存销比相对较低,说明库存的消化状况是不错的。以成都为例,其新房交易数据表现非常强劲,即便是4月份很多其他城市交易降温的情况下,成都新盘交易依然表现不错,充分说明此类城市购买力非常强劲。

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  三、结论趋势

  1、市场总结:信心恢复带动库存指标向好发展

  总结今年3月份以及一季度的数据,可以认为,无论是库存规模还是去化周期,都体现了库存基本面持续向好的导向。一方面,得益于今年一季度各地积极宽松的购房政策。包括限购政策放松、贷款政策支持、换房政策支持等,都使得购房群体和购买力增加,客观上促进了库存指标向好发展。另一方面,也说明各地购房信心在恢复。去年下半年烂尾楼事件严重挫伤了购房者积极性,导致购房观望情绪增加。当前保交楼工作持续推进,购置期房的信心明显增加,这也带动了库存相关指标的向好发展。

  2、趋势展望:去库存应增强新动力

  今年4月份上中旬的交易数据显示,部分城市新房交易相比3月份明显回落。这种回落自然暴露出新的问题和风险。尤其是一季度确实存在一些滞后需求集中释放的情况,所以会使得去库存的状况相对好。但是后续购房需求哪里来?购买力哪里来?这些问题是各地要充分研究和论证的。当前很多地方政策比较雷同,没有针对本地的购房市场矛盾出台细化政策。从后续去库存的动力来说,要把有购房意愿、购房能力等群体进行挖掘,落实更实惠、更直接、更容易消化的政策,进而激活合理住房消费需求,促进二季度去库存工作积极开展。

  附注:

  1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下:

  4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

  2、本报告定义:住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房。

  3、本报告定义:库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。